Biurowce, magazyny, malle - czas budowania

Nieformalna grupa ekspertów z sześciu największych firm doradczych na rynku nieruchomości w Polsce - Retail Research Forum oraz analizująca rynek nieruchomości komercyjnych firma Cushman & Wakefield spróbowały stworzyć syntetyczny obraz panującej na nim sytuacji. Rewolucja w segmencie obiektów handlowych, ożywienie wśród inwestorów i najemców biurowców oraz mimo wszystko spore zmiany w świecie magazynów - oto najkrótszy opis tego, co się dzieje dzisiaj. A jutro? Będzie równie interesująco.

Stolica i reszta

Asymetryczny rynek biur. Sądząc po liczbie obrazującej powierzchnię biurową, Warszawa w pełni zasługuje na miano stolicy, a przynajmniej prawdziwej stolicy biurokratów.

Łączna ilość nowoczesnej powierzchni biurowej w sześciu najważniejszych pod tym względem miastach w Polsce w końcu grudnia ub.r. wynosiła 3,56 mln mkw., z czego na zasoby w Warszawie przypadało aż 72 procent. Rynki regionalne są pod tym względem karłami - drugi co do wielkości rynek krakowski, oferujący 239 tys. mkw., jest ponad dziesięciokrotnie mniejszy niż stołeczny. I choć w 2006 r. w całym kraju znacznie wzrósł popyt na wynajem biur, najwięcej (wartościowo) transakcji kupna-sprzedaży zawarto w Warszawie - za blisko 1,6 mld euro. Po względem sprzedanej powierzchni biurowej dominował COB (centralny okręg biznesowy), dzięki kilku dużym umowom o wartości ponad 100 mln euro. Sprzedano m.in. Warsaw Trade Tower, Metropolitan oraz Rondo 1 - ten ostatni obiekt trzeci raz w ciągu dwóch lat, co świadczy nie tylko o jego atrakcyjności, ale i o dynamice całego rynku nieruchomości biurowych w Polsce.

Z powodu braku wolnych powierzchni w stolicy i przesuwania do innych polskich miast usług outsourcingowych przez koncerny, starające się w ten sposób obniżyć koszty działania, rozwijały się również rynki regionalne w Krakowie, Wrocławiu czy Katowicach. Jednak to przemieszczenie popytu nie zmieniło istotnie asymetrii w transakcjach na rynku nieruchomości biurowych - poza Warszawą zawarto ich ?tylko? za 250 mln euro.

Podaż nowej powierzchni biurowej także najszybciej rosła w stolicy - o 7,7 proc. (przybyło nieco ponad 183 tys.metrów kwadratowych). W pozostałych największych miastach zwiększyła się ona mniej, gdyż o prawie 2 proc., z wyjątkiem Poznania (plus 6 procent).

Efektem nierównomiernego tempa wzrostu popytu i podaży jest potęgujące się zapotrzebowanie na nowoczesne biura, w tym oferujące najbardziej typowe powierzchnie: 5 - 7 tys. mkw. w Warszawie i 1 - 2 tys. mkw. w innych dużych miastach. Potwierdza to bardzo niski wskaźnik powierzchni, której nie udało się wynająć - 5,4 proc. w COB oraz 3 - 7 proc. poza Warszawą. Deweloperzy zareagowali prawidłowo, rozpoczynając wiele nowych inwestycji, do ukończenia w ciągu dwóch - trzech lat. W efekcie w sześciu najważniejszych miastach Polski do końca 2008 r. przybędzie 730 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej, z czego dwie trzecie w samej Warszawie. Niski wskaźnik niewynajętej powierzchni w COB wywindował czynsze do rekordowego w ostatnich latach poziomu 26 euro za 1 mkw. w najlepszych lokalizacjach. Poza centrum stolicy czynsze utrzymały się na bardziej stabilnym poziomie 13 - 16 euro, zaś w pozostałych aglomeracjach są niższe średnio o 2 -3 euro.

Umiarkowana podaż nowych biur zmniejszyła wielkość i zakres zachęt oferowanych przez wynajmujących. Dotyczy to zwłaszcza COB, gdzie przeciętne zwolnienie z czynszu trwa obecnie 2 - 3 miesiące.

W 2007 r. rynek nieruchomości biurowych pozostanie w stanie nierównowagi. Dopiero w latach 2008 i 2009 znaczna podaż biurowców może powiększyć odsetek powierzchni niewynajętej do ponad 10 proc., szczególnie poza centrum stolicy oraz w dużych miastach. Poziom ten wydaje się optymalny dla zachowania partnerskiej pozycji inwestorów i najemców. Na razie górą są ci pierwsi.

