Mieszkania. Problemu najmu rząd nie chce rozwiązać?

BIZNES INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami

Rząd deklaruje, że próbuje rozwiązać narastający problem mieszkaniowy, ale wygląda na to, że zabierze się tylko za mały fragment rynku, który póki co ma marginalne znaczenie czyli za ograniczenie hurtowego wykupu mieszkań z rynku przez fundusze inwestycyjne, choć przed ryzykiem wylania dziecka z kąpielą ostrzegali nawet przedstawiciele PFR Nieruchomości.

Fundusze mają 8,5 tys. lokali, a łącznie mieszkań na wynajem jest w granicach 1,2-1,4 mln. Fundusze mają więc niewielki udział w rynku najmu, choć ostatnio zaczęły kupować coraz więcej. Nawet jeśli trzeba to uregulować, to nie rozwiąże to obecnie problemu. W ostatnich latach mieszkania były produktem inwestycyjnym dla zamożnych i mimo tego, że mamy za sobą dwa rekordowe lata pod względem nowo wybudowanych lokali, to problem mieszkaniowy nie tylko się nie zmniejszył, ale pogłębił.

Na razie to prywatni właściciele mieszkań decydują o cenach mieszkań na wynajem i ich dostępności. Ta ostatnia mogłaby być wyższa, gdyby nie przepisy o ochronie lokatorów.

Sprawiają one, że spora część mieszkań kupionych inwestycyjnie stoi pusta, bo ich właściciele nie chcą ich wynajmować z obawy przed problemami w sytuacji gdy lokator przestanie płacić, ale się nie wyprowadzi.  

Z raportu Cushman & Wakefield wynika, że 16 proc. wszystkich badanych nie znalazło lokum na wynajem z uwagi na wysoki popyt na rynku mieszkaniowym. Interia Wydarzenia pisała niedawno, że rodziny z dziećmi zwłaszcza samotne matki nie mają szans na wynajęcie mieszkania.

Przedstawiciele wynajmujących tłumaczą z czego to wynika.

- Ustawa o ochronie praw lokatorów od lat stawia w gorszej pozycji właściciela mieszkania. Zadziwiające, że obowiązująca od 2001 roku ustawa o ochronie praw lokatorów nie zmobilizowała nikogo do zbadania zgodności jej zapisów z ustawą zasadniczą jaką jest Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej. Przyszła pora by coś z tym zrobić - pisze Borysław Pasierbski, ekspert od zarządzania najmem prowadzący portal wyNajemca.com.pl I jak podkreśla, działając w imieniu ponad 1,3 mln zwraca się w tej sprawie do Rzecznika Praw Obywatelskich.

- Dzisiejsza sytuacja społeczna i ekonomiczna w Polsce negatywnie odbija się na prawach podstawowych obywateli. Z każdej strony słychać głosy o ubóstwie mieszkaniowym, które prowadzi do zachwiania delikatnej tkanki społecznej, rodzi konflikty oraz dramaty ludzkie. Założenia ustawy o ochronie praw lokatorów z początku XXI wieku nie znajdują już dzisiaj odzwierciedlenia w rzeczywistości. To nie rolą obywatela jest przeciwdziałanie bezdomności, choć jego rola może być w realizacji tego celu znacząco bardziej wymierna niż działania podejmowane przez państwo. Nie może to przy tym oznaczać, że prywatny właściciel nieruchomości zawierając umowę najmu pozbawiony zostaje swoich praw podstawowych stawiając w uprzywilejowanej pozycji lokatora - pisze w liście do Rzecznika.

Jak uzasadnia, stosunek najmu jest umową okresową i wzajemną, cechującą się z jednej strony udostępnieniem do korzystania konkretnego przedmiotu, a z drugiej określonym świadczeniem pieniężnym. - Niewywiązywanie się ze swego obowiązku przez jedną ze stron prowadzi do sytuacji, w której druga z nich staje się ofiarą wyzysku i powinna podlegać ochronie. W obecnym stanie prawnym właściciel nieruchomości, często obciążony kredytem hipotecznym, zmuszony jest do pokrywania wszystkich kosztów związanych z mieszkaniem, co może prowadzić do znaczącego pogorszenia się sytuacji finansowej jednostki społecznej, wcześniej zdrowej ekonomicznie. W drastycznych przypadkach taki stan rzeczy kończyć się może utratą majątku o ogromnej wartości, na który pracowało się przez lata - podkreśla i zaznacza jednocześnie, że nie wniosek o zmianę przepisów nie ma na celu pozbawienia ochrony lokatorów co do stabilności najmu i zapewnienia im bezpieczeństwa w zakresie korzystania z mieszkania.

