Większość nieruchomości wolna od podatku

Od 1 stycznia 2007 r. podatnicy otrzymujący w spadku lub darowiźnie mieszkanie lub dom mogą uniknąć podatku od spadków. Wystarczy, jeśli w odpowiednim terminie poinformują o otrzymanym spadku urząd skarbowy. Z uprawnienia tego skorzystać mogą wyłącznie najbliżsi krewni spadkodawcy. Możliwość taką mają małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha.



Z funkcjonowaniem nowego zwolnienia nie byłoby problemu, gdyby nie art. 16 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 142, poz. 1514 z późn. zm.). Przepis ten zwalnia z podatku nabycie własności nieruchomości w drodze dziedziczenia lub darowizny po spełnieniu określonych warunków, m.in. zamieszkiwaniu w odziedziczonym mieszkaniu przez ściśle określony czas. W tym jednak przypadku - w przeciwieństwie do zwolnienia określonego w art. 4a ustawy - do podstawy opodatkowania nie wlicza się wartości nieprzekraczającej jedynie 110 mkw. powierzchni użytkowej lokalu lub budynku. Ze zwolnienia mogą skorzystać nie tylko najbliżsi krewni, ale też i dalsi.

- Z ulgi skorzystają m.in. teść, teściowa, synowa czy zięć - twierdzi Mariusz Unisk z Instytutu Studiów Podatkowych.

Kłopot w tym, że osoby z najbliższej rodziny otrzymujące w spadku lub darowiźnie mieszkanie nie wiedzą, z którego zwolnienia skorzystać. Dotyczy to zwłaszcza najbliższych krewnych spadkodawcy. Osoby te nie wiedzą, czy w ich przypadku wystarczy zawiadomienie urzędu skarbowego o otrzymanym spadku dokonane w ciągu miesiąca od dnia powstania obowiązku podatkowego lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku, czy też konieczne jest spełnienie skomplikowanych warunków określonych w art. 16 ustawy.

Podatnik może wybrać

Eksperci podatkowi nie mają wątpliwości. Paweł Jabłonowski, ekspert w Kancelarii Chałas i Wspólnicy, twierdzi, że omawiane konstrukcje są niezależne i korzyść płynąca z zastosowania się do jednej lub drugiej konstrukcji zależy od konkretnego przypadku.

- Zwolnienie z art. 4a dotyczy wszelkiego rodzaju nabyć, niezależnie od ich przedmiotu, natomiast wyłączenie z podstawy opodatkowania jest wyraźnie nakierowane na cele mieszkaniowe - dodaje nasz rozmówca.

Podobnie uważa doradca podatkowy Monika Marta Dziedzic, partner w MDDP Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy.

- Zwolnienie dotyczy nabycia rzeczy i praw majątkowych przez ograniczony krąg osób wyłącznie w drodze dziedziczenia lub darowizny. W odwrotny sposób działa ulga - twierdzi nasza rozmówczyni.

Jej zdaniem ulga umożliwia limitowane zmniejszenie podstawy opodatkowania w przypadku nabycia kilku wybranych rzeczy lub praw w ściśle określony sposób.

- Szerszy jest też krąg potencjalnych beneficjentów ulgi, który obejmuje osoby wchodzące do I, II i III grupy podatkowej - podkreśla ekspert z MDDP.

Potwierdza to Mariusz Unisk. Jego zdaniem korzystniejsze dla podatników jest zwolnienie określone w art. 4a, ponieważ nie przewiduje ograniczeń kwotowych.

- Zwolnienie to dotyczy jednak wąskiego kręgu uprawnionych. Chodzi w zasadzie o podatników z I grupy podatkowej. Ulga określona w art. 16 przysługuje natomiast osobom, które nie mogą skorzystać ze zwolnienia z art. 4a - twierdzi ekspert.

Dodaje, że ze zwolnienia z art. 4a nie skorzystają osoby, które nie dopełniły warunków formalnych w postaci zgłoszenia uzyskania majątku.

