Budowa domu na działce rolnej

Na działce rolnej można wybudować dom, jednak procedura związana z odrolnieniem jest nieco skomplikowana. Procedura ta składa się z dwóch kroków:

- zbadania gruntu w kontekście zmiany jego przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego;

- wyłączenia działki z produkcji rolnej.

Proces przekształcenia działki rolnej na działkę budowlaną (tzw. odrolnienie działki) może okazać się czasochłonny i kosztowny. W skrajnych przypadkach może się okazać, że budowa na działce rolnej będzie niemożliwa.

Jeśli chcemy zmienić przeznaczenie nieruchomości rolnej na działkę budowlaną, powinniśmy rozpocząć działania od ustalenia statusu nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego. W wydziale geodezji i gospodarki przestrzennej urzędu gminy właściwego ze względu na położenie gruntu dowiemy się, jakie jest konkretne przeznaczenie działki oraz czy gmina ma już uchwalony nowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nie ma ustawowych wzorów wniosków, które należy złożyć przechodząc przez proces przekształcenia. Najlepiej wzoru poszukać na stronie internetowej urzędu gminy.

Warto też pamiętać, że koszty budowy domu można w prosty sposób obliczyć korzystając z bezpłatnego kalkulatora.

Mniej problemów będziemy mieli, jeśli działka, widniejąca w ewidencji gruntów rolnych, jest w planie zagospodarowania przestrzennego oznaczona jako budowlana. Wówczas czeka nas jedynie procedura wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. Formalne odbywa się to poprzez uzyskanie decyzji administracyjnej.

Jeżeli jednak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego grunt oznaczony jest jako nieużytek lub grunt rolny, to należy rozpocząć od zamiany przeznaczenia gruntu w ramach zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli taki plan nie istnieje, wówczas musimy się starać o decyzję w trybie ustalania warunków zabudowy lub decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Czeka nas wizyta w urzędzie gminy, to od niej rozpoczyna się bowiem czekająca nas procedura. Kolejnym krokiem jest wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, czyli odrolnienie działki. Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji jako nieużytki, a w razie ich braku - inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. Taka decyzja może określać dodatkowe obowiązki związane z tym wyłączeniem np. obowiązek uiszczenia należności, czyli jednorazowej opłaty z tytułu wyłączenia gruntów z produkcji oraz opłat rocznych z tytułu użytkowania na cele nierolnicze gruntów wyłączonych z produkcji.

Gruntami rolnymi w myśl przepisów ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych nieruchomości określone w ewidencji gruntów jako użytki rolne są:

- grunty pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa;

- nieruchomości pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu;

- grunty pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych;

- nieruchomości parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi;

- grunty pracowniczych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych;

- nieruchomości pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi;

- nieruchomości zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa;

- grunty torfowisk i oczek wodnych;

- grunty pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.

O zmianie przeznaczenia gruntów niższych klas lub o mniejszym obszarze niż 0,5 ha gmina decyduje samodzielnie. Na zmianę przeznaczenia w planie miejscowym gruntów rolnych dla użytków rolnych klas I-III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha, musi wydać zgodę minister do spraw rolnictwa. O przyzwolenie takie występuje wójt, burmistrz lub prezydent miasta właściwego terytorialnie.

Na terenach nieobjętych planem miejscowym można zmienić przeznaczenie gruntów rolnych gorszej klasy w drodze ustalenia warunków zabudowy. Jeśli zgoda na zmianę przeznaczenia nie jest wymagana i żaden inny przepis nie zakazuje zabudowy i zagospodarowania takich gruntów na cele nierolnicze, wydanie decyzji odmownej jest niedopuszczalne. Ważne jest tak zwane dobre sąsiedztwo, co oznacza, że co najmniej jedna sąsiadująca z naszą nieruchomością działka musi być zabudowana, grunt musi mieć również dostęp do drogi publicznej. Zakup ziemi rolnej w celu jej przekwalifikowania na działkę budowlaną w gminie, która nie posiada aktualnych planów zagospodarowania przestrzennego jest ryzykowny. Nie wiadomo bowiem, jakie jest lub będzie w przyszłości przeznaczenie działki, na dodatek może okazać się, że w jej sąsiedztwie będą przebiegać np. linie wysokiego napięcia lub też przebiega przez nią planowana droga. Może się więc okazać, że budowa nie będzie możliwa.

Wniosek o sporządzenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego musi zawierać: imię i nazwisko lub nazwę oraz adres wnioskodawcy, przedmiot i zakres wnioskowanej zmiany, określenie nieruchomości (lub opis terenu), których dotyczy wniosek, kserokopię lub wyrys z aktualnej mapy ewidencyjnej lub zasadniczej z oznaczeniem nieruchomości, której dotyczy wniosek. Dołączyć należy do niego dokument potwierdzający własność działki (np. akt notarialny). Wniosek ten kieruje się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL