Kto polegnie pod gruzami kredytów mieszkaniowych?
Słychać już ostrzeżenia przed ewentualną korektą na rynku mieszkań. Czy kredytobiorcy mogą się do tego przygotować? A jeśli tak, to w jaki sposób?
Gwałtownie spadają ceny mieszkań - o 10, 15, 20 procent? Banki, przerażone zmniejszającą się wartością zabezpieczeń kredytów, naciskają na klientów, żądając dodatkowych poręczeń albo podnosząc oprocentowanie.
Malejąca wartość lokali to mniejszy udział własny w kredycie - restrukturyzując zadłużenie, kredytodawcy zmuszają więc do podpisywania nowych, znacznie mniej korzystnych umów, wyżej oprocentowanych i obwarowanych surowszymi zabezpieczeniami. Prawie nie udzielają nowych kredytów hipotecznych, ale jednocześnie tworzą rezerwy celowe, co pogarsza ich wyniki. Rzeczoznawcy wyceniający taniejące "M" mają pełne ręce roboty. Inwestorzy zagraniczni uciekają, a na rynku pojawia się wysyp przejętych przez banki nieruchomości, co dodatkowo rozkręca tę spiralę...
Finansowe science fiction? Nie.
To jeden ze scenariuszy dla polskiego rynku nieruchomości. Fakt, że czarny, ale czy istotnie nierealny? Spełni się czy nie, warto wiedzieć przed czasem, co może czekać osoby kupujące mieszkania za pożyczone pieniądze - choćby po to, by lepiej przygotować się na ewentualne kłopoty. Przecież hipoteki nie obciąża się u nas na lat pięć, ale zazwyczaj - dwadzieścia pięć.
To, że ceny nieruchomości (głównie mieszkań w dużych miastach) w Polsce rosły w minionym roku w tempie iście szaleńczym, nie oznacza wcale, że tak będzie bez końca. Na razie kilkanaście tysięcy za metr kwadratowy w stolicy przestało już szokować: jak podaje serwis Tabelaofert.pl, w Śródmieściu styczniowa średnia (wliczając w to nowe apartamenty) to około 14 tys. zł, co oznacza w skali całego roku wzrost mniej więcej o 75 procent. Ale?
Oto Hiszpania, do której tak lubimy się porównywać. Podobnie jak w Polsce, po wstąpieniu do Unii Europejskiej w 1986 r., ceny nieruchomości na Półwyspie Iberyjskim zaczęły gwałtownie rosnąć. Później jednak - około roku 1991 - równie nagle spadły. Wiele instytucji finansowych, zaangażowanych w rynek nieruchomości, wpadło tam wówczas w tarapaty. Kryzys okazał się kosztowny dla gospodarki Hiszpanii. Straty wyniosły 17 procent PKB.
Wszyscy uczestnicy rynku nieruchomości powinni zatem, także w Polsce, kierować się rzymską zasadą: chcesz pokoju, szykuj się do wojny. Dotyczy to szczególnie banków - to one bowiem finansują obie strony rynku: budowniczych i użytkowników. Ostrzeżenie do nich wystosował już zresztą Generalny Inspektorat Nadzoru Bankowego.
Jak podkreśla GINB, rynek nieruchomości w Polsce znajduje się ciągle w fazie transformacji. Powoduje to, że poszczególne jego segmenty charakteryzują się podwyższonym ryzykiem oraz nie jest on dostatecznie przewidywalny, co utrudnia bankom bieżące monitorowanie wartości przyjmowanych zabezpieczeń i ich aktualizację. Tymczasem należności z tytułu kredytów hipotecznych stanowią już niemal 30 proc. całkowitej wartości należności od sektora niefinansowego.
- W razie ewentualnego wystąpienia kryzysu na rynku nieruchomości może to mieć negatywny wpływ na banki, zwłaszcza przy dużym spadku wartości zabezpieczeń - ostrzega GINB.
Co na to banki?
To zależy. Z reguły, im są ostrożniej nastawione do perspektyw tego rynku, tym bardziej starają się już teraz - na wszelki wypadek - zabezpieczyć siebie i swoich klientów przed ewentualną korektą.
