Czy dom jest tańszy niż mieszkanie?
Jeszcze pół roku temu, kiedy ceny mieszkań w Warszawie dochodziły już do 8 tysięcy złotych za metr, a domów pod miastem przekraczały 3 tys. złotych, zamiana mieszkania na dom wydawała się świetnym rozwiązaniem. Ale tej wiosny domy też już podrożały. Sprawdźmy zatem, czy kupno domu pod miastem to nadal rozwiązanie opłacalne.
W ostatnim roku ceny mieszkań w głównych miastach Polski wzrosły o kilkadziesiąt, czasem o prawie 100 proc. Bezdyskusyjna przewaga popytu nad podażą i powszechna dostępność kredytów mieszkaniowych doprowadziły do bezprecedensowego wzrostu cen.
miasto średnia cena za m2 Kraków 7189 PLN Łódź 4818 PLN Poznań 5047 PLN Trójmiasto 6392 PLN Warszawa 7924 PLN Wrocław 7531 PLN
Porównanie cen mieszkań (luty 2007 r.) Źródło: tabelaofert.pl
Rzut oka na zestawienie cen wskazuje, że najdroższe mieszkania w tej chwili znajdziemy we Wrocławiu, Krakowie i Warszawie. Mieszkańcy tych miast mają zatem najwięcej powodów, by zastanawiać się, czy przypadkiem kupno domu pod miastem nie byłoby tańszym rozwiązaniem. Z badań Open Finance wynika, że mieszkańcy stolicy faktycznie mogą kupić podmiejskie segmenty w cenie nawet 60-70 metrów mieszkania. Daleko nam jednak do stwierdzenia, że domy są nadal tanie, tak jak wyglądało to jeszcze sześć miesięcy temu.
Kupujemy dom od dewelopera
| miejsce | typ | powierzchnia domu | powierzchnia działki | cena | cena za m2 |
| Stara Miłosna | segment | 170 m2 | 250 m2 | 799000 PLN | 4701 PLN |
| Wawer | wolnostojący | 156 m2 | 698 m2 | 804260 PLN | 5155 PLN |
| Józefów | segment | 132 m2 | 320 m2 | 650000 PLN | 4924 PLN |
| Wola Mrokowska | segment | 147 m2 | 252 m2 | 477568 PLN | 3249 PLN |
| Zamienie | segment | 125 m2 | 200 m2 | 546000 PLN | 4368 PLN |
| Siedliska | bliźniak | 190 m2 | 500 m2 | 890000 PLN | 4684 PLN |
| Józefosław | segment | 170 m2 | 330 m2 | 900000 PLN | 5294 PLN |
| Ursynów | segment | 137 m2 | 286 m2 | 920000 PLN | 6715 PLN |
| Halinów | wolnostojący | 181 m2 | 815 m2 | 755000 PLN | 4160 PLN |
Porównanie oferty gotowych domów (wiosna 2007 r.) Źródło: oferta handlowa deweloperów przedstawiona na targach Muratora
Zapoznaliśmy się z aktualnymi ofertami domów od deweloperów. Tylko w miejscowościach naprawdę bardzo odległych od Warszawy udało się znaleźć domy w cenie poniżej 4 tys. PLN za metr lub poniżej 0,5 mln PLN za całość. To wcale nie jest tania oferta, zwłaszcza że większość sprzedawanych domów ma cenę zbliżoną do 900 tys. PLN. W tej samej cenie za metr kwadratowy znajdziemy też mieszkania w podmiejskich dzielnicach (jak Wesoła, Piaseczno). Wzrost cen gotowych domów, który dokonał się na przestrzeni ostatnich miesięcy, nie pozwala już mówić o nich jak o taniej alternatywie mieszkaniowej dla przeciętnego zjadacza chleba. Owszem, jest to rozwiązanie tańsze, ale dla osób, które stać na kupno 100- i więcej metrowych apartamentów w najmodniejszych dzielnicach miasta.
Dom bez dewelopera?
W odróżnieniu do mieszkań, które musimy kupić (w wypadku gdy są nowe) od dewelopera, domy można wznosić bez udziału pośredników, czyli metodą gospodarczą, lub wynajmując do tego wyspecjalizowane firmy, które są w stanie poprowadzić budowę do A do Z. Jednak w ostatnich miesiącach i z tym jest problem, ponieważ z jednej strony brakuje wykwalifikowanych pracowników - nawet po wzroście ich pensji o kilkadziesiąt procent - a w ostatnich tygodniach rynek budowlany dopadła nowa zmora - wzrost cen materiałów, których mimo to na rynku brakuje.
Zanim jednak dojdziemy do budowy domu najpierw musimy kupić działkę, na której nieruchomość miałby powstać. W okolicy 15-20 kilometrów od centrum miasta ceny działek nie spadają poniżej 200 PLN za metr, a w atrakcyjnych miejscach potrafią kosztować nawet 500-600 PLN za metr.
Szukając 1000-metrowej działki, która w sam raz nadaje się do postawienia na niej domu, trzeba będzie poszukać jej w odległości 30-40 kilometrów od centrum - jeśli chcemy zapłacić za nią 100-150 tys. PLN. Przygotowanie działki do budowy - czyli kupno projektu (cena 1,5-5,0 tys. PLN jeśli dom jest z katalogu; projekt indywidualny będzie kosztował od 15 tys. PLN), doprowadzenie mediów i ewentualne prace ziemne, to koszt kolejnych 15 tys. PLN.
Firmy budowlane, które jeszcze pół roku temu deklarowały, że są w stanie zbudować dom metodą tradycyjną od 1,8 tys. PLN za metr kwadratowy, dziś kręcą nosem na cenę 2,3-2,5 tys. PLN za metr kwadratowy, ale nie powierzchni użytkowej, lecz liczony po obwodzie zewnętrznym domu. W tym zawarty jest już koszt materiałów (często bez okien) i robocizny.
W sumie 150-metrowy dom o naprawdę prostej konstrukcji (dwuspadowy dach, bez lukarn, wykuszy, kolumn, czy jakichkolwiek elementów ozdobnych) na działce oddalonej o 30 km od centrum miasta można postawić za około 500 tys. PLN. To wciąż "tylko" 3,3 tys. PLN za metr kwadratowy, a więc o połowę mniej niż przy kupnie domu od dewelopera, i do trzech razy mniej niż przy kupnie mieszkania w mieście.
Dodatkowe oszczędności można osiągnąć budując dom metodą gospodarczą, z tym że jest to o wiele bardziej skomplikowane rozwiązanie pod względem logistycznym. Dobrej ekipie budowlanej trzeba zaoferować co najmniej 250 PLN za metr użytkowy domu. Szacowanie kosztu zakupu materiałów mija się z celem w sytuacji, gdy ich cena zmienia się (tylko w górę) średnio co dwa tygodnie. Dla domu krytego blachodachówką, z pustaka typu max, o powierzchni 150 m2, byłoby to ok. 250 tys. PLN (łącznie z robocizną), co w sumie daje 400 tys. PLN za całą inwestycję, łącznie z działką. W przeliczeniu na metr cena wynosi ok. 2,7 tys. PLN, zatem bezsprzecznie jest to obecnie najtańszy sposób na własny kąt, porównywalny pod względem kosztów z zakupem 50-metrowego mieszkania w Krakowie, Wrocławiu czy Warszawie.
Emil Szweda
