Czy już czas refinansować kredyt hipoteczny?

Stałe oprocentowanie 15- i 30-letnich kredytów hipotecznych przekroczyło już 5 proc., czyli osiąga wysokość z czasów, gdy prezydentem był jeszcze Richard Nixon. Według danych Mortgage Bankers Association, średnie oprocentowanie stałe pożyczek 15-letnich wynosi 4,67 proc. Bankrate.com informuje, że oprocentowanie 30-letnich pożyczek wynosi 5,17 proc., natomiast oprocentowanie kredytów hipotecznych tzw. "jumbo" udzielanych na 30 lat wynosi 6,82 proc.

Pod lupą: Sześć rzeczy, które warto wiedzieć przed refinansowaniem

Na zdjęciach: Co musisz wiedzieć przed refinansowaniem kredytu w najbliższym czasie

Na zdjęciach: Najlepsze zachęty oferowane przez sprzedawców domów

Na zdjęciach: 10 największych gaf na rynku nieruchomości

Na zdjęciach: 10 odpornych na recesję sposobów podniesienia wartości domu

Liczba udzielonych kredytów wzrosła o 28 proc. w stosunku do wyników z ubiegłego roku. W ostatnich tygodniach refinansowanie stanowiło 80 proc. operacji kredytowych, a słyszy się o opóźnieniach w zawieraniu umów spowodowanych drastyczną redukcją zatrudnienia w sektorze kredytów hipotecznych. Teraz brakuje pracowników do obsługi rosnącego zapotrzebowania rynku.

Natomiast warunki umów stają się coraz korzystniejsze. Z myślą o ożywieniu rynku nieruchomości, Bank Rezerwy Federalnej planuje zakup za 500 miliardów dolarów papierów wartościowych zabezpieczonych 30-letnimi pożyczkami w Fannie Mae i Freddie Mac. Rosnące zainteresowanie pożyczkami spowoduje obniżkę stóp procentowych. Fed ma nadzieję, że oprocentowanie spadnie nawet do 4,5 proc. Jednak jest jeden haczyk. Minęły już dni, gdy pożyczkobiorcy, również ci o wątpliwej historii kredytowej, nie musieli wykazywać odpowiednich dochodów lub zabezpieczać kredytu hipoteką własnego domu.

Teraz większość pożyczkodawców wymaga wysokiej zdolności kredytowej i 20 proc. zabezpieczenia hipoteką, aby zgodzić się na refinansowanie. To niezbyt dobre wiadomości dla właścicieli domów, których nieruchomości są teraz warte mniej niż zaciągnięte kredyty, co dość często zdarza się w obszarach dotkniętych kryzysem rynku nieruchomości lub w przypadku osób z kredytami o zmiennym oprocentowaniu zaciągniętymi na ponad 80 proc. wartości domu. Pożyczkodawcy chcą też otrzymać dokumenty potwierdzające, że pożyczkobiorca zdoła spłacić kredyt. To kolejna przeszkoda dla osób, które niedawno straciły pracę, lecz chciałyby refinansować kredyt jednocześnie poszukując nowego pracodawcy.

Z pewnością boom na refinansowanie nie pomoże pożyczkobiorcom, którzy już zalegają ze spłatą lub znaleźli się o krok od sprzedaży zadłużonego domu przez bank.

Po okresie nieograniczonej dostępności kredytów hipotecznych, banki zawęziły swoje oferty. - Przez kilka następnych lat nie będzie można już tak łatwo brać kredytów na wyrost z nadzieją, że z czasem uzyska się większą zdolność - mówi Tom Kelly, rzecznik JPMorgan Chase, jednego z największych amerykańskich pożyczkodawców. - Banki znów stają się bardziej konserwatywne.

Jednak sam fakt, że spadło oprocentowanie nie oznacza, że każdy powinien zdecydować się na refinansowanie. Pożyczkobiorcy muszą skalkulować koszty ubiegania się o nową pożyczkę (łącznie z kosztami wyceny i prowizji) względem miesięcznych oszczędności na niższych ratach oraz zastanowić się jak długo będą mieszkać w kredytowanym domu.

Jeśli koszty zaciągnięcia nowej pożyczki zamortyzują się po dwóch latach, a pożyczkobiorca planuje mieszkać tylko rok w swoim domu, refinansowanie może być pozbawione sensu. Jeśli pożyczkobiorca obawia się utraty pracy w najbliższej przyszłości, powinien zastanowić się nad refinansowaniem do niższej raty już teraz, przed stratą pracy i jakiejkolwiek szansy na otrzymanie nowej pożyczki.

Kelly z JPMorgan Chase wspomniał o złotej zasadzie, która mówi, iż refinansowanie ma sens, jeśli nowe oprocentowanie będzie o jeden punkt procentowy niższe niż obecne.

Pożyczkobiorcy, którzy zdecydują się na refinansowanie mogą spróbować uniknąć zapłacenia prowizji od nowej umowy dowiadując się najpierw, czy pożyczkodawca zgodzi się na renegocjację warunków z pominięciem oficjalnego procesu wnioskowania o kredyt.

Pożyczkobiorcy mogą też zwiększyć swoje szanse na lepsze oprocentowanie porządkując najpierw swoją historię kredytową. Trzy biura informacji kredytowej, Experian, Equifax i TransUnion, bezpłatnie przekazują jeden raport w roku, a kolejne egzemplarze można zamówić za mniej niż 10 dolarów. Wyjaśnienie błędów i uregulowanie należności może, choć na chwilę, poprawić notowania klienta banku.

Nie można zapominać też o sprawdzeniu bieżącej wartości domu, gdyż refinansowany kredyt będzie od niej zależny, a od ostatniej pożyczki ceny nieruchomości mogły spaść.

Warto też poświęcić chwilę na porównanie oprocentowania w różnych bankach, pamiętając, że nie zawsze największe instytucje oferują najlepsze warunki. Małe banki kredytowe, które nie uczestniczyły w tak ogromnym stopniu w rynku sekurytyzacji należności z tytułu udzielonych kredytów hipotecznych mogą oferować korzystniejsze oprocentowanie, gdyż nie ucierpiały tak mocno, jak najwięksi pożyczkodawcy w wyniku zamieszania na rynku kredytów.

Na przykład w rejonie nowojorskiej metropolii, gdzie królują JPMorgan i Citigroup, według wyszukiwarki kredytów hipotecznych Bankrate.com, najniższe oprocentowanie można uzyskać w Garden City Mortgage. Przy refinansowaniu 30. letniej pożyczki na 350 000 dolarów wynosi ono 4,88 proc.

Na zdjęciach: Domy gwiazd utracone w wyniku niefortunnych inwestycji w nieruchomości

Liz Moyer