Akt notarialny przy umowie przedwstępnej
Akt notarialny to znacznie "mocniejszy" dokument w sensie prawnym, niż zwykła umowa cywilnoprawna. Dlatego dokonując transakcji na rynku nieruchomości nie możemy o nim zapomnieć.
Umowę cywilnoprawną można podważyć z błahego powodu. W przypadku aktu notarialnego nie będzie już to takie proste. Ponadto bez podpisu i pieczęci notariusza dokumenty mogą nie być uznawane w sądach i urzędach. Nie nabiorą mocy prawnej.
Akt notarialny to dokument o szczególnym charakterze. Jego forma polega na tym, że notariusz współuczestniczy w redagowaniu treści oświadczeń woli, spisuje treść tych oświadczeń, odczytuje je stronom, a na końcu podpisuje. Jest więc nadzorcą i świadkiem transakcji.
Najczęściej do czynienia z notariuszem mamy w przypadku transakcji na rynku nieruchomości. Chodzi więc o kupno/sprzedaż, ale też np. akt darowizny nieruchomości, czy zrzeczenie się do niej prawa.
W formie aktu notarialnego możemy też poświadczyć pełnomocnictwo, dokonać rozdzielności majątkowej małżonków, czyli spisać intercyzę, wreszcie spisać testament.
Dzięki formie notarialnej mamy pewność, że nikt go np. nie zniszczy, bądź nie sfałszuje, bowiem oryginał pozostanie u notariusza (kopie przekazywane stronom też mają status oryginału).
Na rynku nieruchomości dosyć powszechnie spotyka się transakcje przeniesienia własności w formie aktu notarialnego. Większość klientów tego oczekuje. Nie wszyscy jednak wiedzą, że dla bezpieczeństwa transakcji warto również w formie notarialnej zawrzeć umowę przedwstępną. Nie jest to wymagane, ale będzie to korzystniejsze dla każdej ze stron.
Dlaczego? Akt notarialny ma większą ważność niż zwykła umowa.
Oznacza to, że jedna ze stron transakcji, jeśli się z niej nie wywiąże, może być przez drugą pociągnięta do odpowiedzialności przed sądem. Krótko mówiąc - jeśli oferent nie dotrzyma umowy i nie sprzeda nam mieszkania, możemy przed sądem domagać się, by to zrobił, czyli zrealizował umowę przyrzeczoną. Orzeczenie sądu zastąpi oświadczenie woli sprzedającego.
W przypadku zwykłego kontraktu cywilnoprawnego w grę wchodzą jedynie kwestie związane karą umowną czy rękojmią. Tak więc, jeśli wpłaciliśmy zadatek, sprzedający będzie musiał nam go zwrócić powiększony o jego równowartość, ale na tym konsekwencje się kończą.
Tymczasem klient może mieć uzasadnione roszczenia - związane choćby ze stratą czasu, poświęconego na oczekiwanie domknięcie sprzedaży itp.
Bez aktu notarialnego możemy mieć co prawda roszczenia odszkodowawcze, ale ograniczą się one do zwrotu wydatków poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej, tj. np.: kosztów sporządzenia umowy, kosztów podróży w celu jej zawarcia, opłaty skarbowej, sądowej.
Krótko mówiąc - akt notarialny sprawi, że druga strona tak łatwo nie wywinie się od umowy.
Inną sprawą, która jest dla nas korzystna, to po prostu bezpieczeństwo transakcji. Podpis notariusza gwarantuje, że wszystkie dokumenty dotyczące nieruchomości, kwestie własności, praw do lokalu zostaną gruntownie sprawdzone.
Wybierając się do notariusza dobrze jest jednak zapoznać się z podstawowym kanonem jego obowiązków i wymogami w tym zakresie. Akt notarialny więc zawsze musi być podpisany w obecności notariusza. Podpisanie go musi być poprzedzone odczytaniem na głos przez notariusza. Wcześniej notariusza zażąda od nas odpowiednich dokumentów dotyczących nieruchomości. Mogą to być np.
- wypis z księgi wieczystej,
- wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego,
- umowa przedwstępna zakupu nieruchomości (może to być umowa cywilnoprawna lub notarialna),
- pełnomocnictwo - w formie aktu notarialnego obejmującego pełnomocnictwo - jeżeli działamy w cudzym imieniu,
- zaświadczenie z banku o udzieleniu kredytu.
Zgodnie z artykułami 91-95 ustawy Prawo o notariacie, akt notarialny powinien zawierać:
- dokładną datę sporządzenia aktu. W przypadku, gdy życzą sobie tego strony umowy akt może zawierać również dokładną godzinę i minutę podpisania aktu;
- miejsce sporządzenia aktu;
- dokładne dane notariusza, który sporządza akt - imię, nazwisko oraz adres siedziby kancelarii;
- dane stron zawierających umowę. W przypadku osób fizycznych będą to imiona, nazwiska, imiona rodziców oraz miejsce zamieszkania każdej ze stron, zaś w przypadku osób prawnych i innych podmiotów - nazwa i adres siedziby. W przypadku, gdy akt podpisywany jest przez pełnomocników stron, akt notarialny powinien zawierać ich dane;
- oświadczenia stron;
- okoliczności towarzyszące spisywaniu aktu - na żądanie stron;
- oświadczenie, że akt został odczytany, przyjęty przez obie strony i podpisany;
- podpisy stron oraz osób obecnych przy sporządzaniu aktu - wyjątkową sytuacją jest kiedy jedną ze stron jest osoba niepiśmienna. W takich przypadkach akt powinien zawierać oświadczenie stwierdzające, że osoba ta aktu nie podpisała i wyjaśnienie tej sytuacji;
- podpis notariusza.
Marcin Moneta