Krajobraz po bitwie

Obiekty handlowe. Na przełomie tysiącleci polski rynek nowoczesnej powierzchni handlowej kolejny raz zaczął zmieniać oblicze. Obiekty wielkie wypierane są przez te największe.

Śródmiejskie centra handlowo-rozrywkowe, zwane z angielska mallami, usunęły w cień hiper- i supermarkety, które brylowały w Polsce od początku lat 90. Malle, te miniatury miasta w mieście, architektonicznie naśladują śródmiejskie alejki i place, oferując podobną różnorodność atrakcji na skoncentrowanej powierzchni, od handlu, przez restauracje i bary, po kina oraz kluby fitness i kręgielnie. Co trzeci Polak spędza w nich w ciągu miesiąca co najmniej po kilka godzin, jak wynika z badań Demoskopu.

Według danych Retail Research Forum, w końcu grudnia ub.r. w ośmiu głównych miastach było 113 centrów handlowych (w sumie 3,24 mln mkw. wynajmowanej powierzchni handlowej - GLA). Tymczasem firma Cushman & Wakefield cały polski rynek nowoczesnej powierzchni handlowej szacuje na blisko 6,3 mln metrów. Z jej obliczeń wynika, że w budowie jest 600 tys. mkw. różnych nowoczesnych obiektów handlowych, a w zaawansowanym etapie przygotowań milion metrów. Najaktywniejszym segmentem tego rynku pozostaną centra handlowe.

Z informacji deweloperów wynika, że stopniowo są one otwierane w coraz mniejszych miastach. Własne centra będą wkrótce miały Gliwice, Gorzów Wielkopolski, Jastrzębie Zdrój, Puławy, Rybnik i Słupsk. Zainteresowanie centrami handlowymi jest tak duże, że mamy niemal do czynienia ze społeczną kolejką funduszy inwestycyjnych, oczekujących na ich kupno, mówią przedstawiciele deweloperów.

W porównaniu do poprzednich lat, nowo oddawane centra handlowe zmieniły lokalizację w obrębie miasta. Jest niemal regułą, że powstają one w ścisłym śródmieściu, gdzie można uzyskać znacznie wyższe stawki czynszu. O ile średnie czynsze za powierzchnie w centrach handlowych starszego typu wynoszą 30 - 35 euro za mkw. miesięcznie, to w najlepszych centrach i lokalizacjach sięgają aż 80 euro. W zasadzie nie ma problemu niewykorzystania powierzchni centrów handlowych - wskaźnik pustostanów jest najwyższy w Warszawie (2,9 proc.) i Krakowie (1,7 proc.), podczas gdy w pozostałych miastach nie przekracza 1 procenta.

Ponieważ często w ścisłych centrach miast brakuje powierzchni dla takich obiektów handlowych, deweloperzy (z przyzwoleniem lokalnych władz) podejmują się modernizacji kamienic, z przeznaczeniem pod handel, gastronomię i rozrywkę. W efekcie powstają tzw. ulice handlowe. Pierwszym takim projektem było Centrum Biznesu i Sztuki Stary Browar w Poznaniu, w mniejszym zakresie zrealizowano takie centra w Krakowie i Warszawie. Czynsze w najlepszych lokalizacjach przy głównych ulicach handlowych sięgają 75 - 80 euro za 1 mkw. miesięcznie.

Do niedawna kluczowymi najemcami w mallach były hipermarkety, do których dołączano niewielką galerię sklepów. Obecnie centralne miejsca zajmują delikatesy, wielkopowierzchniowe sklepy odzieżowe (H&M, C&A, P&C, Zara, Reserved, Smyk) i multipleksy.

Godne odnotowania są dwie inne tendencje na rynku nieruchomości handlowych. Nadal buduje się supermarkety i dyskonty spożywcze, głównie w osiedlach mieszkaniowych miast średniej wielkości. Zarazem następuje koncentracja wielkopowierzchniowych sklepów niespożywczych w tematyczne podmiejskie tzw. parki handlowe. Zajmują one już łącznie około 1 mln mkw. powierzchni, a w przygotowaniu znajduje się kolejne 250 tys. metrów. Liderem na rynku parków handlowych w Polsce pozostaje IKEA, która ukończyła w 2006 r. budowę parków: IKEA Targówek i IKEA Bielany Wrocławskie, a w realizacji ma siedem dalszych.

