Po upływie ww. okresu, sprzedaż mieszkania nie rodzi obowiązku zapłaty podatku dochodowego. Co istotne, nie ma znaczenia, na co przeznaczysz uzyskane ze sprzedaży środki - mogą to być zarówno cele mieszkaniowe, jak i dowolne inne wydatki. W takiej sytuacji nie musisz również składać żadnych deklaracji do urzędu skarbowego - transakcja nie podlega wykazaniu w formularzu PIT-39.
Jeżeli jednak pozbędziesz się nieruchomości przed upływem 5-letniego terminu nie oznacza to, że automatycznie pojawi się podatek dochodowy, ponieważ w takim przypadku możesz skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej.
Czym jest ulga na własne cele mieszkaniowe?
Ulga mieszkaniowa jest zwolnieniem z podatku od dochodu ze sprzedaży nieruchomości prywatnej. Możemy z niej skorzystać w sytuacji, gdy przeznaczysz dochód ze zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Co istotne, przeznaczenie środków na własne cele mieszkaniowe musi nastąpić w ciągu 3 lat od końca roku, w którym doszło do sprzedaży.
Warto podkreślić, że ulga mieszkaniowa obejmuje tylko ściśle określone wydatki związane z realizacją własnych celów mieszkaniowych. Lista tych wydatków została określona w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT).
Kwota, jaką możesz odliczyć, jest limitowana i zależy od tego, jaką część przychodu ze zbycia nieruchomości przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe. Dochodem wolnym od podatku będzie kwota odpowiadająca iloczynowi tego dochodu oraz udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Jeśli wydasz cały przychód (cenę ze sprzedaży) na nabycie czy remont mieszkania, cały dochód ze sprzedaży będzie zwolniony z podatku. Pamiętaj jednak, że skorzystanie z ulgi nie zwalnia z obowiązku złożenia zeznania PIT-39. Musisz to zrobić do końca kwietnia następnego roku po sprzedaży mieszkania.
Co istotne, inwestycje zarobkowe nie są objęte ulgą - oznacza to, że jeśli kupisz mieszkanie, które będziesz chciał przeznaczyć na wynajem, to nie będziesz kwalifikować się do zwolnienia.
Zakupione mieszkanie nie może być również wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, np. jako siedziba firmy, biuro czy lokal usługowy. W przypadku zakwestionowania przez urząd skarbowy rzeczywistego charakteru inwestycji, możesz utracić prawo do ulgi i zostać zobowiązany do zapłaty podatku wraz z odsetkami.
Jednym z najczęściej spotykanych pomysłów na skorzystanie ze wspomnianej ulgi jest zakup domu za granicą. W niniejszym artykule przeanalizuję, kiedy taka transakcja może być uznana za wydatek na własne cele mieszkaniowe.
Uzyskanie ulgi na zakup mieszkania poza granicami Polski w ramach własnych celów mieszkaniowych jest możliwe, jednak wymaga precyzyjnego zdefiniowania celu inwestycji.
Ustawa precyzuje, że ulga dotyczy nieruchomości nabytych na własne cele mieszkalne w Unii Europejskiej, w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Konfederacji Szwajcarskiej. Oznacza to, że nie możesz przeznaczyć przychodów z odpłatnego zbycia lokalu na zakup mieszkania, np. w Wielkiej Brytanii.
W przypadku nabycia nieruchomości za granicą często pojawia się pytanie, czy możliwe jest częściowe jej użytkowanie na własne potrzeby mieszkaniowe, przy jednoczesnym wynajmowaniu jej w pozostałym czasie, bez utraty prawa do ulgi mieszkaniowej. Kwestia ta budzi wątpliwości interpretacyjne.
Zasadniczo organy podatkowe przyjmują, że przeznaczenie nieruchomości - choćby częściowo - na wynajem wyklucza możliwość skorzystania z ulgi. W ostatnim czasie można jednak zauważyć bardziej elastyczne podejście fiskusa. Dopuszcza on możliwość zastosowania ulgi mieszkaniowej, pod warunkiem że podatnik faktycznie realizuje w danej nieruchomości własne cele mieszkaniowe.
Nie wystarczy jednak sporadyczne korzystanie z nieruchomości, np. kilkutygodniowy pobyt o charakterze rekreacyjnym. Warunkiem koniecznym jest rzeczywiste, regularne zamieszkiwanie. Przykładowo, jeżeli podatnik nabywa dom w Hiszpanii z zamiarem przebywania tam przez okres zimowy (np. od listopada do marca), a w pozostałych miesiącach wraca do Polski i wynajmuje nieruchomość turystom, łatwiej będzie wykazać, że wydatki na jej zakup kwalifikują się do ulgi mieszkaniowej.
Formalne warunki skorzystania z ulgi mieszkaniowej
Aby skorzystać z ulgi na własne cele mieszkaniowe, należy złożyć zeznanie PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym sprzedałeś mieszkanie, przeznaczyć środki ze sprzedaży nieruchomości na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych w ciągu trzech lat od końca roku, w którym doszło do sprzedaży oraz odpowiednio to udokumentować - aktem notarialnym, fakturami czy potwierdzeniami przelewu. W przypadku zakupu nieruchomości za granicą dokumenty muszą być przetłumaczone przez tłumacza przysięgłego.
Podsumowując, ulga na własne cele mieszkaniowe umożliwia zwolnienie z podatku od dochodu ze sprzedaży nieruchomości prywatnej, pod warunkiem że uzyskany dochód zostanie przeznaczony na zakup, budowę lub remont nieruchomości służącej zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Ulga obowiązuje tylko w przypadku inwestycji dokonanych na terenie Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub Konfederacji Szwajcarskiej. Wydatki należy odpowiednio udokumentować, a dokumenty zagraniczne przetłumaczyć przez tłumacza przysięgłego.
Grzegorz Hatala, adwokat, doradca podatkowy
Hatala & Storto Podatki
