Opodatkowanie najmu prywatnego według zasad ogólnych lub podatkiem zryczałtowanym
Wiele osób chcąc zainwestować pieniądze w sposób długoterminowy decyduje się na zakup lokali mieszkalnych, a następnie korzystając z obecnego popytu oddaje je w najem. Z uwagi na zbliżający się termin składania oświadczeń o wyborze formy opodatkowania uzyskiwanych z tego tytułu przychodów (tj. 20 stycznia 2010 r.) często zastanawiają się oni nad możliwością opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu jednych lokali według zasad ogólnych a z najmu pozostałych zryczałtowanym podatkiem dochodowym.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm. - dalej jako "ustawa o PIT") źródłem przychodów jest m.in. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Stosownie zaś do art. 9a ust. 6 ustawy o PIT dochody osiągane przez podatników z ww. źródła są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie o PIT, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Zgodnie zaś z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Mając zatem na uwadze powyższe przepisy należy stwierdzić, że wybór formy opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu prywatnego (nie świadczonego w ramach działalności gospodarczej) zależy od decyzji podatnika. W celu ich opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym konieczne jest złożenie stosownego oświadczenia. W myśl art. 9 ww. ustawy oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu za dany rok podatkowy podatnik składa właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego, a w przypadku rozpoczęcia osiągania przychodów w trakcie roku podatkowego, nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił zaprzestania uzyskiwania przychodów z tego źródła lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania uważa się, że przychody z najmu nadal opodatkowane będą ryczałtem.
Należy podkreślić, że u podatnika, który wybrał zasady ogólne lub ryczałtową formę opodatkowania przychodów z najmu, opodatkowaniu podlega suma przychodów osiągniętych z tego źródła - niezależnie od liczby wynajmowanych nieruchomości i liczby zawartych umów najmu. Wybrana forma opodatkowania obowiązuje w stosunku do przychodów osiągniętych z najmu wszystkich posiadanych i wynajmowanych lokali. Podatnik nie może różnicować formy opodatkowania w ten sposób, że przychody z najmu jednego lokalu opodatkowuje na zasadach ogólnych określonych w ustawie o PIT, zaś do przychodów z najmu pozostałych lokali stosuje zasady określone w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Powyższe rozważanie znajdują potwierdzenie w interpretacji przepisów prawa podatkowego wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w dniu 2 grudnia 2009 r. (sygn. IPPB1/415-759/09-2/MT). Podkreślił on, że: "źródłem przychodu, w stosunku do którego przez cały rok podatkowy obowiązuje raz wybrana forma opodatkowania jest najem, a nie każda zawarta umowa czy wynajmowana nieruchomość oddzielnie".
Marcin Parulski, konsultant w Departamencie Doradztwa Podatkowego Małopolskiego Instytutu Studiów Podatkowych w Krakowie
Artykuł ma charakter jedynie informacyjny i stanowi publikację zainspirowaną treścią artykułów prasowych, interpretacji organów podatkowych i orzeczeń sądów administracyjnych. Nie stanowi porady ani opinii podatkowej czy prawnej w rozumieniu art. 2 ust. 1 i art. 31 ustawy o doradztwie podatkowym (Dz. U. z 1996 r. Nr 102, poz. 475, ze zm.) i jest odzwierciedleniem poglądów wyrażanych przez autorów publikacji. Małopolski Instytut Studiów Podatkowych Sp. z o.o. nie bierze odpowiedzialności za ewentualne skutki podejmowanych decyzji na ich podstawie.
