Będzie więcej gruntów pod budowę mieszkań? Są propozycje, jak je szybko uwolnić

Mamy problem z brakiem mieszkań, a do tego uruchomiony w ubiegłym roku przez poprzednią ekipę rządzącą kredyt 2 proc. skumulował popyt w krótkim czasie i pogłębił nierównowagę. Zwiększenie podaży w krótkim czasie jest trudne, bo przygotowanie inwestycji wymaga kilku lat, a deweloperzy narzekają, że nie mają gdzie budować.

- W miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego (dalej MPZP) jest więcej miejsca na budownictwo mieszkaniowe niż byłoby potrzebne dla wszystkich Polaków. Według MPZP na terenach przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe dałoby radę osiedlić się aż 59 mln osób, więc mam wrażenie, że owszem w superdobrych lokalizacjach "premium" tego miejsca brakuje, ale nie jest aż tak źle jak mówią deweloperzy - mówił w rozmowie z Interią, wiceminister rozwoju.

Branża twierdzi jednak, że to tylko teoria i statystyka, a w praktyce sytuacja jest dużo gorsza. Polski Związek Firm Deweloperskich przywołuje najnowsze dane GUS, pokazujące, że w 2023 roku wybudowano ponad 5,2 proc. mniej mieszkań niż w roku poprzedzającym, a z uwagi na niedostateczną liczbę nowych inwestycji, w przyszłych latach spadek ten będzie się pogłębiał.

- W teorii w planach miejscowych jest gwarancja przeznaczenia terenów pod budowę mieszkań dla 80 milionów ludzi, według studiów nawet dla 300 milionów. W praktyce tej ziemi nie ma. Te hipotetyczne wyliczenia dotyczą całego kraju, pamiętajmy jednak, że migracja wewnętrzna odbywa się przede wszystkim w kierunku dużych aglomeracji, gdzie najzwyczajniej w świecie zaczyna brakować ziemi albo jest ona bardzo droga. Dowodem na ten stan rzeczy są dane z 2022 roku, kiedy mimo załamania sprzedaży u deweloperów o około 50 proc., ceny działek pod budownictwo wielorodzinne w największych miastach wzrosły aż o 32 proc. - mówi Patryk Kozierkiewicz, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

W ocenie branży, odpowiedź podażowa to przede wszystkim odblokowanie gruntów pod budowę inwestycji wielorodzinnych. - Jest wiele terenów, które mogłyby posłużyć pod budowę lokali mieszkalnych, jednak od lat stoją całkowicie niezagospodarowane. Problemy dotyczą też własności rozproszonej na kilku nabywców czy też niejasnego statusu prawnego nieruchomości, które uniemożliwiają zabudowę nieruchomości, nawet jeśli został dla niej uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Przykładów pewnie można mnożyć, rozwiązań regulujących ten temat brak - dodaje przedstawiciel PZFD.

Według Jana Dziekońskiego, analityka mieszkaniowego i założyciela FLTR, nie można mówić, że nie ma gruntów pod budowę mieszkań, bo sytuacja nie jest taka zła.

- Gruntów jest dużo, o czym niedawno mówił wiceminister rozwoju Krzysztof Kukucki, ale trzeba przyznać, że brakuje gruntów z pozwoleniami na budowę. To z kolei oznacza, że tempo budowania na nich mieszkań może być różne, na pewno utrudnia to szybkie zwiększenie podaży, ale jednocześnie deweloperzy dozują tę podaż, bo jest to też jest w ich interesie. Z naszej analizy wynika, że sześciu największych deweloperów działających w dużych miastach, na koniec 2022 roku miało bank ziemi, który pozwalałby na zrealizowanie budowy mieszkań (biorąc pod uwagę średnią sprzedaż z ostatnich lat) przez 3 do 7 lat - mówi Dziekoński w rozmowie z Interią Biznes. 

Zaznacza, że oczywiście są to grunty na różnych etapach przygotowania, część już z wydanymi pozwoleniami, a część jeszcze bez pozwoleń. Oczywiście po 2023 roku ta wielkość spadnie, ale z kolei w poprzednim roku było mało uruchamianych projektów, więc odnosimy się do średniej sprzedaży z ostatnich lat.