Tak jak Fortis Bank. - Przewidujemy, że w perspektywie kilkunastu miesięcy może nastąpić pewna korekta rynku i przygotowujemy się na taką możliwość - przyznaje Artur Janczur z Departamentu Strategii Rynkowej Fortis Banku. Dlatego bank wdraża Rekomendację S, wydaną przez Komisję Nadzoru Bankowego, a dotyczącą "dobrych praktyk w zakresie ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie".
- Pomagają nam w określeniu ryzyka związanego z wartościami nieruchomości stanowiących zabezpieczenie kredytów - podkreśla Artur Janczur.
W praktyce oznacza to, że w przypadku rynkowej korekty klienci Fortis Banku mogą się nie obawiać zmian umowy. Podobnie jak zadłużeni w Santander Consumer Banku.
- Bank samodzielnie nie zmienia oprocentowania, zarówno gdy klient spłaca kredyt szybciej, jak i wtedy, gdy spada wartość nieruchomości i wzrasta udział kredytu do jej rynkowej wartości (zwiększa się LTV) [loan to value - stosunek wartości kredytu do zabezpieczenia - przyp. P.Sz.] - zarzeka się Magdalena Suchanek, rzecznik prasowy banku. - Nie przewidujemy wprowadzenia obowiązku dodatkowych zabezpieczeń regularnie spłacanych kredytów.
Także według GE Money Banku, spadek wartości nieruchomości nie wpłynie na warunki spłaty kredytu - o ile tylko nie zmaleje zdolność kredytowa klienta.
I gdyby jeszcze listę tak podchodzących do sprawy banków można było ciągnąć w nieskończoność... I poprzestać na przytoczeniu opinii Artura Janczura z Fortis Banku, który uważa, że korekta ceny nieruchomości nie skłoni banków do bardziej radykalnych działań. Niestety, nie wszyscy są podobnego zdania i dają temu wyraz.
Bank Millennium, który przewiduje utrzymanie dobrej koniunktury, nie pozostawia klientom złudzeń, co się stanie, gdy jednak nastąpi kryzys.
- Bank może zażądać ustanowienia dodatkowego prawnego zabezpieczenia kredytu lub zlecić zbadanie stanu prawnego i technicznego oraz określenie wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia - informuje Agnieszka Nachyła, dyrektor Departamentu Marketingu i Rozwoju Bankowości Hipotecznej banku.
A to oznacza wyższe koszty kredytu - mimo że jednorazowe - nie mówiąc o konieczności znalezienia owego zabezpieczenia. Na pociechę bank informuje, że w takim przypadku nie podniesie drastycznie wysokości rat.
Nordea Bank z kolei uwzględnia możliwość dodatkowego zabezpieczenia, w razie spadku wartości dotychczasowego. Ale - co podkreślają przedstawiciele banku - w sposób uzgodniony z klientem. W grę wchodzi m.in. możliwość ubezpieczenia nadwyżki zaangażowania kredytowego, co - niestety - oznacza dodatkowe koszty.
Robert Rajczyk, menedżer z Departamentu Strategii i Rozwoju Produktów BZ WBK, uważa kryzys na rynku nieruchomości, rozumiany jako gwałtowny spadek cen, za teoretycznie możliwy, ale w praktyce - mało realny ("W mojej opinii, w okresie najbliższych trzech, pięciu lat mało prawdopodobne jest wystąpienie gwałtownego kilkudziesięcioprocentowego spadku cen nieruchomości mieszkaniowych ze względu na ograniczoną podaż nowych mieszkań i domów oraz wysoki popyt").
Owszem, Robert Rajczyk zauważa, że w razie jednoczesnego pojawienia się trzech czynników (spadku cen nieruchomości, bardzo długiego okresu kredytowania oraz kredytu udzielonego na 100 proc. wartości inwestycji) istnieje ryzyko braku spłaty kredytu ze środków możliwych do uzyskania ze sprzedaży takiego mieszkania, ale? bank na razie stara się temu przeciwdziałać tradycyjnymi metodami. Bada np. zdolność kredytową klienta i szacuje wartość nabywanej nieruchomości - by kredytować maksimum 100 proc. jej wartości. No i unika zbyt długiego okresu kredytowania. Ale to nic nowego.
Zadziwiające, że żaden bank nie zdecydował się na najprostsze rozwiązanie, które stosuje Dom Bank.
