Najem lokalu poza działalnością gospodarczą a forma opodatkowania
Wielu przedsiębiorców w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej wynajmuje innym podmiotom lokale użytkowe, czy też mieszkalne. Często posiadają oni także lokale mieszkalne nabyte ze środków pochodzących z ich majątków prywatnych, które nie są wykorzystywane w wykonywanej działalności. Niejednokrotnie decydują się oni na ich wynajęcie. Przy podejmowaniu takiej decyzji przedsiębiorcy zastawiają się, czy przychody uzyskiwane z wynajmu takich lokali będą mogły być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym, czy też podatkiem dochodowym właściwym dla prowadzonej działalności (tj. na zasadach ogólnych lub podatkiem liniowym).
Z podobnym pytaniem zwrócił się podatnik do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, który w jego następstwie wydał w dniu 27 listopada 2009 r. indywidualną interpretację przepisów prawa podatkowego (sygn. IPPB1/415-763/09-2/EC).
Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm. - dalej jako "ustawa o PIT") źródłami przychodów są m.in. pozarolnicza działalność gospodarcza oraz najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. W myśl art. 9a ust. 6 ustawy o PIT dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Stosownie zaś do przepisu art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie podkreślił, że prawo do opodatkowania przychodów uzyskanych z prywatnego najmu w formie ryczałtu nie jest uzależnione od nie uzyskiwania przez podatnika przychodów z najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej. Ustawodawca w art. 8 ust. 1 pkt 3 lit. e) ww. ustawy wskazał, że nie może podlegać opodatkowaniu w formie ryczałtu ewidencjonowanego - podatnik świadczy usługi wymienione w załączniku nr 2 do powołanej ustawy (m.in. usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości na własny rachunek). Wyłączenie to nie dotyczy jednak przychodów z tzw. prywatnego najmu, co wynika z art. 6 ust. 1b.
W interpretacji organ podatkowy zaznaczył, że przychody uzyskiwane z najmu zaliczonego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT mogą być opodatkowane - zgodnie z wolą podatnika - na zasadach ogólnych określonych w ww. ustawie o podatku dochodowym albo ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych określonym w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie podkreślił, że przychody osiągane z tytułu najmu prywatnego mieszkania nie będą zaliczane do źródła przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT lecz stanowić będą odrębne źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy. Przychód osiągany z tego tytułu może być opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodów ewidencjonowanych natomiast przychód z najmu osiągany w ramach działalności gospodarczej na zasadach przewidzianych w ustawie o PIT.
Reasumując, podatnicy dokonujący wynajmu swoich prywatnych lokali mieszkalnych poza prowadzoną działalnością gospodarczą mogą opodatkować uzyskiwane z tego tytułu przychody zryczałtowanym podatkiem dochodowym.
Marcin Parulski, konsultant w Departamencie Doradztwa Podatkowego Małopolskiego Instytutu Studiów Podatkowych w Krakowie
Artykuł ma charakter jedynie informacyjny i stanowi publikację zainspirowaną treścią artykułów prasowych, interpretacji organów podatkowych i orzeczeń sądów administracyjnych. Nie stanowi porady ani opinii podatkowej czy prawnej w rozumieniu art. 2 ust. 1 i art. 31 ustawy o doradztwie podatkowym (Dz. U. z 1996 r. Nr 102, poz. 475, ze zm.) i jest odzwierciedleniem poglądów wyrażanych przez autorów publikacji. Małopolski Instytut Studiów Podatkowych Sp. z o.o. nie bierze odpowiedzialności za ewentualne skutki podejmowanych decyzji na ich podstawie.