 - Właściciele prywatni nie oczekują możliwości eksmisji lokatora z dnia na dzień, jednak czas potrzebny na wyegzekwowanie swoich praw jest obecnie niedopuszczalny z perspektywy interesu społecznego. Tyczy się to zarówno "zwykłych" umów najmu lokali mieszkalnych, jak również umów najmu okazjonalnego - podkreśla.

Wniosek popierają inne grupy reprezentujące wynajmujących.

- Trzymam kciuki, niedawno podjęliśmy podobną inicjatywę, jako Ruch Obywatelski Zjednoczonych Wynajmujących - pisze przedstawicielka Ruchu wskazuje jednocześnie, że w tym samym temacie został wysłany wcześniej list do Ministerstwa Rozwoju i Technologii, które nadzoruje obszar mieszkalnictwa. Jednak z odpowiedzi resortu - stanowiska wypracowanego razem z Ministerstwem Sprawiedliwości wynika, że według rządzących przepisy są odpowiednie i nie widzą w nich problemu.

Sytuacja na rynku wskazuje jednak, że to właśnie przepisy teoretycznie chroniące lokatorów mocno ograniczają dostępność mieszkań na wynajem.

- Przede wszystkim trzeba zmienić ustawę o ochronie lokatorów, która jest głównym powodem tego, że mamy dużą liczbę mieszkań, często nowych, które stoją puste. Zamożni ludzie, którzy kupili mieszkanie za gotówkę i traktują je jako skarbonkę, nie chcą ich wynajmować z obawy o to, że jak lokator przestanie płacić to będą się użerać z sądami, komornikami. Dla wielu nie do pomyślenia jest to, jak można mieć kilkanaście mieszkań i one nie "pracują", a tak faktycznie jest. Zmiana ustawy pozwoli też wyeliminować z obiegu oszustów, którzy krążą od mieszkania do mieszkania nie płacąc czynszu. Od zapewnienia ochrony mieszkaniowej nie powinien być obywatel i jego prywatna własność - mówił niedawno w rozmowie z Interią Tomasz Narkun, inwestor i analityk rynku mieszkaniowego.

Jego zdaniem, dzięki zmianie tych przepisów na rynku najmu błyskawicznie pojawiłoby się kilkadziesiąt tysięcy mieszkań, które teraz stoją puste.

Interia Biznes pod koniec października zapytała Ministerstwo Sprawiedliwości czy analizuje obecny stan prawny w tym kontekście i rozważa zmianę przepisów o ochronie lokatorów pod tym kątem. Do tej pory nie dostaliśmy odpowiedzi resortu, mimo, że ten chętnie się włącza w przepisy mieszkaniowe, które nie są jego domeną 

Z kolei Rzecznik Praw Obywatelskich poinformował Interię, że wniosków o zbadanie adekwatności przepisów w kontekście obecnej sytuacji na rynku mieszkań jest tyle co wcześniej i na razie nie ma podstaw do interwencji.

- Do Biura Rzecznika nie wpływa w ostatnim okresie znacząco więcej niż dotychczas skarg na zbyt dużą ochronę lokatorów, kosztem wynajmujących mieszkania - takich skarg jest kilka w skali roku. RPO nie ma zatem podstaw (wystarczających danych), aby stwierdzić, że obecna sytuacja powoduje, że liczba wynajmowanych mieszkań spada z powodu obaw wynajmujących, że w razie problemów prawo zbyt mocno chronić będzie lokatora. Być może dane w tym zakresie posiada Ministerstwo Rozwoju i Technologii, bo to ten resort, jako odpowiedzialny za mieszkalnictwo, powinien monitorować adekwatność stanu prawnego do wymogów rynku wynajmu mieszkań - odpowiada Łukasz Starzewski z biura prasowego RPO.

Jak dodaje, zasadniczo, w ocenie RPO obecne przepisy w sposób należyty zachowują równowagę pomiędzy ochroną praw właścicieli mieszkań i najemców.

-  Dopiero w sytuacji znaczącego wzrostu skarg - nie tylko od właścicieli mieszkań na nadmierną ochronę lokatorów - ale także od potencjalnych najemców podnoszących, że rynek mieszkań do wynajmu skurczył się z powodu obaw właścicieli przed restrykcyjnymi przepisami - ocena Rzecznika mogłaby ulec zmianie i wówczas rozważyłby on potrzebę podjęcia działań w ramach swoich ustawowych uprawnień - odpowiada biuro prasowe RPO.

Monika Krześniak-Sajewicz