- Nasz bank już we wrześniu roku 2005 wprowadził polisę od Utraty Wartości Nieruchomości, jako obligatoryjne zabezpieczenie kredytu, asekurując się w ten sposób przed potencjalnym dynamicznym, a także głębokim spadkiem cen nieruchomości, który może mieć miejsce w przyszłości - mówi Marek Świtlak, menedżer ds. Ubezpieczeń Dom Banku. I jest to chyba najlepsze rozwiązanie. W razie spadku cen nieruchomości kłopot będzie miał ubezpieczyciel.
Jednak, chociaż TU Europa oferuje ten produkt od sierpnia 2005 r., zdecydował się na nie do tej pory tylko Dom Bank. Ubezpieczenie jest obligatoryjne dla każdego kredytu, którego LTV przekracza 30 procent. Koszt to 1 - 2 proc. środków udostępnionych przez bank.
Kiedy więc ubezpieczenia kredytobiorców od utraty wartości ich nieruchomości staną się w Polsce normą? Jak na razie taką ofertę dla banków - a za ich pośrednictwem dla kupujących mieszkania - przygotowuje u nas Genworth Financial. Najwyższa pora na polisy indywidualne.
Przemysław Szubański
Aleksandra Łukasiewicz,
dyrektor ds. produktów bankowych w Open Finance
Kryzys na rynku nieruchomości oznacza zazwyczaj większy problem dla banku udzielającego kredyt niż kredytobiorcy.
Jeżeli mieszkanie w chwili zakupu było warte 300 tys. zł i w takiej wysokości je skredytowano, zaś za rok wartość mieszkania spadła do 250 tysięcy, to kwota kredytu znacznie przekracza posiadane zabezpieczenie, czyli zwiększa ryzyko banku.
Marża kredytu, która wyznaczana była na podstawie wartości nieruchomości oraz wkładu własnego klienta, jest jednak wpisana na stałe w umowę i nie może zostać jednostronnie zmieniona przez bank, nawet w sytuacji obniżenia cen nieruchomości.
Dla kredytobiorcy negatywne konsekwencje pojawiają się w razie konieczności sprzedaży nieruchomości w takim niekorzystnym momencie. Żeby sprzedać wspomniane mieszkanie, trzeba dołożyć prawie 50 tys. zł, aby spłacić kredyt.
Najlepszą metodą na dołek na rynku nieruchomości jest jego przeczekanie, dlatego inwestycje w nieruchomości powinny z założenia być długoterminowe. A efektywnym rozwiązaniem może być równoległe inwestowanie na rynku kapitałowym, które pomaga podzielić ryzyko i zgromadzić środki na ewentualne pokrycie strat na rynku nieruchomości.
Piotr Zawadzki,
dyrektor departamentu bankowości hipotecznej Nordea Bank Polska
Bank monitoruje sytuację na rynku mieszkaniowym, korzystając z dostępnych informacji, np. o zmianach cen, podaży i działalności kredytowej banków. Monitoring dotyczy również portfela kredytowego banku, w tym wartości zabezpieczenia w relacji do zaangażowania kredytobiorców. Regulacje bankowe uwzględniają ocenę wartości zabezpieczenia i biorą pod uwagę m.in. jego cechy, płynność, prognozowany wzrost wartości. Procedury przewidują też możliwość dodatkowego zabezpieczenia.
Marta Kosińska,
ekspert portalu nieruchomości Szybko.pl
Scenariusz przewidujący spadek cen nieruchomości mógłby się ziścić, gdyby w Polsce doszło do kryzysu gospodarczego. Ponad 80 proc. transakcji na rynku nieruchomości jest finansowanych w całości lub części poprzez kredyt hipoteczny.
Dostęp do tanich kredytów jest wymieniany jako jeden z powodów obecnego wzrostu cen. Łatwo zatem przewidzieć, że w razie znacznych wzrostów stóp procentowych, popyt na kredyty zmaleje, a tym samym zmniejszy się popyt na nieruchomości.
W sytuacji kryzysu gospodarczego zazwyczaj w pierwszej kolejności ze swoich inwestycji wycofują się inwestorzy zagraniczni. W przypadku rynku nieruchomości w największych polskich aglomeracjach odgrywają oni poważną rolę i dokonywane przez nich zakupy wpływały na wzrost cen. Ich wycofanie się z Polski zapewne wpłynęłoby na obniżki cen.
