Zakup mieszkania bez spekulacji

Coraz więcej czytelników "Gazety Prawnej "zgłasza swoje obawy dotyczące planowanych zmian w opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości. Od 2007 roku z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych będzie trzeba zapłacić 19-proc. podatek od osiągniętego dochodu. Obecnie podatek ten wynosi 10 proc. uzyskanego przychodu. Zniknie też ulga podatkowa.

Dziś, gdy chcemy sprzedać mieszkanie po 5 latach od jego nabycia, podatku nie zapłacimy. Również w sytuacji, gdy złożymy w urzędzie skarbowym oświadczenie, że pieniądze ze sprzedaży mieszkania przeznaczymy w ciągu 2 lat na inne cele mieszkaniowe, będziemy zwolnieni z PIT. Tych ulg po 1 stycznia ma już nie być.
Nowe zasady opodatkowania będą miały zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw, nabytych od 1 stycznia 2007 r. Natomiast do nabytych przed tym dniem - będą miały zastosowanie regulacje obowiązujące dziś. I tu pojawiają się wątpliwości naszych czytelników.

Jeśli chcesz, aby sprzedaż mieszkania była opodatkowana dzisiejszym 10-proc. PIT od przychodu, a nie 19-proc. PIT od dochodu, pośpiesz się i kup mieszkanie do końca 2006 roku. Postaraj się zwłaszcza o odpowiednio szybkie podpisanie aktu notarialnego

Ważny akt notarialny

Wszyscy, którzy chcą stosować do sprzedaży nieruchomości dzisiejsze zasady opodatkowania, muszą kupić mieszkanie przed końcem roku. Kupując mieszkanie trzeba pamiętać, że jego właścicielem stajemy się dopiero po podpisaniu aktu notarialnego.

- Finalizuję już kupno mieszkania. Planuje za dwa lata je sprzedać i przeznaczyć pieniądze na kupno większego, tak aby skorzystać z ulgi podatkowej. Mieszkanie będę odbierał w grudniu. Jednak akt notarialny podpiszę dopiero w lutym 2007 roku. Jaki podatek od sprzedaży nieruchomości będę musiał zapłacić - pyta pan Marek z Warszawy. Odpowiedź brzmi: 19-proc. podatek od dochodu. Z ulgi (zwolnienia z podatku) skorzystać nie będzie można. Dlaczego? Nowe zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jeśli zostaną uchwalone i wejdą w życie, bo są dopiero po pierwszym czytaniu w Sejmie - będą miały zastosowanie do nieruchomości zakupionych po 1 stycznia 2007 r. Objęcie własności nieruchomości następuje dopiero w momencie podpisania aktu notarialnego. Zatem w przypadku pana Marka w lutym 2007 roku. Aby pan Marek mógł sprzedać mieszkanie i opodatkować je na dzisiejszych zasadach, musiałby podpisać akt notarialny najpóźniej 31 grudnia 2006 r.

Duże zmiany

Eksperci kancelarii White&Case podkreślają, że projekt nowelizacji ustawy o PIT z 5 czerwca 2006 r. wprowadza zasadnicze zmiany w kwestii opodatkowania dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości. W konsekwencji spowodują one w wielu przypadkach większe obciążenia, ale w niektórych podatek będzie niższy. Jak podkreślają specjaliści, na podstawie obecnych przepisów przychodem podlegającym zryczałtowanemu 10-proc. podatkowi jest wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona wyłącznie o koszty zbycia (np. taksa notarialna, prowizja pośrednika itp.). Zgodnie z projektem, podatek wynosiłby 19 proc. osiągniętego dochodu (a nie przychodu) ze zbycia nieruchomości.

Jak już wspomnieliśmy, znikną też zwolnienia z PIT przy sprzedaży nieruchomości. Dziś obowiązują dwa przypadki, gdy zwolnienie ma zastosowanie. Pierwszy występuje wówczas, gdy chcemy sprzedać mieszkanie po 5 latach od jego nabycia. Drugi, gdy złożymy w urzędzie oświadczenie, że pieniądze ze sprzedaży mieszkania przeznaczymy w ciągu 2 lat na inne cele mieszkaniowe. W tej drugiej sytuacji, aby nie płacić podatku, środki ze sprzedaży mieszkania mogą być przeznaczone m.in. na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację domu lub mieszkania lub na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację budynku niemieszkalnego, a także wydatkowanie środków na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele mieszkaniowe.

Koszty do odliczenia

Zgodnie z założeniami projektu, podatnik będzie mógł także pomniejszyć uzyskany przychód o udokumentowane koszty nabycia lub wybudowania, łącznie z nakładami poniesionymi w czasie posiadania nieruchomości. Podczas gdy brzmienie obecnych przepisów wskazuje, że obowiązek zapłaty podatku powstanie nawet wówczas, gdy podatnik zbywa nieruchomość po cenie równiej lub niższej od kosztów jej nabycia. Na podstawie nowych przepisów opodatkowaniu podlegał będzie tylko przyrost majątku spowodowany wzrostem wartości rynkowej danej nieruchomości.

- Choć planowana stawka podatku jest wyższa, w praktyce może się okazać, że podatek do zapłaty w pewnych okolicznościach będzie niższy niż obecnie - wskazują specjaliści White & Case.

OPINIE

Ewa Bujalska
doradca podatkowy w kancelarii White & Case

19-proc. stawka podatku dotyczyłaby przychodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości zakupionych po 1 stycznia 2007 r. Dotychczasowe zasady opodatkowania, stosownie do przepisu przejściowego, będą miały zastosowanie do nieruchomości nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r. Należy o tym pamiętać, ustalając termin podpisania aktu notarialnego umowy sprzedaży lub zakupu nieruchomości, jako że data zawarcia aktu notarialnego będzie decydująca, jeżeli chodzi o skorzystanie z określonego reżimu opodatkowania.
Negatywnie należy ocenić propozycję zniesienia zwolnień podatkowych przy sprzedaży nieruchomości. Zniesienie tej regulacji może spowodować, że podatnicy zamiast inwestować zarobione środki w nieruchomości przeznaczą je na konsumpcję.

Katarzyna Bieńkowska
doradca podatkowy w kancelarii White & Case

Od nowego roku opodatkowaniu PIT będą podlegały przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości, niezależnie od tego, kiedy dana transakcja nastąpi. Projekt przewiduje też, że wyłącznie w przypadku, gdy sprzedaż będzie dokonana w celu uzyskania w zamian spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części, nie będzie ustalany dochód do opodatkowania. Dotychczasowe, szerzej definiowane zwolnienia przychodów ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych od opodatkowania przestaną obowiązywać. Oznacza to znaczące pogorszenie sytuacji podatnika i wzrost obciążeń podatkowych osób fizycznych. Biorąc pod uwagę deficyt mieszkaniowy, ceny mieszkań i trudności w uzyskaniu własnego M, dodatkowe obciążenia na pewno nie poprawią sytuacji.

Ewa Matyszewska