Kolejne analizy rządowego programu "kredyt na 2 proc." potwierdzają pierwsze oceny ekspertów, które przedstawiliśmy w Biznes Interii w piątek, tuż po jego ogłoszeniu.
Z kredytów skorzystają przede wszystkim osoby z relatywnie wysokimi dochodami. Główny problem czyli brak zdolności kredytowej dla szerokiej grupy "Kowalskich" nie zostanie więc rozwiązany. Do tego "kredyt na 2 proc." okazał się "kredytem 2 proc. plus marża banku", a w prezentowanych przez rząd przykładach została do obliczeń przyjęta bardzo niska marża, które na rynku nie występuje.
Aby otrzymać "kredyt 2 proc." na 500 tys. zł singiel będzie musiał miesięcznie wykazać dochód rozporządzalny (po opodatkowaniu) w kwocie co najmniej 8 613 zł i dysponować 20 proc. wkładem własnym. Przy braku 20 proc. wkładu własnego dochód będzie musiał być istotnie wyższy.
Z kolei para, aby otrzymać "kredyt 2 proc." na 600 tys. zł będzie musiała miesięcznie wykazać wspólny dochód rozporządzalny w kwocie co najmniej 10 335 zł i dysponować 20 proc. wkładem własnym. Przy braku wkładu dochód będzie musiał być istotnie wyższy - policzył Adam Czerniak, ekspert rynku mieszkaniowego ze Szkoły Głównej Handlowej.
Podaje też jeszcze kolejny przykład. Zarabiający w 2021 r. średnią krajową singiel będzie miał zdolność kredytową w proponowanym przez rząd programie w wysokości maksymalnie 187 tys. zł. Za co będzie mógł kupić 31 m2 w Rzeszowie i 18 m2 w Warszawie (pod warunkiem wyłożenia 20 proc. wkładu własnego).
Jak zaznacza ekspert SGH, to obliczona zdolność pod warunkiem, że KNF pozwoli bankom na doliczenie dopłaty do "kredytu 2 proc." do dochodu rozporządzalnego kredytobiorcy. W przeciwnym wypadku potrzebne dochody rozporządzalne będą o 1/3 wyższe.
Eksperci zauważają też, że w przykładach, które podaje rząd przyjęto bardzo niską marżę banków na poziomie 0,846 proc. (wobec 1,99 proc. według danych ZBP), co skutkuje dużo niższymi przykładowymi ratami w prezentacji programu. Według obliczeń ekonomisty rata kredytu na 500 tys. zł będzie wynosić 3 329 zł i będzie systematycznie maleć. W przypadku kredytu 600 tys. zł wyniesie 3 995 zł i też będzie maleć.
Na razie nie ma projektu ustawy wprowadzającej taki preferencyjny kredyt. Są tylko podstawowe założenia.
Poniżej przedstawione przez rząd główne punkty programu w formie pytań i odpowiedzi:
Kto może skorzystać?
Osoby, które chcą kupić swoje pierwsze mieszkanie lub dom jednorodzinny.
Jakie muszę spełnić warunki?
Kredytobiorca musi spełnić następujące warunki:
- posiadać zdolność kredytową adekwatną do kwoty kredytu, jaki chce uzyskać;
- przed dniem udzielania kredytu mieszkaniowego:
- nie posiadać prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz
- nie może mu przysługiwać spółdzielcze prawo dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz
- w dniu udzielenia kredytu nie może mieć ukończonych 45 lat.
Ile wynosi oprocentowanie kredytu?
W okresie stosowania dopłat (pierwsze 10 lat spłaty kredytu) stopa oprocentowania kredytu wyniesie dla kredytobiorcy 2 proc. Oprocentowanie to zostanie powiększone o marżę i prowizję banku, jeśli będzie pobierana.
Czy oprocentowanie kredytu jest stałe?
Wsparcie będzie przewidziane dla kredytów o okresowo stałej stopie procentowej. W okresie stosowania dopłat do rat tego kredytu (pierwsze 10 lat spłaty) efektywne oprocentowanie kredytu z perspektywy kredytobiorcy wyniesie 2 proc. + marża banku.
Co się stanie, gdy zakończy się 10-letni okres obniżonego oprocentowania? Czy moja rata nie wzrośnie wtedy kilkukrotnie?
Na wysokość raty po okresie wsparcia wpływ będzie miało kilka czynników, takich jak pierwotny okres finansowania (im krótszy, tym większa część kapitału została już spłacona przez kredytobiorcę), aktualny poziom stóp procentowych. Należy jednak zwrócić uwagę, że bank oceniając zdolność kredytową kredytobiorcy w dniu udzielenia finansowania, musi uwzględnić cały okres spłaty kredytu.
Przewidziane zostały także dodatkowe mechanizmy, które mogą pomóc w indywidualnych przypadkach, tj. kredytobiorca będzie uprawniony np. do skorzystania z wydłużenia okresu spłaty kredytu o maksymalnie 5 lat w sytuacji, kiedy rata kredytu po zakończeniu okresu wsparcia obciążała nadmiernie jego budżet domowy.
Czy są limity ceny na m2 mieszkania?
Nie przewidziano ograniczenia ceny m2 lokalu mieszkalnego. Określone zostały jedynie maksymalne kwoty kredytu, jaki może zostać udzielony w ramach programu - jest to odpowiednio:
- 500 tys. zł dla singla
- 600 tys. zł dla małżonków lub osób wychowujących w gospodarstwie domowym co najmniej 1 dziecko
Czy będą limity udzielanych kredytów w ciągu roku?
Planowane wydatki pojawią się od 2024 r. i będą rosnąć do 2027 r. Resort rozwoju przewiduje, że wyniosą one rocznie od 800 mln zł w 2024 r. do 1,5 mld zł w 2027 r. Po tym roku będą już systematycznie spadać. Z szacunków ministerstwa wynika, że zabezpieczy to potrzeby zdecydowanej większości osób spełniających kryteria do uzyskania dopłaty i posiadających zdolność kredytową.
Od kiedy będzie można wziąć preferencyjny kredyt na pierwsze mieszkanie?
Według planów nie później niż w III kwartale 2023 r.
krześ
