Kto kupuje mieszkania za gotówkę? Na rynku doszło do dużej zmiany

Wyniki badania ankietowego NBP wskazują, że w 2023 r. około jedna trzecia nowych lokali była kupowana inwestycyjnie (głównie pod wynajem). To właśnie z transakcjami inwestycyjnymi kojarzą się tak zwane zakupy gotówkowe, czyli dokonane bez bankowego finansowania. 

- Inne dane NBP sugerują, że czasem osoby kupujące nowe lokale na potrzeby własne też nie korzystają ze wsparcia banku - analizuje Andrzej Prajsnar, główny analityk Rynek Pierwotny.pl.

Trzeba jednak zaznaczyć, że to są statystyki na bazie ankiet. NBP w ramach swojego badania ankietowego dotarł do niemal jednej czwartej deweloperów budujących w Polsce bloki i apartamentowce. Deweloperzy z grupy dużych, średnich i małych firm byli pytani między innymi o sposób finansowania zakupu przez osoby nabywające nowe mieszkania w różnych celach.

Jak podaje Rynek Pierwotny.pl, informacje zebrane przez NBP sugerują, że w 2023 r. sytuacja zaczęła wracać do normy po kredytowym załamaniu z 2022 r. skutkującym również ponadprzeciętnym udziałem transakcji inwestycyjnych. Względem 2022 r. spadł udział bezkredytowych transakcji związanych z zakupem nowego lokum na potrzeby własne lub członka rodziny (spadek z 35 proc. do 27 proc.). 

Udział transakcji na własne potrzeby z wkładem mniejszym niż 50 proc. wyraźnie wzrósł (z 40 proc. do 52 proc.), ale nie wrócił jeszcze do poziomu 60 proc. - 62 proc. notowanego w latach 2019 - 2021.

- W przypadku nabywania nowych mieszkań pod wynajem, czyli drugiego najważniejszego celu ubiegłorocznych transakcji widzimy pewną normalizację. Spadł bowiem (z 68 proc. do 59 proc.) udział zakupów nowych lokali, w przypadku których przyszły wynajmujący obywał się bez pomocy banku. Warto odnotować, że nawet w czasach lepszej dostępności kredytów (lata 2019 - 2021), odsetek zakupów "pod wynajem" z wkładem własnym do 50 proc. nie przekroczył 24 proc. - dodaje Prajsnar.

Przypomnijmy, że w szczytowym okresie, pod koniec 2022 roku zakupy inwestycyjne sięgały 70 proc. 

Mieszkania kupowane w boomie inwestycyjnym, czyli wówczas gdy było dużo zakupów dla zysku, trafiają do wynajmu i podaż mocno rośnie.  

W pierwszych trzech miesiącach 2024 r. oferta nowych mieszkań na wynajem wzrosła o 26 proc. względem ubiegłego roku. "Przy obserwowanym również w poprzednim kwartale wzroście podaży mieszkań na wynajem, ceny (najmu) na największych rynkach stabilizują się" - podaje Polski Instytut Ekonomiczny.

Jednocześnie rosną ceny mieszkań. W ujęciu rocznym na rynku pierwotnym wzrosły w pierwszym kwartale o 16 proc., a na rynku wtórnym o 21 proc. Jak to wpływa na opłacalność kupowania pod wynajem?

"Obserwowana w ostatnich kwartałach stabilizacja cen najmu mieszkań wraz z dynamicznie rosnącymi cenami sprzedaży mieszkań oznacza spadającą rentowność najmu jako formy inwestycji kapitału. Prezentowana tu stopa rentowności jest wartością względną. Wskazuje, że przy silnych wzrostach cen zakupu mieszkania przeznaczenie nieruchomości na wynajem staje się mniej opłacalne i zwrot kosztów następuje w wydłużonej perspektywie czasu" - oceniają analitycy PIE. Szacują średnią rentowność na 5,2 proc.

Podobnie szacują to analitycy Expandera i Rentier.io. "Jeśli chodzi o nowe inwestycje w mieszkania na wynajem, to wskaźniki opłacalności spadają. Od I kw. 2023 r. do I kw. 2024 r. średnia rentowność netto (po uwzględnieniu podatku i wszystkich kosztów) dla inwestycji w małe mieszkania spadła z 5,9 proc. do 4,9 proc. Dla średniej wielkości mieszkań był to spadek z 5,5 proc. do 4,6 proc., a dla dużych z 4,9 proc. do 4,2 proc." - policzyli w najnowszym raporcie.  

Czy to się przełoży na spadek zakupów pod wynajem? 

- W 2024 r. udział kupujących nowe mieszkania na wynajem może spaść, ale nie spodziewałbym się spadku np. z 30 proc. do 20 proc. jeśli mówimy o łącznym odsetku osób kupujących lokale wyłącznie pod najem, na wynajem i potrzeby własne oraz wynajem i dość szybką odsprzedaż. Zmiana o 5 punktów procentowych lub jeszcze mniej wydaje się bardziej prawdopodobna - przewiduje Andrzej Prajsnar z Rynek Pierwotny.pl.

Co dalej z cenami mieszkań?

- Przewidujemy, że w kolejnych miesiącach ceny mieszkań będą nadal rosnąć. Wpłynie na to kontynuacja wzrostu płac w gospodarce oraz utrzymująca się stabilna sytuacja gospodarcza, choć z nieznacznie wyższym poziomem inflacji niż obecnie - prawdopodobny jest wzrost do poziomu ponad 4 proc. w drugiej połowie roku. Wpłynie na to również wciąż ograniczona liczba nowych projektów budowlanych, które można będzie wprowadzić do oferty sprzedaży. Wprawdzie deweloperzy wprowadzają obecnie rekordowe liczby projektów, jednak większość z nich znajduje się we wstępnej fazie realizacji. Ograniczy to liczbę projektów, które można będzie uruchomić w kolejnych kwartałach - przewiduje Tomasz Mądry, starszy analityk z zespołu zrównoważonego rozwoju w PIE.

Monika Krześniak-Sajewicz