Tańsze w budowie, czy wybudowane

Od tego czy będzie to - mówiąc najogólniej - mieszkanie w budowie, czy też już wybudowane, zależeć będzie wysokość podatku należnego do zapłaty fiskusowi. Dlatego zanim zdecydujemy się na sprzedaż, warto się dowiedzieć, kiedy i jaki podatek mamy obowiązek uiścić.

Tajemnicza ekspektatywa i cesja prawa do mieszkania

W momencie zawarcia ze spółdzielnią mieszkaniową umowy o budowę lokalu powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane "ekspektatywą odrębnej własności lokalu". Roszczenie to zabezpiecza prawo danego podmiotu do nabycia odrębnej własności lokalu. Ekspektatywa podlega zbyciu razem z wniesionym wkładem budowlanym. Z kolei decydując się na zakup mieszkania od dewelopera najczęściej podpisujemy z nim umowę przedwstępną. W umowie tej my zobowiązujemy się do wpłaty określonej kwoty, natomiast deweloper do wybudowania i sprzedaży na naszą rzecz lokalu mieszkalnego.

Gdy przed wybudowaniem mieszkania przez spółdzielnię zdecydujemy się na sprzedaż wspomnianej ekspektatywy, nie będziemy mieli do czynienia ze sprzedażą nieruchomości w postaci lokalu stanowiącego odrębną własność. Wynika to z faktu, że na ten moment własność lokalu nie została jeszcze ustanowiona. Podobnie będzie, jeżeli jeszcze przed przeniesieniem prawa własności do lokalu wybudowanego przez dewelopera scedujemy prawo do lokalu na osobę trzecią. W obu przypadkach uzyskamy przychód. Czy z racji tego, że nie stanowi on przychodu ze zbycia nieruchomości, nie podlega w ogóle opodatkowaniu? Niestety nie.

Ustawodawca postanowił bowiem, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskiwane przez osoby fizyczne, z wyjątkiem wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c ustawy o pdof oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Przychody uzyskane ze sprzedaży ekspektatywy i prawa do mieszkania budowanego przez dewelopera nie zostały wymienione wśród dochodów zwolnionych lub objętych zaniechaniem poboru podatku. Należy je zakwalifikować do przychodów z odpłatnego zbycia praw majątkowych, które podlegają opodatkowaniu na ogólnych zasadach, tj. według skali podatkowej.

Opodatkowaniu podlega dochód ze zbycia takiego prawa, czyli przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Tym samym osiągnięty przychód należy obniżyć o wydatki poniesione bądź na wkład budowlany wpłacony do spółdzielni, bądź odpowiednio o równowartość wpłaty dokonanej na rzecz dewelopera. Jeżeli z tytułu dokonania omawianej transakcji uzyskamy dochód, będziemy mieli obowiązek zapłacenia podatku - jednak nie od razu. Dochód ten wraz z innymi dochodami opodatkowanymi według skali podatkowej podlega wykazaniu w zeznaniu rocznym składanym po zakończeniu roku. W terminie wyznaczonym do złożenia zeznania należy dokonać wpłaty podatku.

Warto podkreślić, że jeżeli w roku podatkowym oprócz dochodu ze sprzedaży ekspektatywy lub prawa do lokalu uzyskaliśmy również inne dochody opodatkowane według skali, wówczas doliczenie do nich omawianego dochodu może spowodować przekroczenie progu podatkowego i opodatkowanie łącznych dochodów według wyższej stawki.

Przykład

Stefan M. w lutym 2005 r. podpisał z deweloperem umowę przedwstępną na budowę lokalu mieszkalnego i wpłacił deweloperowi kwotę 84.000 zł. W listopadzie 2006 r. dokonał cesji prawa do mieszkania. Nabywca prawa do mieszkania zapłacił mu kwotę 110.000 zł. Oprócz tego w 2006 r. z tytułu umowy o pracę uzyskał dochód (po odliczeniu składek ZUS) w wysokości 32.000 zł.

Uzyskany dochód z praw majątkowych w wysokości 26.000 zł pan Stefan zobowiązany jest wykazać w zeznaniu rocznym składanym za 2006 r. wraz z dochodami ze stosunku pracy. Doliczenie do nich dochodu z praw majątkowych spowoduje przekroczenie pierwszego progu podatkowego i konieczność wyliczenia podatku według stawki 30%, a nie 19%.

Sprzedajemy nieruchomość

Odpłatne zbycie nieruchomości poza działalnością gospodarczą jest źródłem przychodu jeśli następuje przed upływem pięciu lat od jej nabycia lub wybudowania. Podobnie było w 2006 r. Jednak w przypadku wcześniejszego jej zbycia po stronie podatnika powstanie przychód podatkowy. W 2006 r. przychód ten opodatkowany był 10% zryczałtowanym podatkiem. Mógł on jednak korzystać ze zwolnienia, jeżeli podatnik spełnił warunki określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o pdof, m.in. jeżeli uzyskany przychód w ciągu dwóch lat przeznaczony został na określone cele mieszkaniowe.

W 2007 r. ww. zwolnienie zlikwidowano. Natomiast do art. 21 ust. 1 ustawy o pdof dodano nowy pkt 126, który zwalnia od podatku przychody uzyskane z odpłatnego zbycia m.in. nieruchomości mieszkalnych. Aby z niego skorzystać podatnik powinien być zameldowany w budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. W przeciwieństwie do poprzedniego stanu prawnego dla zastosowania zwolnienia obecnie nie ma znaczenia na co podatnik przeznaczy uzyskany w wyniku sprzedaży przychód.

Jeśli natomiast przychód ze sprzedaży nieruchomości nie będzie zwolniony od podatku, to podatnik ma obowiązek opodatkować dochód uzyskany z tego tytułu. Dochodem jest różnica pomiędzy uzyskanym przychodem a udokumentowanymi kosztami nabycia lub wytworzenia nieruchomości, powiększonymi o udokumentowane nakłady, które zwiększyły jej wartość, poczynione w czasie jej posiadania. Dochód ten opodatkowany będzie według stawki 19%. Nowe zasady mają jednak zastosowanie do odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) po dniu 31 grudnia 2006 r. Omawianego dochodu nie łączy się z dochodami z innych źródeł. Podatek płatny jest dopiero po zakończeniu roku, w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy.

Przykład

Monika Z. nabyła mieszkanie w styczniu 2007 r. za kwotę 100.000 zł. W tym samym miesiącu zameldowała się w nim. Załóżmy, że mieszkanie to sprzeda za kwotę 115.000 zł. Jeśli dokona tego np. w listopadzie 2007 r., wówczas zobowiązana będzie do zapłaty 19% podatku od uzyskanego ze sprzedaży dochodu, tj. od 15.000 zł. Natomiast jeśli sprzedaż nastąpi np. w marcu 2008 r., to będąc zameldowaną w tym lokalu przez okres ponad 12 m-cy skorzysta ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 126 i nie będzie musiała zapłacić podatku.

Podstawa prawna: ustawa z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 ze zm.).

Agata Cieśla