Z punktu widzenia deweloperów, rok 2006 był rekordowy dla rynku nieruchomości handlowych. Zawarto transakcje o łącznej wartości 2,7 mld euro, o ponad 50 proc. więcej niż w roku 2005. Na tak duży obrót wpłynęło kilka umów portfelowych (chociażby portfolio Geant, OBI, Ahold, Leader Price). W przeciwieństwie do rynku nieruchomości biurowych, w segmencie nieruchomości handlowych większość transakcji dotyczyła obiektów w miastach regionalnych - ponad 78 proc. łącznego wolumenu.

Rynek nieruchomości handlowych w Polsce ma przed sobą jeszcze wiele lat dynamicznego rozwoju. Nadal występuje na nim znaczna rozpiętość we wskaźniku nowoczesnej powierzchni handlowej przypadającej na tysiąc mieszkańców dużych miast. Najwyższy mają Poznań (561 mkw.), Warszawa (557 mkw.) oraz Łódź (474 mkw.), najniższy - miasta Górnego Śląska (280 mkw.) i Szczecin (330 mkw.). Te różnice kuszą...

Segment paradoksu

Ostatni z trzech. Na rynku nieruchomości komercyjnych najmniejszą aktywność, mierzoną liczbą transakcji i wolumenu inwestycji, wykazują obiekty przemysłowe oraz magazynowe.

W porównaniu do roku 2005, w roku ubiegłym aż dwukrotnie, do prawie 200 mln euro, wzrosła w Polsce wartość sprzedanych magazynów. Był to przy tym rekordowy rok pod względem wynajętej powierzchni - wynajmujący wykupili 915 tys. mkw. w magazynach, czyli o ponad 50 proc. więcej niż w roku 2005. Jednocześnie segment ten nadal wyraźnie odstawał od pozostałych nieruchomości komercyjnych.

Charakterystyczne, że co trzecią na nim transakcję zawarli operatorzy logistyczni, coraz bardziej interesujący się Polską, jako bardzo atrakcyjnym rynkiem składowania i dystrybucji towarów w Europie Środkowej.

Przełomowy był rok 2005 - ze względu na gwałtowny wzrost zarówno popytu na powierzchnię magazynową, jak i podaży w takich miastach regionalnych jak: Poznań, Wrocław, aglomeracja śląska i Łódź. Wtedy też zaczęły się zmieniać proporcje między Warszawą i innymi ośrodkami, dotyczące metrażu nowoczesnej powierzchni magazynowej. Od końca 2004 r. do końca 2006 r. udział procentowy Warszawy spadł z 80 do 60 procent. Na mapie lokalizacji nowoczesnych obiektów magazynowych w 2006 r. pojawiły się dodatkowo Kraków, Trójmiasto i Bydgoszcz. Gwałtowny rozwój rynków regionalnych był spowodowany poprawą infrastruktury drogowej. Na przykład w rejonie planowanego węzła łączącego odcinki autostrad A1 i A2 w Strykowie powstają ogromne parki przemysłowe, a kolejni deweloperzy poszukują ziemi do zakupu. W końcu 2006 r. istniały tam magazyny mające powierzchnię 79,5 tys. mkw., a budowano nowe obiekty o powierzchni 112 tys. metrów.

Największe zapotrzebowanie na powierzchnie składowania firmy zgłosiły w zeszłym roku w rejonie Warszawy (285 tys. mkw.), co stanowi 31 proc. wszystkich zawartych transakcji. Na drugim miejscu znajduje się rejon Górnego Śląska (z popytem 195 tys. mkw.). Natomiast najbardziej dynamiczny rozwój, dzięki bliskości Niemiec i Czech, odnotowano we Wrocławiu, w którym popyt w 2006 r. wyniósł 165 tys. mkw. - czterokrotnie więcej niż rok wcześniej.

Specyfika rynku powierzchni magazynowej wyraża się m.in. w charakterze transakcji kapitałowych. Ponieważ popyt jest duży, a podaż nie nadąża, inwestorzy skłonni są kupować - oprócz nieruchomości w najlepszych lokalizacjach wynajmowanych rzetelnym najemcom na długi okres - także nieruchomości klasy B - stwierdzają analitycy Cushman & Wakefielda. W dodatku wiele magazynów zajmują właściciele, a ponadto w tym roku zaczęto finalizować oferty sprzedaży oraz najmu zwrotnego.

Stawki czynszu są przy tym dosyć zróżnicowane, zarówno między głównymi regionami z centrami magazynowymi, jak i w ich obrębie. Przykładem jest rynek warszawski, w którym w tzw. I strefie (do 12 km od centrum) czynsze nominalne dochodzą nawet do 6 euro za mkw., podczas gdy w III strefie (30 - 50 km od centrum) - 3,2 euro za metr. Niewiele dalej, za to dużo taniej.

Piotr Stefaniak