120 tys. na lodzie

Spłaciłam kredyt na budowę mieszkania i nie zalegam z żadnymi opłatami. Dlaczego więc tak jak inni lokatorzy nie mogę nabyć odrębnej własności za kilkadziesiąt złotych - pisze do redakcji Gazety Prawnej Krystyna Mościcka ze Spółdzielni Mieszkaniowej Wielkopolanka.

W podobnej sytuacji jest wielu innych spółdzielców. Po złożeniu wniosku o przekształcenie mieszkań w odrębną własność spółdzielnia każe dopłacać im nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.

- Do uzyskania odrębnej własności potrzebna jest w pierwszej kolejności spłata zadłużenia związanego z budową mieszkania. Zasady kredytowania takich inwestycji znacząco zmieniały się w pewnych okresach - mówi Tadeusz Swat z PKO BP.

Wszystko przez odsetki

Szczególnie niekorzystne warunki finansowania budowy spółdzielczych bloków dotknęły członków, którzy zostali obciążeni kredytem zaciągniętym pomiędzy 1 stycznia 1990 r. a 31 maja 1992 r. Według szacunków sporządzonych przez banki takich kredytów nie spłaciło jeszcze 119 tys. osób. Był to okres szalejącej inflacji i PKO BP, u którego większość spółdzielni zaciągnęła kredyty budowlane, podniósł odsetki z kilku procent do blisko 90 proc. w skali roku.

PKO BP udzielało kredytów na podstawie wówczas obowiązujących przepisów. Początkowo zakładały one, że kredyty będą zawierały pewne preferencje społeczne - będą tańsze i łatwiejsze w spłacie. Po 1 stycznia 1990 r. zostało uwolnione oprocentowanie kredytów i szybko okazało się, że trzeba płacić dużo większe pieniądze.

- Nastąpił radykalny wzrost oprocentowania. W spółdzielniach, które zgodziły się na takie zasady rozliczania z bankiem, członkowie spłacają kredyt przekraczający kilkakrotnie koszt budowy. Często nawet, jeżeli spółdzielca spłacił zadłużenie wobec banku, to pozostaje na jego koncie zadłużenie wobec budżetu państwa - wyjaśnia Jadwiga Hennig, prezes Obywatelskiego Stowarzyszenia Uwłaszczeniowego i Obrony Praw Mieszkańców.

Zadłużenie z naruszeniem prawa

Zadłużenie związane z budową mieszkania kształtują dwie rzeczy - realne koszty budowy i koszt kredytu. I jedno, i drugie zaczęło gwałtownie rosnąć w okresie transformacji. Oprocentowanie kredytów na budowę, które zaciągały spółdzielnie do kwietnia 1989 r., wynosiło 1 proc., z kolei w 1990 roku było to około 60 proc.

- Do tego trzeba dodać bezprawne procedury stosowane przez banki, które nie uzgadniały ze spółdzielcami stopy procentowej oprocentowania kredytu, chociaż były do tego zobowiązane przepisami - mówi poseł Gabriela Masłowska z Ruchu Ludowo-Narodowego.

Umowy kredytowe tzw. starego portfela zawierane przez spółdzielnie mieszkaniowe podlegały przepisom prawa bankowego z 31 stycznia 1989 r. Te pozwalały bankowi na pobieranie oprocentowania od wykorzystanego kredytu (kapitału) według stawki zmiennej lub stałej, stosownie do postanowień umowy kredytowej.

- Problem polega na tym, że bank nalicza odsetki od odsetek (mimo że nie są zaległe) i tak zawyżonym zadłużeniem obciąża spółdzielnię mieszkaniową, a w konsekwencji członka spółdzielni. O możliwości kapitalizacji niezaległych odsetek może decydować tylko umowa kredytowa lub ustawa, ale takiej nie ma - wyjaśnia Tomasz Tatomir, radca prawny z Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy. Dodaje też że bank jednostronnie ustalał stopę procentową, co jest niedopuszczalne w kontekście prawa bankowego - poprzednio i obecnie obowiązującego - co jest potwierdzone orzecznictwem Sądu Najwyższego.

To nie wina nowelizacji

Wskutek tego jedni spółdzielcy dostali niższe kredyty, które już spłacili bez większego wysiłku, natomiast ich sąsiedzi z bloku naprzeciwko wybudowanego rok czy dwa lata później mają do spłaty jeszcze kilkadziesiąt tysięcy złotych. Różnica polega tylko na tym, że ich mieszkania, chociaż takie same, były budowane w innym czasie.

- Obowiązująca od 31 lipca 2007 r. nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych to wynik cynizmu politycznego. Ustawodawca łatwo darowuje to, co jest cudzą własnością jednym spółdzielcom, a nie raczył pomóc tym, których kiedyś obciążono tak wysokimi zadłużeniami - podkreśla Ryszard Jajszczyk, dyrektor Biura Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP. Przeczy temu Gabriela Masłowska.

- Nie jest to wina nowych przepisów, ale braku nowelizacji ustawy o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych. To ono reguluje zasady spłaty kredytów zaciągniętych w tamtym czasie - wyjaśnia posłanka.

Państwo spłaci długi spółdzielców

Ustawa z 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych przewiduje udogodnienia dla spółdzielców, którzy spłacą zadłużenie kredytowe. Ci, którzy spłacą całe zadłużenie kapitałem, tj. 30 proc. wykupionych przez państwo odsetek i 30 proc. odsetek skapitalizowanych mogą liczyć na umorzenie reszty długu. Ponadto, jeżeli ktoś przez 20 lat (od 1998 roku) regularnie spłaca kredyt, to w razie, gdy po tym czasie pozostaną do spłaty odsetki, to zostaną one w całości umorzone.

Posłowie właśnie pracują nad projektem nowelizacji wskazanej ustawy. Przewiduje on skrócenie okresu regularnej spłaty zadłużenia, który warunkuje umorzenie zaległości. Poza tym umorzeniu mają podlegać nie tylko odsetki, ale i sam kredyt.

Jak szacuje PKO BP, już na początku przyszłego roku z umorzenia skorzystałoby blisko 90 proc. z 119 tys. rzeszy spółdzielców. W takiej sytuacji państwo musiałoby oddać bankom około 2 mld zł i samo zrezygnować z 7 mld zł odsetek, które są jeszcze mu winni członkowie.

- Większość kredytobiorców spłaciła już sam kredyt i teraz spłaca jedynie skapitalizowane odsetki. Takie rozwiązanie wyprowadzi z kłopotliwej sytuacji spółdzielców, którzy bez własnej winy zostali obarczeni ogromnymi obciążeniami - tłumaczy senator Adam Biela.

SŁOWNIK

Kapitał - kwota, którą pożyczył bank

Skapitalizowane odsetki kredytu - zarobek banku za korzystanie z jego pieniędzy

Odsetki wykupione przez budżet państwa - zarobek banku, który najpierw płaci budżet, a potem ma oddać kredytobiorca do budżetu, za pośrednictwem banku.

Umorzenie kredytu (nominał) - kwota kredytu - 50 proc., 30 proc. kosztów objętych rozliczeniem inwestycji (w dniu jej rozliczenia).Wartość proc. zależała od okresu kredytowania. Kwotę umorzoną kredytobiorcy budżet przekazywał do banku - dotyczyło to tylko mieszkań lokatorskich. Przy przekształceniu mieszkania lokatorskiego na odrębną własność kwotę umorzenia (teraz wartość nominalną) należy oddać do budżetu.

Adam Makosz