Budowa domu przy braku planu miejscowego
Wielu osobom wydaje się, że na swojej własnej działce można wybudować absolutnie wszystko. To mit. Należy bowiem ściśle trzymać się obowiązujących przepisów prawa. Istotne są w szczególności takie dokumenty, jak plan miejscowy oraz studium. Co zatem zrobić, gdy dla danego obszaru ich nie uchwalono? Na to pytanie odpowiada Bartłomiej Kuźniar, koordynator projektów inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o.
Zarówno miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jak i studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego to dokumenty planistyczne. Decydują one o tym, co może powstać na danym obszarze, a co jest absolutnie niedopuszczalne. Studium jest dokumentem ogólnym o nieco mniejszej mocy. Znajdziemy w nim bowiem wyłącznie informacje o ogólnej polityce przestrzennej danej gminy. Nie będzie tam zatem szczegółowych parametrów i wytycznych, a raczej pewne ogólnikowe wskazania. Na przykład dotychczasowe przeznaczenie gruntów, stan ładu przestrzennego, wielkość i jakość zasobów wodnych, wymogi ochrony środowiska i tak dalej. Studium nie jest aktem prawa miejscowego. Stanowi wyłącznie wytyczne, które wiążą organy gminy przy późniejszym sporządzaniu planów miejscowych.
Z kolei miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest już aktem prawa miejscowego. Wiąże zatem wszystkie osoby, które na danym terenie chciałyby zrealizować określoną inwestycję. Treść planu miejscowego jest już nieco bardziej rozbudowana w stosunku do studium. Dokument ten posiada dwie zasadnicze części - tekstową i graficzną. W nich można znaleźć informacje na temat przeznaczenia określonych gruntów, możliwości postawienia budynków o określonej wysokości, maksymalną i minimalną intensywność zabudowy, minimalną liczbę miejsc do parkowania, szczegółowe zasady scalania i podziału nieruchomości, zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury i tak dalej. To na podstawie planu miejscowego wydawane są wszelkie pozwolenia na budowę - zauważa Bartłomiej Kuźniar.
Należy jednak podkreślić, że istnieją obszary, dla których nie obowiązuje ani miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ani nawet studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Wówczas właściciele nieruchomości (lub inne osoby zainteresowane), chcąc zrealizować określoną inwestycję muszą uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. W takiej sytuacji do urzędu miasta lub gminy, właściwego ze względu na lokalizację inwestycji, należy złożyć stosowny wniosek. Takie podanie powinno zawierać określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub kopii mapy katastralnej, a także charakterystykę inwestycji, obejmującą określenie zapotrzebowania na wodę, planowanego sposobu zagospodarowania terenu, charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji i tak dalej. Należy też wnieść stosowną opłatę skarbową od wniosku, o ile stronie nie przysługuje zwolnienie od niej. Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy zostanie wydana po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego.
Warto przy tym podkreślić, że uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy niekiedy bywa trudne. Planowanej inwestycji mogą bowiem sprzeciwiać się sąsiedzi lub inne strony postępowania. Nietypowe realizacje są również trudne do "przepchnięcia", ponieważ co do zasady organ powinien uwzględniać okoliczną zabudowę. Powstający budynek nie może być zatem wyższy, szerszy lub w jakikolwiek inny sposób odbiegać od przyjętych norm. W takiej sytuacji niezbędna może okazać się pomoc profesjonalistów - specjalistów w dziedzinie nieruchomości - którzy pomogą przebrnąć przez ten trudny proces i uzyskać satysfakcjonujące rozstrzygnięcie.
