Chaos przestrzenny to nieoptymalna lokalizacja zabudowy. Powstaje wtedy, gdy rozwojowi mieszkaniowemu nie towarzyszy rozwój infrastruktury publicznej, czyli tego, czego mieszkańcy potrzebują.
Marzysz o domku pod lasem na skraju dzikiej puszczy, bo nie lubisz wielkomiejskiego hałasu, a kochasz wycie wilków za oknem? Spoko, ale jeśli ten domek zbudujesz, to dołożysz swoją cegiełkę do ogarniającego kraj chaosu. Stać cię na klitkę w dużym mieście albo na domek 30 km od centrum? Wybierasz domek, do którego od najbliższego przystanku masz dwa kilometry przez błoto. Tak właśnie powstaje ogarniający nasz kraj przestrzenny chaos.
Analitycy Polskiego Instytutu Ekonomicznego zastanowili się, dlaczego w Polsce tak wiele nowych domów powstaje tak daleko od miejsc pracy, szkół, przedszkoli, sklepów, nie mówiąc już o kinach, teatrach itp. Słowem, w dzikim polu, w miejscach, gdzie nie ma żadnego dostępu do infrastruktury publicznej.
- Chaos przestrzenny to nieoptymalna lokalizacja zabudowy. Powstaje wtedy, gdy rozwojowi mieszkaniowemu nie towarzyszy rozwój infrastruktury publicznej, czyli tego, czego mieszkańcy potrzebują - mówiła Paula Kukołowicz, analityczka zespołu strategii PIE podczas zdalnej konferencji prasowej poświęconej prezentacji raportu instytutu.
Sprawa jest niebagatelna, bo twarde dane statystyczne, choć zapewne niedoszacowane pokazują, że ok. 70 proc. obszaru Polski się wyludnia. Dotyczy to wsi, ale także małych i średnich miasteczek. Przybywa natomiast ludzi w miastach powyżej 500 tys. mieszkańców czyli w polskich metropoliach. Od 2011 roku przybyło w nich prawie 100 tys. mieszkańców.
- Sporo osób chce mieszkać w domu pod miastem, mieć ciszę, ale bardzo dużo osób jest wypychanych z miasta bo nie stać ich na mieszkanie w mieście. W kontekście chaosu przestrzennego i cen na rynku mieszkaniowym to się bardzo mocno łączy - mówiła Magdalena Milert, ekspertka gospodarki przestrzennej, architektury i urbanistyki.
Najwięcej ludzi przybywa w wianuszkach gmin otaczających największe miasta. W sumie w ciągu dekady sprowadziło się tam ponad 400 tys. osób. Mieszkają w domkach wybudowanych na kupionych samodzielnie działkach, albo w osiedlach wzniesionych przez deweloperów. I to właśnie powód, dla którego pogłębia się chaos przestrzenny.
Jakie są powody tego chaosu, na którym tracą wszyscy? Oczywiście - mała dostępność mieszkań w miastach i ich wysokie ceny. Ale nie tylko, bo ostatecznie miasta mogłyby się rozrastać i wszędzie na świecie się rozrastają, tylko niekoniecznie w tak chaotyczny sposób.
Chaos przestrzenny wystawia nam rachunki
Jakie są skutki chaosu? Dzieci idą kilometrami do szkoły po szosach bez pobocza, jeśli nie ma ich kto odwieźć. A jeśli ma, to tkwi w gigantycznych korkach, podobnie jak w czasie dojazdów i powrotów z pracy, bo 56 proc. mieszkańców stref podmiejskich dojeżdża do pracy samochodem. W strefach podmiejskich największych miast jest to 37 proc.
Dostawca map samochodowych TomTom obliczył, że polskich suburbiach średni czas dojazdu w godzinach szczytu jest o 35 proc. dłuższy niż poza nimi. Naukowcy oszacowali, że z powodu korków, zatorów, przeciążenia infrastruktury drogowej tracimy rocznie 13 mld zł.
Wybudowałeś swój domek na skraju puszczy (ma nawet więcej niż 70 m kw.), w nocy budzi cię wycie wilków, a nie wycie meneli pod nocnym monopolowym, ale nie jesteś szczęśliwy. Dojazdy do pracy, wożenie dzieci do szkoły to tylko niektóre powody, że życiowa sielanka zmienia się w koszmar. Ludzie mieszkający w suburbiach narzekają na brak chodników, dróg, punktów usługowych i sklepów, na smog, bo sąsiedzi palą w kominkach oponami, zaśmiecenie, bo nieopalone opony wyrzucają do lasu.
