Do każdej sprzedaży nieruchomości potrzebna opinia starosty
Zgodnie z ustawą z dnia 13 kwietnia 2016 roku prawo pierwokupu nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako las, przeznaczonej do zalesienia, a także objętej uproszczonym planem urządzenia lasu będzie przypadało Skarbowi Państwa, reprezentowanemu przez Lasy Państwowe.
Ograniczenia w obrocie ziemią leśną to dodatkowe procedury i utrudnienia
Nowe przepisy to nie tylko rewolucja w obrocie gruntami leśnymi. Dodatkowe obostrzenia i procedury przy zbyciu nieruchomości będą towarzyszyć także gruntom niezalesionym. Notariusz musi mieć pewność czy KAŻDA działka, która jest przedmiotem transakcji nie jest przypadkiem objęta uproszczonym planem urządzenia lasu - z uwagi na przysługujące Lasom Państwowym prawo pierwokupu. To zwiększy nie tylko biurokrację, ale również wydłuży czas realizacji umowy kupna-sprzedaży.
W celu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości i wykluczenia przy tym prawa pierwokupu Lasów Państwowych może się okazać konieczne udokumentowanie przed notariuszem, że nieruchomość nie jest objęta planem urządzenia lasu. Następuje to w trybie decyzji administracyjnej, które to kompetencje z zakresu gospodarki leśnej należą do właściwego starosty. Będzie to równoznaczne z uzyskaniem stosownej opinii/stanowiska właściwego miejscowo starosty w zakresie znaczenia danej działki dla polityki leśnej powiatu.
W przypadku chęci sprzedaży nieruchomości - stanowiącej nawet w części grunty leśne - konieczne jest sporządzenie odpowiedniej umowy warunkowej, poinformowanie właściwego nadleśniczego o treści tej umowy, a następnie oczekiwanie przez 30 dni na decyzję Lasów Państwowych w zakresie ewentualnego skorzystania z prawa pierwokupu.
Nowe przepisy * to jednak znaczące zmiany także w obrocie gruntami, które nie są działkami leśnymi. W przypadku chęci zbycia niemal każdej działki notariusz - ponoszący prawną odpowiedzialność za bezpieczeństwo transakcji, którą poświadcza - może oczekiwać od sprzedającego przedłożenia udokumentowanej opinii właściwego miejscowo starosty.
Dokument powinien określać znaczenie danego gruntu dla polityki leśnej powiatu oraz ewentualne plany jego zalesienia - nie są to dokumenty powszechnie dostępne. Jedynie na tej podstawie transakcja będzie mogła zostać sfinalizowana.
Notariusz musi mieć pewność czy działka, która jest przedmiotem transakcji nie jest przypadkiem objęta uproszczonym planem urządzenia lasu - wówczas bowiem pierwokup mają Lasy Państwowe. Konsekwencje powyższego są poważne, ponieważ w przypadku dokonania czynności z pominięciem przysługującego prawa pierwokupu czynność będzie nieważna.
Zmiany w ustawie o lasach to nie tylko dodatkowe procedury, ale również więcej biurokracji, która znacząco wpłynie na wydłużenie transakcji sprzedaży nieruchomości.
Warto zauważyć, że regulacje te obejmują - oprócz dużych nieruchomości - także mniejsze działki, pozostające często na obrzeżach miast. Tym samym problem może dotknąć szerokiej grupy właścicieli i ograniczyć ich prawa do dysponowania nieruchomością.
Należy więc jak najszybciej doprecyzować powyższe kwestie , jak również rozważyć uwzględnienie w treści przepisu traktującego o pierwokupie nieruchomości stanowiących las w rozumieniu ww. ustawy zamiast nieruchomości ujętych jako las w ewidencji gruntów. Warto zastanowić się również czy skutecznym rozwiązaniem nie byłoby także wyłączenie zapisów ustawy w odniesieniu do gruntów zabudowanych znajdujących się w rękach prywatnych.
Autorem artykułu jest radca prawny dr Artur Muranowicz z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni.
GARDOCKI INVEST świadczy profesjonalne usługi z zakresu całościowej obsługi, jak i zarządzania nieruchomościami.
* USTAWA z dnia 13 kwietnia 2016 r. o zmianie ustawy o lasach
