Ceny działek latem 2017 - w gruntach rolnych zastój
Zeszłoroczne zmiany w prawie w zakresie gruntów rolnych doprowadziły do zupełnego zastoju na tym rynku, jednak - co ciekawe - ceny ziemi nie spadają. Jeśli chodzi o pozostałe grunty - najdroższe są działki inwestycyjne pod zabudowę komercyjną i wielorodzinną.
Ogólna świetna koniunktura, zarówno w segmencie mieszkaniowym, jak i komercyjnym pcha inwestorów do aktywnej rywalizacji o tereny. W wiodących miastach najlepsze działki pod biura czy obiekty wielorodzinne mogą kosztować nawet powyżej 4 tys. zł/mkw. Jeśli chodzi o działki budowlane pod zabudowę jednorodzinną - w miastach takich jak Wrocław czy Kraków średnie stawki wynoszą około 400-600 zł. W Warszawie jest o kilkaset złotych drożej.
Ziemia rolna po wejściu w życie ubiegłorocznych przepisów regulujących jej obrót w zasadzie prawie się nie sprzedaje. Transakcji jest bardzo mało. Co prawda, mimo rygorystycznych przepisów ANR zazwyczaj wydaje zgodę na kupno dla inwestorów, którzy nie spełniają warunków ustawowych (rolnik indywidualny, minimum 5 lat prowadzenia gospodarki i kupno ziemi w swojej gminie). Z danych agencji wynika, że na ponad 13 tys. wniosków, które wpłynęły w ciągu roku, wydano decyzję odnośnie ponad 9 tysięcy i w większości były to decyzje pozytywne. Mimo to rynek gruntów rolnych po wejściu w życie nowych przepisów właściwie zamarł. Transakcji jest bardzo mało. Wg ekspertów taki stan rzeczy wynika głównie z faktu, że inwestorzy boją się brać na siebie obowiązek prowadzenia gospodarstwa na kupionym terenie przez kolejne 10 lat.
Co jednak ciekawe - mimo że obrót właściwie zamarł, nie spadają ceny. Te od kilku kwartałów pozostają zamrożone. Obecnie średnia stawka za hektar gruntu w obrocie prywatnym wynosi około 40 tys. zł.
To najdroższe tereny inwestycyjne, zwłaszcza w dużych miastach - wiodących metropoliach. Ceny są windowane przez duże zapotrzebowanie ze strony inwersorów, a to jest generowane przez świetny popyt. Rynek komercyjny - zwłaszcza w segmencie magazynowym i biurowym bije kolejne rekordy.
W miastach takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków za świetnie położone działki pod taką zabudowę płaci się przynajmniej kilka tysięcy złotych za metr kwadratowy. W Warszawie za działkę pod inwestycję o charakterze komercyjnym - handlowo - biurowo - magazynowym - o powierzchni 2300 mkw., wyceniono na 8,5 mln zł, co daje cenę 3700 zł za metr kwadratowy.
Inny przykład ze stolicy to grunt inwestycyjny w lokalizacji Jelonki, umożliwiający zabudowę biurowo-usługową. Działkę o powierzchni 1000 mkw. wyceniono na 3 mln zł, co daje cenę 3 tys. zł/mkw.
Tu również ceny są bardzo wysokie - rzędu kilku tysięcy złotych od metra na wiodących rynkach - co również spowodowane jest świetną koniunkturą Deweloperzy biją rekordy sprzedaży i podaży. Hossę na mieszkania wspiera dobra koniunktura na rynku najmu. Wysokie stopy zwrotu zachęcają inwestorów do inwestycji mieszkaniowych.
Przykładowa oferta z segmentu wielorodzinnego: wrocławski Biskupin - osiedle, które cieszy się dobrą opinią z uwagi właśnie na atrakcyjne otoczenie - wśród terenów zielonych, blisko rzeki. Grunt o powierzchni ponad 8 tys. mkw. w tej lokalizacji wyceniono tam na ponad 19 mln zł. Stawka za metr kwadratowy tej nieruchomości, umożliwiającej zabudowę wielorodzinną, wynosi 2300 zł/mkw.
Podobne wyceny spotkamy także w innych dużych miastach. Do atrakcyjnych lokalizacji inwestycyjnych należy też m.in. bałtyckie wybrzeże. W Świnoujściu grunt inwestycyjny pod zabudowę mieszaną, zlokalizowany zaledwie 50 metrów od promenady wyceniono na 2700 zł/mkw. W Międzyzdrojach działka pod budownictwo wielorodzinne, zlokalizowana w centrum miasta, została wyceniona na 690 tys. zł za 461 mkw., co daje cenę po blisko 1500 zł od metra kwadratowego.
Kupujący szukają najczęściej działek stosunkowo niewielkich - od 500 do 1000 mkw. Najdroższe są również grunty w dużych miastach. W Warszawie średnie ceny wynoszą obecnie około 700 - 1000 zł. W Krakowie i Wrocławiu jest to około 300 - 500 zł/mkw. Podobne stawki spotkamy także w Poznaniu i Gdańsku. W pozostałych miastach wojewódzkich górna cena za grunty pod budowę domu to zazwyczaj nie więcej niż 200 - 250. Jeśli natomiast chodzi o małe i średnie miasta, tu obserwujemy niewielkie zróżnicowanie cenowe/ Stawki kształtują się na średnim poziomie wynoszącym około 50 - 80 zł/mkw.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN
