Dom do 300 tysięcy - jest sens marzyć?

W wyliczeniach uwzględnimy budowę średniej wielkości domu parterowego z poddaszem użytkowym. Powierzchnia zabudowy będzie wynosiła 90 m kw. We wnętrzu znajdą się:

- łazienka 12 m kw.

- kuchnia z jadalnią 25 m kw.

- salon 25 m kw.

- 3 sypialnie po 20 m kw. każda

- przedpokój 10 m kw.

- pomieszczenia gospodarcze 38 m kw.

Dach przybierze klasyczny, dwuspadowy kształt. W naszych wyliczeniach uwzględnimy także koszty zagospodarowania terenu dookoła domu. Zakładamy, że budynek stoi na działce o powierzchni 8 arów (20 x 40 m).

Większość inwestorów koszt budowy domu utożsamia z budową do stanu surowego zamkniętego lub deweloperskiego. To oczywiście największa, ale nie jedyna pozycja w kosztorysie inwestora. W naszym przypadku koszty doprowadzenia budynku do stanu surowego zamkniętego wyniosły około 157 000 zł, natomiast późniejsze wykończenie do stanu deweloperskiego kolejne 83 000 zł. Kompletny kosztorys można zobaczyć, klikając w ten link.

Przechodząc szczegółowo przez kolejne pozycje kosztorysu, aby doprowadzić budynek do stanu surowego, musimy wykonać:

Fundamenty - zakładamy, że dom znajduje się na przepuszczalnym podłożu, a powierzchnia fundamentów wynosi 90 m kw. Za zakup materiałów ze średniej półki cenowej i zatrudnienie sprawdzonych pracowników zapłacimy łącznie ok. 23 000 zł (cena obejmuje także wykonanie izolacji przeciwwilgociowych).

Ściany nośne - zakładamy, że całkowita powierzchnia ścian nośnych budynku wynosi 261,00 m kw. Do prac wykorzystujemy najtańsze pustaki Porotherm P+W 25 i zatrudniamy sprawdzonych murarzy. Wykonanie ścian powinno zamknąć się w kwocie 20 tysięcy zł.

Ściany działowe - w domu znajdzie się średnio około 126 m kw. ścian działowych. Wykonamy je z najtańszych pustaków Porotherm P+W 11,5. Średni koszt wybudowania 1 m kw. ściany (materiał i robocizna) to 52,10 zł. Zatem za całość zapłacimy ok. 6500 zł.

Kominy wentylacyjne i dymowe - nasz dom będzie posiadał 6 kominów wentylacyjnych oraz komin dymowy. Cena ich wybudowania, a także wykończenia najtańszymi materiałami powinna zamknąć się w kwocie 5700 zł.

Strop - w domu z poddaszem użytkowym trzeba wykonać jeden strop (nie może być zbudowany z drewna). W naszym budynku zdecydujemy się na strop z żelbetonu (alternatywą jest prefabrykowany strop teriva). Jest to bardzo wytrzymała, a jednocześnie stosunkowo tania konstrukcja. Minimalny koszt wykonania stropu o powierzchni 90 m kw. wynosi 31 000 zł.

Ocieplenie elewacji - to ostatni etap wydatków związanych z konstrukcją budynku. Zakładamy, że całkowita powierzchnia elewacji wynosi 190 m kw. Prace zostaną wykonane metodą lekką mokrą, a do ocieplenia wykorzystamy dobry jakościowo styropian o grubości 20 cm. Łączna cena robocizny i materiału wyniesie ok. 18 300 zł.

Łączny koszt wykonania konstrukcji budynku wyniósł około 105 000 zł.

Pobierz za darmo program PIT 2015

To kolejny dość istotny wydatek, który należy uwzględnić w wyliczeniach. Podczas obliczania powierzchni dachu stosujemy się do uproszczonego wzoru. Przyjmujemy, że na każdy 1 m kw. górnej kondygnacji budynku przypada 1,5 m kw. dachu. W naszym wypadku daje to powierzchnię 135 m kw. Na koszt inwestycji składa się:

Więźba dachowa - używamy najtańszego drewna i zatrudniamy najtańszych cieśli. Minimalny koszt tego etapu budowy wyniesie 8400 zł.

Pokrycie dachowe - chcąc obniżyć koszty, decydujemy się na membranę dachową. Jest to stosunkowo nowy materiał o wysokiej odporności. Jest znacznie tańszy w wykonaniu niż tradycyjna papa na deskowaniu. Za materiał i robociznę zapłacimy ok. 8 zł/m kw., czyli około tysiąc złotych za całość.

Pokrycie dachowe - najtańsza i najłatwiejsza w wykonaniu będzie zwykła blachodachówka, którą nabędziemy za ok. 40 zł/m kw. Zakup taniej blachodachówki i wynajęcie najtańszych fachowców powinno zamknąć się w kwocie 9000 zł.

Lukarny - w małym domu z poddaszem użytkowym warto wybudować lukarny. Dzięki temu zwiększymy powierzchnie użytkową poddasza, doświetlimy wnętrze i zmniejszymy liczbę skosów. Średni koszt lukarny (dodatkowe materiały + robocizna) to 1500 zł. W naszym domu wybudujemy 2 lukarny, co pochłonie około 3000 zł.

Rynny, okna dachowe i wyłaz - zakładamy, że łączna powierzchnia rynien przy naszym dwuspadowym dachu wyniesie 45 mb. Wybieramy dobre jakościowo produkty z PCV, które charakteryzują się atrakcyjną ceną. Za rynny wraz z montażem zapłacimy ok. 3000 zł. Kolejnym wydatkiem będzie zakup trzech okien dachowych. Wybieramy najtańsze produkty, które wraz z montażem będą kosztowały ok. 2300 zł. Wyłaz dachowy zwiększy wydatki o kolejne 400 zł.

Docieplenie poddasza użytkowego - zakładamy, że łączna liczba skosów do doocieplenia wynosi 126 m kw. Do prac wybieramy najtańszych fachowców (stawki od 40 zł/m kw.). Ocieplenie wykonamy z najtańszej dostępnej na rynku wełny mineralnej. Minimalny koszt wełny i materiałów dodatkowych to 35 zł/m kw. Zatem koszt docieplenia poddasza wyniesie przynajmniej 9500 zł.

Łączny koszt budowy dachu wyniósł niecałe 37 tysięcy złotych zł.

Przyjmuje się, że na każde 5 m kw. powierzchni użytkowej domu powinien przypadać 1 m kw. powierzchni okien. W naszym domu zamontujemy 36 m kw. plastikowych okien ściennych ze średniej półki cenowej. Koszt nie powinien przekroczyć kwoty 14 500 zł. Kolejnym wydatkiem będzie zakup drzwi zewnętrznych, których wstawienie doprowadzi budynek do stanu surowego zamkniętego. Za najtańsze drzwi stalowe zapłacimy ok. 1200 zł.

Łączna cena stolarki zewnętrznej to 15 700 zł.

Ten etap naszych obliczeń obejmuje najważniejsze prace wykończeniowe, które wykonujemy w każdym pomieszczeniu. Są to:

Posadzki - łączna powierzchnia posadzek na parterze i poddaszu użytkowym wynosi 180 m kw. Przy zastosowaniu najtańszych materiałów i wynajęciu najtańszej ekipy zapłacimy łącznie 6000 zł.

Tynki - na ściany wewnętrzne nałożymy najtańsze tynki gipsowe. Zakładamy, że łączna powierzchnia ścian, sufitów i skosów na poddaszu wynosi 560 m kw. Za materiały i wynajęcie najtańszej ekipy zapłacimy przynajmniej 24 zł/m kw., czyli 13 500 zł za całość. Zastosowanie dodatkowej gładzi gipsowej podniesie nasze wydatki o 9000 zł, ale nie jest to niezbędny wydatek, tynki gipsowe powinny być wystarczająco gładkie.

Parapety - zakładamy, że w domu znajdzie się 27 mb parapetów zewnętrznych oraz taka sama ilość parapetów wewnętrznych. Za najtańsze parapety zewnętrzne z aluminium zapłacimy łącznie ok. 1900 zł. Z kolei wewnętrzne, najtańsze parapety z PCV będą wydatkiem rzędu 1300 zł. Wyliczenie uwzględnia także koszty robocizny.

Instalacja elektryczna - w typowym domu jednorodzinnym znajdzie się miejsce dla ok. 135 punktów instalacji elektrycznej. Warto zainwestować w dobre materiały oraz wynająć sprawdzonego elektryka, który da nam gwarancję wysokiej jakości usług. Średnia cena wykonania jednego punktu to około 95 zł. Zatem za całość zapłacimy ok. 13 000 zł.

Instalacja wodno-kanalizacyjna - w niewielkim domu jednorodzinnym znajdzie się ok. 16 punktów instalacyjnych. Średnia cena wykonania jednego punktu to 400 zł. Zatem całość prac zamknie się w kwocie 6400 zł.

Ogrzewanie - całkowita powierzchnia do ogrzania to 145 m kw. Łączny koszt wstawienia grzejników oraz wykonania instalacji centralnego ogrzewania (z kotłem gazowym) wyniesie ok. 31 000 zł.

Za podstawowe wykończenie domu zapłacimy około 83 000 zł.

Wykończenie poszczególnych pomieszczeń może wygenerować dość zróżnicowane koszty. Z reguły największe wydatki ponosimy podczas wykańczania łazienek oraz kuchni. W naszych wyliczeniach uwzględnimy koszty podstawowych prac (wykończenie podłóg, malowanie ścian, biały montaż w łazience).