Jeśli zatem podatnik dziedziczący po krewnych mieszkanie lub otrzymujący je w darowiźnie nie poinformuje o tym w ciągu miesiąca urzędu skarbowego, będzie musiał zapłacić podatek. Będzie jednak mógł, jeśli spełni warunki określone w art. 16 ustawy, uniknąć podatku od wartości mieszkania lub domu nieprzekraczającej 110 mkw. powierzchni użytkowej.

Potrzebne zameldowanie

Aby jednak skorzystać z tej ulgi, trzeba spełnić ściśle określone warunki. Te od 1 stycznia 2007 r. uległy zmianie. Do końca 2006 roku wystarczyło zamieszkiwać przez 5 lat w nabytym lokalu lub budynku. Teraz samo faktyczne zamieszkiwanie przez pięć lat w odziedziczonym lub otrzymanym w spadku mieszkaniu nie wystarczy. Zamieszkanie takie musi być poparte zameldowaniem na pobyt stały.

- Kto do tej pory zamieszkiwał w takim lokalu, a nie był zameldowany na pobyt stały, musi jak najszybciej dokonać takiego zameldowania i liczyć 5 lat od tej chwili - twierdzi Dominika Wągrodzka, adwokat w bnt Neupert Zamorska & Partnerzy.

Dodaje, że zameldowania należy dokonać najpóźniej w ciągu roku od złożenia zeznania podatkowego (w przypadku dziedziczenia) albo w ciągu roku od zawarcia umowy darowizny.



Nowe terminy

Z ulgi określonej w art. 16 skorzystają - podobnie jak poprzednio - wyłącznie te osoby, które nie posiadają innego mieszkania lub posiadając je przeniosą jego własność na rzecz zstępnych, skarbu państwa lub gminy. Mieszkanie należy zbyć w ciągu 6 miesięcy. Poprzednio ustawa nie przewidywała wyraźnie takiego terminu.

- Gdy zawieramy umowę darowizny takiego mieszkania, należy pamiętać, że 6-miesięczny termin biegnie od momentu jej zawarcia. Przedłużony został co prawda z 3 do 6 miesięcy termin na ewentualne pozbycie się spółdzielczych praw do lokalu, ale i w tym przypadku termin należy liczyć od dnia zawarcia umowy darowizny - podkreśla adwokat Dominika Wągrodzka.

Nowością jest możliwość skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 16 ustawy nie tylko przez obywateli polskich, co miało miejsce do końca 2006 roku.

- Ze zwolnienia na takich samych zasadach jak obywatele polscy korzystać będą również obywatele państw unijnych - dodaje Artur Jezierski.

To nie jedyne zmiany, na jakie muszą uważać podatnicy. Szczególną ostrożnością powinny wykazać się osoby, które są spokrewnione ze spadkobiercą lub darczyńcą, a chciałyby skorzystać z ulgi mieszkaniowej w przyszłości ze względu na sprawowaną nad właścicielem mieszkania opiekę.

- Osoby te powinny pamiętać, że umowy o opiekę należy od 1 stycznia 2007 r. zawierać w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Dopiero od poświadczenia tych podpisów przez notariusza liczy się minimalny wymagany 2-letni okres sprawowania opieki - radzi Dominika Wągrodzka.

Zapominalscy płacą

Mimo nie do końca jasnej konstrukcji przepisów, w praktyce nie powinny one wywoływać większych problemów. To od samych podatników będzie zależało, czy skorzystają ze zwolnienia określonego w art. 4a czy z ulgi mieszkaniowej z art. 16 ustawy.

- Ustawa nie ogranicza w żaden sposób prawa takiego wyboru podatnikom, którzy są adresatami jednocześnie ulgi i zwolnienia - podkreśla doradca podatkowy Monika Marta Dziedzic.

Wybór przysługuje jednak tylko podatnikom wymienionym w art. 4a (małżonek, wstępni, zstępni, pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha). Jeśli nie złożą oni na czas zawiadomienia o nabyciu spadku, wyboru już nie będą mieli. Wtedy pozostanie już tylko możliwość skorzystania z ulgi przewidzianej w art. 16 ustawy.

Anna Wojda