Aranżacja i wykończenia wnętrz jako inwestycja w nieruchomość

Standardy wyceny nieruchomości są określane w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny opracowywanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. W świetle ich założeń przy ustalaniu ceny rynkowej lokalu wykorzystuje się co do zasady podejście porównawcze. Czynnikami mającymi formalnie największy wpływ na analizę są lokalizacja, infrastruktura oraz stan techniczny budynku. Wartość nieruchomości warunkowana jest jednak przez wiele innych atrybutów.

Jednym z kluczowych czynników jest aranżacja wnętrz. Ocenie podlegają przede wszystkim elementy stałego wyposażenia i środki techniczne stale związane z nieruchomością, a także ich układ przestrzenno-funkcjonalny. Pod uwagę brane są przede wszystkim jakość wykorzystanych materiałów, stopień ich zużycia oraz stan techniczny. Stopień zużycia surowców nigdy nie będzie równy zeru, chociażby ze względu na upływ czasu. Skutkuje to adekwatną utratą wartości nawet materiałów nieużywanych. W związku z tym nakłady finansowe poczynione na wykończenie wnętrz bardzo często nie są w pełni doszacowane.

Nakłady na aranżację są natomiast uwzględniane w wysokim stopniu przy ustalaniu wartości odtworzeniowej (równa się kosztom odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia) oraz indywidualnej, prezentującej wartość danej nieruchomości ocenianą z perspektywy konkretnego inwestora. Nawet niewielkie inwestycje znajdują odzwierciedlenie w wartości przedmiotu wyceny.

Przy inwestycji w nieruchomość istotne znaczenie ma zatem wysoka jakość stosowanych materiałów. Ma bezpośrednie przełożenie nie tylko na komfort użytkowania, ale przede wszystkim - trwałość. Tym samym znacząco wpływa na obniżenie kosztów eksploatacji. Różnica w wytrzymałości materiałów różnej klasy oscyluje nawet na okres rzędu kilku - kilkunastu lat.

W okresie inflacji, zarówno nieruchomość, jak i materiały budowlane nie tylko nie tracą na wartości, ale niejednokrotnie na niej zyskują. Proces ten warunkowany jest m.in. przez szybkie tempo wzrostu cen materiałów oraz kosztów budowy. Zgodnie z danymi statystycznymi opublikowanymi przez GUS, średnia cena 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania w IV kwartale 1999 roku była szacowana na 2220 zł, by już w roku 2015 osiągnąć wysokość 3926 zł.

Wraz z rozwojem gospodarki rynkowej zmianie ulega sposób postrzegania nieruchomości, jako lokaty kapitału. W związku z destabilizacją na rynkach finansowych zauważa się postępujący proces upowszechniania nabywania nieruchomości w celach inwestycyjnych. W ostatnim okresie na znaczeniu zyskuje wykończenie wnętrz, gwarantujące zwrot zaangażowanych środków finansowych. Aranżacja wnętrz jest atrybutem warunkującym sposób użytkowania i funkcjonalność nieruchomości, wyróżniając ją na tle innych o podobnym charakterze. - Odpowiednie ulokowanie nawet nieznacznych nakładów finansowych ma relatywnie wysoki wpływ na wycenę nieruchomości, odbiór oferty przez potencjalnych nabywców i skrócenie czasu ekspozycji oferty na rynku - podkreśla Maciej Balcerek z warszawskiej agencji architektonicznej Perfect Space.

Rozmiar inwestycji w wykończenie wnętrz jest ściśle związany ze sposobem najkorzystniejszego użytkowania nieruchomości. Jakość i cena stosowanych materiałów powinna być uzależniona od przeznaczenia nieruchomości, a także - wysokości dostępnych środków finansowych. Nie bez znaczenia pozostają przy tym inne czynniki, takie jak lokalizacja, standard budynku czy popyt na nieruchomości przewidziane dla danego sposobu użytkowania.

Rentowność inwestycji należy oceniać jednak nie tylko w kategorii matematycznego wzrostu wartości nieruchomości. Wykończenie wnętrz gwarantuje przede wszystkim faktyczny wzrost popytu inwestorów ze względu na subiektywny odbiór oferty. Nawet niewielki nakład środków finansowych może w sposób znaczący wpłynąć na ocenę potencjalnych nabywców.