Szacuje, że generalnie uwidoczniona w sprawozdaniach deweloperów jest mniej więcej połowa gruntów, a drugie tyle jest na etapie umów przedwstępnych, więc jeszcze nie są to grunty zakupione, ale już z prawem do zakupu. - Trzeba też pamiętać, że banki ziemi są uzupełniane i niektórzy deweloperzy dużo dokupują, choć zależy to od polityki danej firmy - dodaje.

Dziekoński ma też propozycję, jak w relatywnie łatwy sposób uruchomić część gruntów.

- Mamy w szczególności zapas gruntów, które nie są sprzedawane, bo ich właściciele traktują je jako dobro inwestycyjne, nie ponosząc z tego tytułu żadnych kosztów. Dotyczy to zarówno osób fizycznych, spółek inwestycyjnych, ale też gmin, podmiotów Skarbu Państwa, czy nawet Kościoła. Jeśli chcemy by ci, którzy traktują je inwestycyjnie mieli większą skłonność do ich sprzedaży pod budowę mieszkań, lepiej znieść opłatę planistyczną (nakłada ona specyficzny podatek w przypadku sprzedaży gruntu, dla którego uchwalono MPZP), a zastąpić ją narastającym podatkiem za utrzymywanie niezabudowanego gruntu o przeznaczeniu mieszkaniowym na terenie objętym MPZP - proponuje analityk.

Jak tłumaczy, w każdym kolejnym roku stawka podatku by rosła, przy czym trzeba byłoby oczywiście zacząć go naliczać dopiero w dwa czy trzy lata od uchwalenia w danym miejscu MPZP. Sama świadomość, że niebawem trzeba będzie zapłacić podatek spowoduje, że właściciel takiego gruntu będzie miał zdecydowanie większą motywację do tego, by albo zabierać się za uruchomienie budowy mieszkań albo sprzedać ten grunt.

- Oczywiście powinno to dotyczyć dużych gruntów pod zabudowę mieszkaniową, z wyłączeniem małych działek nadających się tylko pod budowę domów jednorodzinnych. Przy czym moim zdaniem, to gminy powinny mieć możliwość sterowania stawką tego podatku i tam, gdzie lokalnie będzie problem z gruntami, taki podatek mógłby być wyższy, a jeśli nie ma tego problemu, stawka mogłaby być niska -  podkreśla Dziekoński.

Jego zdaniem dobrze byłoby, żeby wpływy z tego podatku były przeznaczone na budowę infrastruktury jak drogi czy kanalizacja, co spowoduje, że działki będą lepiej przygotowane pod uruchomienie budowy mieszkań.

Z kolei PZFD już od pewnego czasu nawołuje do odblokowania gruntów pod budowę mieszkań, w tym szczególnie działek będących w posiadaniu spółek Skarbu Państwu oraz KZN, zamrożonych pod program Mieszkanie Plus oraz uregulowania statusu prawnego niezagospodarowanych i w żaden inny sposób niewykorzystanych działek pod budowę lokali mieszkalnych, znajdujących się w dobrych punktach blisko centrów miast.

Ale na liście branży deweloperskiej jest także m.in. wycofanie się z niekorzystnych dla niej zmian w tzw. specustawie mieszkaniowej, w tym zwłaszcza w zakresie wskaźników miejsc parkingowych (nakazujące wybudowanie 1,5 miejsca postojowego na każde mieszkanie) oraz zmiany prawa budowlanego, w tym szczególnie w zakresie nieuzasadnionych odwołań od pozwoleń na budowę. W opinii ekspertów związku przedłużający się proces inwestycyjny jest nierzadko wynikiem konieczności rozpatrywania niemających żadnego odniesienia do rzeczywistości skarg. Należałoby więc wprowadzić symboliczną opłatę oraz przyjąć za zasadę rozpatrywanie tylko takich skarg, które mają merytoryczne uzasadnienie.

Monika Krześniak-Sajewicz