Stopa referencyjna NBP to w tej chwili tylko 0,1 proc., podczas gdy przed pandemią wynosiła 1,5 proc. Wysokość rat kredytów hipotecznych jest ściśle związana z 3-miesięczną stawką WIBOR, która teraz jest na poziomie 0,24 proc. wobec 1,71 w marcu 2020 roku. Stawka WIBOR ostatnio nieco wzrosła, bo jeszcze niedawno wynosiła 0,21 proc. Jej ruch w górę to konsekwencja oczekiwań rynku i banków, że dojdzie do podwyżki stóp procentowych.
Urok tanich kredytów
Bardzo niskie stopy mamy w Polsce od kilkunastu miesięcy. W efekcie klienci banków są narażeni na niezwykle skromne oprocentowanie lokat i niemal całkowity brak atrakcyjnych ofert kont osobistych. Z drugiej strony, obniżone stopy zachęcają Polaków do sięgania po kredyty. W pierwszym półroczu tego roku banki udzieliły 13 proc. więcej kredytów mieszkaniowych niż w 2019 roku i prawie 23 proc. więcej w porównaniu z 2020 rokiem. Kwota tych kredytów jest wyższa aż o 33 proc. niż z pierwszym półroczu 2019 roku.
- Wysoka akcja kredytowa niewątpliwie stymuluje rozwój gospodarczy. Należy jednak pamiętać o ryzyku stopy procentowej, która z aktualnie bardzo niskiego poziomu może w przyszłości zacząć rosnąć. Jej wzrost to w konsekwencji wyższe kwoty rat kredytów zaciągniętych w środowisku najniższych historycznie stóp. Może to wpłynąć negatywnie na spłacalność kredytów, a tym samym na bezpieczeństwo ekonomiczne gospodarstw domowych, zwłaszcza tych, których poziom zadłużenia w stosunku do dochodu już dziś jest wysoki - przewiduje prezes Biura Informacji Kredytowej Mariusz Cholewa. Ostrzega także Komisja Nadzoru Finansowego, która przypomina, że nasze dochody nie zależą od rynkowych stóp procentowych, a więc kredyty (w tym hipoteczne) o zmiennym oprocentowaniu obarczone są wysokim ryzykiem.
Scenariusz wysokich stóp
Osoba, która bierze teraz kredyt hipoteczny w kwocie 500 tys. zł z 30-letnim okresem spłaty i przy marży banku w wysokości 2 proc. przyjmuje na siebie oprocentowanie na poziomie 2,24 proc. (suma marży i WIBOR). Miesięczna rata takiego kredytu to około 2 tys. zł.
Gdyby po radykalnym podwyższeniu stóp procentowych przez NBP stawka 3-miesięcznego WIBOR wzrosła do 3 proc., to łączne oprocentowanie kredytu wyniosłoby 5 proc., a miesięczna rata zwiększyłaby się z 2 tys. zł do około 2 700 zł. Byłby to więc ruch w górę o 35 proc.
Teoretycznie można sobie wyobrazić sytuację, że Rada Polityki Pieniężnej wprowadza stopy procentowe zbliżone do naszej bardzo wysokiej inflacji (5,5 proc. w sierpniu). Wówczas WIBOR wynosi 5 proc., a oprocentowanie dla klienta 7 proc. W takiej sytuacji rata byłaby wyższa od dzisiejszej o prawie 70 proc. i podskoczyłaby do około 3 350 zł.
Stopy nie chcą rosnąć
Prawdopodobieństwo, że NBP w dającej się przewidzieć przyszłości podniesie stopę referencyjną z 0,1 proc. do kilku procent jest jednak bardzo małe. Nawet powrót do poziomu sprzed pandemii (1,5 proc.) nie wydarzy się szybko. A gdyby do tego doszło, to rata dzisiejszego typowego kredytu hipotecznego podrożałaby o kilkanaście procent, czyli w sposób niezbyt dotkliwy dla większości klientów banków.
Jeden z członków Rady Polityki Pieniężnej Eryk Łon podkreśla, że stabilizacja stóp na niskim poziomie obniża koszty obsługi długu publicznego, a także koszty obsługi kredytów, w tym mieszkaniowych. - Chcąc dalej wspierać proces ożywienia gospodarczego w naszym kraju warto utrzymać stopy procentowe na dotychczasowym poziomie nie tylko do końca tego roku, lecz także przez jakąś część roku następnego - oświadczył Eryk Łon.
"Gołębi" punkt widzenia Eryka Łona jest podzielany przez większość decydentów z RPP. Zdaniem ekonomistów PKO BP, coraz bardziej prawdopodobny jest scenariusz przeprowadzenia podwyżek stóp dopiero w połowie przyszłego roku przez RPP w nowym składzie.
Eksperci ostrzegają jednak każdego kto myśli, że jeśli przez ostatnie kilka lat stopy procentowe są niskie, to zawsze już takie pozostaną. Taka sama sytuacja miała miejsce z frankiem szwajcarskim stale tracącym do złotego w latach 2007-08. Trend się odwrócił, a ludzie nieświadomi ryzyka pozostali z kredytami hipotecznymi, których nie są w stanie spłacić.
Rozgrzany rynek nieruchomości
Nie ulega wątpliwości, że rynek mieszkaniowy jest "rozgrzewany" niskimi stopami procentowymi i tanimi kredytami. Liczni Polacy kupują nieruchomości, by w ten sposób chronić pieniądze przed stratą wartości w obliczu wysokiej inflacji. Na inwestowanie w mieszkania decydują się osoby, które nie posiadają kilkuset tysięcy złotych oszczędności, ale mają zdolność kredytową.
Z danych NBP wynika, że ceny transakcyjne mieszkań rosną coraz szybciej. Jak policzyła dokładnie firma Expander Advisors, w siedmiu największych miastach nowe lokale drożały w minionym kwartale szybciej niż przed pandemią. Ceny były bowiem o 11,3 proc. wyższe niż w drugim kwartale 2020 roku. To najszybszy wzrost od pierwszego kwartału 2008 roku.
Biznes INTERIA.PL na Twitterze. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarczeJarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors, podkreśla, że z bańką na rynku nieruchomości mamy do czynienia wtedy, gdy zakupy są dokonywane gwałtownie, bo kupujący wierzą, że za chwilę będzie jeszcze drożej. Chcą w ten sposób szybko osiągnąć wysokie zyski. Może to jednak wywindować ceny do absurdalnych poziomów.
Zdaniem eksperta Expandera, mamy teraz znaczne ryzyko wystąpienia takiego scenariusza. Z kolei analityk inwestycyjny Bartosz Baran uważa, że dzisiejszą bańkę na rynku nieruchomości rozbiłoby podniesienie stóp procentowych do poziomu rynkowego, ale wówczas mieszkania mogłyby potanieć o 30-40 proc.
Jacek Brzeski