Koszty takiego chaosu są ogromne i ponosimy je wszyscy - podatnicy. Bo choć mieszkasz pod puszczą, to nie wyzbyłeś się całkiem ciągot do cywilizacji i nie zdecydujesz się na poranną kąpiel w strumieniu. Chciałbyś, żeby gmina doprowadziła ci chodnik do domu, pociągnęła pod puszczę asfalt, kanalizację, wodociąg. W sumie gminy na infrastrukturę "dociąganą" do chaotycznej zabudowy w całym kraju w ciągu roku wydają 84,3 mld zł - oszacował Instytut Geografii i Przestrzennego Zagospodarowania PAN.
- W USA oszacowano kilka lat temu, że koszty funkcjonowania infrastruktury w strefach podmiejskich są 2,4 raza większe niż w miejskich. Robi się z tego bardzo duży problem. W większości polskich stref podmiejskich jest to 5-10 razy więcej - mówił podczas konferencji profesor Przemysław Śleszyński z IGPZ PAN.
- Dostarczenie infrastruktury do obszarów o zabudowie ekstensywnej jest dużo droższe niż dla obszarów o zwartej zabudowie. Konieczność dostarczenia infrastruktury przez gminy to 47 mld zł, 57 mld zł wykup gruntów pod drogi, a 18,3 mld zł budowa dróg. Budowa nadmiarowej infrastruktury technicznej to 20,5 mld zł. To znacznie wyższe koszty niż gdyby ludzie mieszkali w zwartej zabudowie. Zyski z niej są indywidualne, a koszty są uspołeczniane - mówiła Paula Kukołowicz.
BIZNES INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami
Przyczyny chaosu
Jakie są powody tego chaosu, na którym tracą wszyscy? Oczywiście - mała dostępność mieszkań w miastach i ich wysokie ceny. Ale nie tylko, bo ostatecznie miasta mogłyby się rozrastać i wszędzie na świecie się rozrastają, tylko niekoniecznie w tak chaotyczny sposób.
Powodem jest także fatalna sytuacja z planami zagospodarowania przestrzennego. Miejscowymi planami pokryte jest zaledwie 31,4 proc. i jest ich ok. 53 tys. w całym kraju. Plany te w dodatku są fragmentaryczne, wadliwe i widać, że nie czuwał nad nimi żaden przytomny urbanista. Na ponad dwóch trzecich obszaru Polski nie ma planów, więc budownictwo rozwija się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, a to praktycznie znaczy, że rozwija się całkiem dziko.
- Plany miejscowe są wadliwe, maja nieregularne kształty, są fragmentaryczne, traci się w nich spojrzenie urbanistyczne. Jeśli plan miejscowy składa się z 200 odrębnych działek, to właściwie ma wartość "hiperwuzetki" - mówił Przemysław Śleszyński.
Co paradoksalne, w Polsce jest za dużo gruntów budowlanych. Oczywiście - nie w wielkich miastach. Plany zagospodarowania przestrzennego przewidują ok. 12 proc. powierzchni naszego kraju pod budownictwo mieszkaniowe, a z tego 11 proc. na budownictwo jednorodzinne. W sumie na takiej powierzchni mogłoby mieszkać od 59 do 135 mln osób. Moglibyśmy w ten sposób znaleźć mieszkania w Polsce dla wszystkich mieszkańców Korei Południowej albo nawet Japonii.
- Efektem jest znaczna swoboda w lokalizowaniu budynków i rozdrabnianie zabudowy. Tak znaczna podaż zachęca do rozpraszania budownictwa - mówiła Paula Kukołowicz.
- Jest dużo terenów pod budownictwo, ale mało nadających się pod budowanie - dodała.
A równocześnie 7,9 mln Polaków mieszka na obszarach zagrożonych powodzią lub podtopieniem.
W dodatku regulacje prawne budownictwa są bardzo skomplikowane. Nie chodzi tylko o sam system planowania przestrzennego, ale także o fakt, że przepisy rozproszone są po wielu ustawach, pokrywają się, tworzą sprzeczności, a jednocześnie luki powstały w nich luki i znający się na szukaniu dziur w całym mogą je łatwo wykorzystać, żeby w środku lasu stawiać gargamele.
Co z tym zrobić. Nie za bardzo wiemy. Przemysław Śleszyński sugeruje, że można by zwiększyć opodatkowanie gruntów przeznaczonych na budownictwo, na których nikt niczego nie buduje. "Odrolnionych" kiedyś 700-800 tys. ha gruntów, w tym ok. 200 tys. ha w wianuszkach miast nie da się obecnie "urolnić", bo gminy musiałyby płacić ogromne odszkodowania. Planowanie przestrzenne przegrało, a chaos będzie się pogłębiał.
Jacek Ramotowski