Łazienka - podłogi o powierzchni 12 m kw. pokrywamy najtańszymi płytkami. Za całość prac zapłacimy ok. 700 zł. Płytki będą też ułożone na fragmentach ścian (powierzchni 18,6 m kw.). Za najtańszy materiał, chemię oraz robociznę zapłacimy ok. 1000 zł. Pozostałe fragmenty ścian i sufit pokrywamy farbą lateksową. Potrzebne nam będzie ok. 10 l farby (230 zł za wysokiej jakości farbę lateksową). Prace wykonamy samodzielnie. Za zestaw pędzli i wałków zapłacimy ok. 60 zł. Nieco większym wydatkiem będzie biały montaż. Za najtańszą wannę, kabinę prysznicową, WC kompakt ze zbiornikiem zewnętrznym oraz umywalkę zapłacimy przynajmniej 2000 zł (z montażem). Całkowity koszt wykończenia łazienki wyniósł 4000 zł. Warto pamiętać, że uwzględnialiśmy przy tym praktycznie najniższe możliwe koszty wykończenia.

Kuchnia - wykończenie tego pomieszczenia nie będzie już tak kosztowne. Nasza kuchnia będzie połączona z salonem, dlatego na 10 m kw. podłogi wyłożymy najtańsze płytki (18,00 zł/m kw.), a na 15 m kw. tanie panele podłogowe (19,00 zł/m kw.). Za wszystkie materiały oraz wynajęcie najtańszych fachowców zapłacimy łącznie 1300 zł. Z kolei wykończenie ścian (płytki na 12 m kw. i pomalowanie ścian farbą lateksową) będzie kosztowało dodatkowe 800 zł. Podsumowując, podstawowe prace wykończeniowe kuchni pochłonęły 2100 zł. Cena nie uwzględnia zakupu mebli oraz sprzętu AGD - zakładając wersję skrajnie oszczędnościową możemy wykorzystać meble z dotychczasowego mieszkania.

Pozostałe pomieszczenia - minimalny koszt wykończenia trzech sypialni o (powierzchni 20 m kw. każda) to 3000 zł. Cena obejmuje montaż najtańszych paneli podłogowych oraz samodzielne pomalowanie ścian farbami akrylowymi. Koszt nie uwzględnia mebli. Za wykończenie salonu o powierzchni 25 m kw. zapłacimy dodatkowe 1300 zł (tanie panele na podłogę i malowanie ścian). Nieco droższe będzie wykończenie przedpokoju (10 m kw.) ze schodami. Położenie najtańszych paneli, farba do ścian o powierzchni 32 m kw. oraz wykończenie schodów będą wydatkiem rzędu 2800 zł.

Minimalny koszt wykończenia wszystkich pomieszczeń użytkowych wyniósł 13 000 zł.

Na powierzchni 350 m kw. zasiejemy trawę i posadzimy 9 krzewów iglastych przy frontowym ogrodzeniu. Koszt niedrogich nasion i roślin nie powinien przekroczyć kwoty 250 zł (zakładamy samodzielne wykonanie prac). Znacznie większym wydatkiem będzie wykonanie frontowego ogrodzenia (o powierzchni 15 mb). Za stalowe, ozdobne ogrodzenie zapłacimy ponad 12 tysięcy zł. Najtańsza brama i furtka pochłoną dodatkowe 3400 zł. Z prawej strony posesji oraz z tyłu zamontujemy zwykłą siatkę ogrodzeniową (60 mb). Minimalny koszt tego przedsięwzięcia to ponad 11 tysięcy zł. Koszty związane z wykończeniem wokół domu zakończymy wykonaniem utwardzonego podjazdu o powierzchni 40 m kw. Minimalna cena materiałów i robocizny to 4700 zł.

Całkowity koszty prac wykończeniowych dookoła domu wyniósł 31 500 zł. Szczegółowy kosztorys można znaleźć, klikając w ten link.

Żeby odpowiedzieć sobie na to pytanie, musimy zsumować wszystkie powyższe koszty:

- konstrukcja budynku - 105 000 zł.

- dach - 37 000 zł.

- stolarka zewnętrzna - 15 700 zł.

- wykończenie podstawowe - 83 000 zł.

- wykończenie poszczególnych pomieszczeń - 13 000 zł.

- prace dookoła domu - 31 500 zł.

Zatem całość prac kosztowała nas dokładnie 285 200 zł. Widzimy zatem, że budowa domu za mniej niż 300 tysięcy złotych jest możliwa. Kosztorys zakłada, że mamy już uzbrojoną działkę, projekt i wypełniliśmy wszystkie formalności związane z rozpoczęciem budowy. Koszt projektu, przyłączy i innych czynności z tym związanych wynosi zwykle od 10 do 15 tysięcy złotych.

Zwróćmy jednak uwagę, że wyliczenia zawierają większość materiałów z dolnej półki cenowej, a w kosztach nie uwzględniliśmy wyposażenia pomieszczeń ani ich oświetlenia. Tu jednak zakładamy, że oszczędny inwestor będzie chciał wykorzystać na pierwszym etapie zamieszkania meble i sprzęty, które już wcześniej posiadał. Dodając do kosztorysu koszty wyposażenia, koszt budowy domu przekroczyłyby nieznacznie magiczną granicę 300 000 zł.