Złe wieści dla kredytobiorców - wzrost stóp procentowych
Wiele wskazuje na to, że dobre czasy dla posiadaczy kredytów mieszkaniowych, ale także osób, które chcą się kredytować, by kupić mieszkanie - kończą się. Po ponad 2 latach skończył się czas niskich cen w Polsce, czyli deflacji. Wróciła inflacja - ceny znów idą w górę, a to oznacza, że prędzej czy później w górę pójdą także stopy procentowe NBP.
Według danych Głównego Urzędu Statystycznego deflację w gospodarce narodowej mieliśmy przez 28 miesięcy - od lipca 2014 roku do końca listopada roku 2016. Najwyższy miesięczny spadek cen odnotowano w lutym 2015 roku - wyniósł on 1,6 proc. Deflacja była jednym z powodów utrzymywania rekordowo niskich stóp procentowych, ale wszystko co dobre dla kredytobiorców, kiedyś się kończy.
Obecne dane na temat inflacji mogą niepokoić. Ceny rosną szybko. W styczniu tego roku wzrost cen był najwyższy od grudnia 2012 r. W ujęciu miesięcznym wzrósł o 0,4 proc., zaś w ujęciu rocznym o 1,8 proc. W lutym odnotowano dalszy wzrost inflacji - o 2,2 proc. rok do roku.
"Największy wpływ na ukształtowanie się wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych na tym poziomie miały w tym okresie [m/m] wyższe ceny żywności (o 1,1 proc.) oraz w zakresie rekreacji i kultury (o 0,9 proc.), które podniosły wskaźnik o 0,24 pkt proc i o 0,07 pkt proc. Niższe ceny odzieży i obuwia (o 1,8 proc.) obniżyły wskaźnik o 0,1 pkt proc." - napisano w komunikacie GUS.
To wszystko sprawia, że wbrew zapowiedziom płynącym z Rady Polityki Pieniężnej realna staje się perspektywa podwyżki stóp procentowych NBP jeszcze w tym roku. Oznacza to, że rekordowo niska stopa referencyjna, która w dużym stopniu "odpowiada" za wysokość rat naszych kredytów znów zacznie rosnąć.
Przypomnijmy, że ostatnia seria cięć stóp procentowych, która zakończyła się rekordowo niskim poziomem stopy referencyjnej NBP (1,5 proc.) miała swój początek w maju 2012, gdy podstawowa stopa procentowa NBP wynosiła 4,75 proc. Od tamtego momentu ruszyła seria cięć. W listopadzie 2012 RPP zdecydowała się zmniejszyć ją o 0,25 proc. Później sukcesywnie były dalsze cięcia, które od marca 2015 zaowocowały rekordowo niską stopą procentową - 1,5 proc.
Co to wszystko oznacza? Obniżka stóp procentowych przekłada się na niższe oprocentowanie kredytów, a więc niższą ratę i równocześnie wzrost zdolności kredytowej. Niskie stopy procentowe w dużej mierze "odpowiadają" za ostatnią - około 2 - letnią - koniunkturę na mieszkaniowym rynku pierwotnym. Nie chodzi tu wyłącznie o zakupy na własne cele. Niskie oprocentowanie kredytów zwiększa też atrakcyjność inwestycji mieszkaniowych na wynajem, realizowanych na kredyt.
Takie wnioski potwierdza zresztą NBP w swoim ostatnim raporcie (za IV kw. 2016), gdzie napisano, że "relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu".
Z tego samego raportu wynika również, że od 2012 roku, czyli od momentu kiedy zaczęła się seria cięć stóp procentowych, rośnie dostępność kredytów mieszkaniowych. Obecnie maksymalny możliwy kredyt, przy założeniu że po spłacie raty kredytobiorca będzie dysponował dochodem na poziomie minimalnej pensji wynosi w Warszawie około 450 tys. zł. (w 2012 r. był o ponad 100 tys. zł niższy), we Wrocławiu - około 270 tys. zł, a w Krakowie około 330 tys.
Dostępny kredyt mieszkaniowy - miara określająca potencjalny maksymalny kredyt mieszkaniowy; wyrażona w tys. zł na danym rynku z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu (tj. stopa procentowa, okres amortyzacji, minimalne wynagrodzenie jako minimalny dochód po spłacie rat kredytowych).
Niestety, ewentualna seria podwyżek stóp procentowych, skończy dobre czasy dla kredytobiorców. Ci którzy już spłacają kredyty mogą to boleśnie odczuwać w swoich domowych budżetach. Przyjmuje się dosyć orientacyjnie, że przy obecnym poziomie oprocentowania każdy wzrost stóp procentowych o 0,25 proc. to wzrost przeciętnej raty kredytu na poziomie 100 tys. zł o około 15 zł. Znacznie bardziej ponury obraz wyłania się, gdy spróbujemy odpowiedzieć na pytanie, co by było, gdyby stopy procentowe wróciły do poziomu z 2012 r.
Wg Amron Sarfin (raport za IV kw. 2016) średnie oprocentowanie kredytu pod koniec ubiegłego roku wynosiło 3,83 proc. (WIBOR 3M plus 2,10 proc. marży). Jeśli przyjąć, że z takim oprocentowaniem statystyczny Kowalski zadłużyłby się na 200 tys. zł, jego miesięczna rata wynosiłaby około 900 zł.
Pod koniec 2012 r. wskaźnik WIBOR 3M wynosił jednak 4,6 proc. Przy takim oprocentowaniu rata równa w kredycie na 30 lat na 200 tys. zł wzrośnie o około 400 zł, a więc o około 44 proc! Jeśli ktoś ma kredyt rzędu 300 tys. zł, to jego miesięczna rata przekroczyłaby już 2000 zł.
Oczywiście - ewentualna podwyżka oprocentowania do takiego poziomu, o ile w ogóle doszłaby do skutku - nie miałaby miejsca od razu, a byłaby rozłożona na serię podwyżek stóp - zazwyczaj o 0,25 proc. Mimo wszystko docelowy wzrost rat o kilkaset złotych może być bolesny dla domowych budżetów oraz generować prawdziwy ból głowy dla ludzi, którzy mieszkania wynajmują. Rentowność najmu będzie gwałtownie spadać.
Co zrobić w takiej sytuacji? Najlepszym rozwiązaniem jest budowanie poduszki finansowej - czyli odkładanie "nadwyżki" raty w okresie niższych stóp - choćby po to, by kredyt nadpłacić, a jeśli nie to po prostu zbudować oszczędności na gorszy czas.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN
