Inwestowanie w nieruchomości: REIT po polsku, czyli lepiej późno niż wcale

Niestety REIT to wciąż pojęcie raczej słabo rozpoznawalne w Polsce, prawdopodobnie nawet wśród sporej części doświadczonych inwestorów. Paradoks REIT polega jednak na tym, że tak egzotyczne dla przeciętnego rodaka zagraniczne instytucje o obco brzmiącej nazwie, już dobre dziesięć lat temu jako podmioty inwestycyjne były jednym z głównych graczy na polskim rynku nieruchomości komercyjnych, odpowiadającym nawet za dwie trzecie obrotu na rynku warszawskim.

Z ekonomicznego punktu widzenia dotychczasowe zaniechanie regulacji prawnej REIT-ów to prawdopodobnie spory minus, oznaczający wieloletnie ograniczenie możliwości efektywnego inwestowania w nieruchomości z jednej strony, z drugiej zaś pozbawienie rodzimego rynku nieruchomości czynnika mocno stymulującego jego rozwój.

REIT, czyli co?

REIT, czyli Real Estate Investment Trust, to w obecnej chwili w bardzo wielu wysoko rozwiniętych gospodarkach rynkowych hasło symbolizujące najbardziej zaawansowaną, efektywną, popularną i podlegającą stałemu procesowi rozwoju formę pośredniego inwestowania w nieruchomości, głównie przez inwestorów giełdowych, zarówno indywidualnych jak i instytucjonalnych. W najbardziej zwięzły sposób REIT można zdefiniować jako podmiot o charakterze funduszu inwestycyjnego, posiadający formę prawną spółki akcyjnej, którego przedmiotem działalności są inwestycje w nieruchomości połączone z procesem zarządzania nimi (tzw. Equity REIT). Uzupełnieniem tej formy działalności jest tzw. Mortgage REIT, czyli spółka zajmująca się operacjami finansowymi na rynku nieruchomości, polegającymi przede wszystkim na udzielaniu pożyczek i kredytów hipotecznych. Z kolei Hybrid REIT to rzadziej spotykana kombinacja dwóch poprzednich form.

REIT-y, jak niemal wszystko co dobre i ważne dla rynków nieruchomości, swoje istnienie zawdzięczają Amerykanom, którzy je wymyślili i rozwinęli. Historia REIT-ów jest tak odległa, jak dzieje samej giełdy nowojorskiej. Jednak dopiero w 1960 roku Kongres USA w ustawie Real Investment Trust Act określił konkretne ramy prawne dla spółek typu REIT, co zdecydowanie ugruntowało ich pozycję i zapewniło dynamiczny rozwój. Najpierw na rynku kapitałowym USA, a następnie w kolejnych najbardziej rozwiniętych gospodarczo państwach świata.

Amerykański wzorzec REIT od dawna był i wciąż pozostaje główną inspiracją rozwoju i kształtowania prawodawstwa dla swojego europejskiego odpowiednika. Zasadniczym elementem charakteryzującym ten segment funduszy nieruchomościowych jest ich specyficzny status podatkowy, zakładający zwolnienie z podatku dochodowego na poziomie korporacyjnym pod warunkiem wypłaty akcjonariuszom minimum 90 proc. zysku w formie dywidendy. Ma to na celu zniesienie podwójnego opodatkowania udziałowców, którzy płacą go od dywidend i zysków kapitałowych.

Inne najistotniejsze warunki dysponowania statusem REIT to m.in.: posiadanie przynajmniej 100 akcjonariuszy, nieograniczona zbywalność akcji, inwestycje w nieruchomości na poziomie nie mniejszym niż 75 proc. aktywów, osiąganie trzech czwartych przychodów spółki z czynszów wynajmowanych nieruchomości lub odsetek od udzielanych kredytów hipotecznych. REIT-y raczej nie celują w stałe osiąganie zysków z obrotu posiadanymi nieruchomościami, czyniąc z tego podstawę swojej aktywności gospodarczej. Skupiają się na ich profesjonalnym zarządzaniu, które ma stanowić gwarancję długoterminowych stabilnych dochodów. Jeżeli dochodzi do transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości, to przede wszystkim w celu przebudowy posiadanego portfela dla poprawy jego efektywności.

REIT-y to klasyczne wehikuły inwestycyjne, które charakteryzuje duża wszechstronność inwestycyjna i brak jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych przy konstruowaniu portfeli. Jednak pozycję pierwszoplanową zajmują inwestycje w obiekty komercyjne: biurowce, sklepy i centra handlowe, powierzchnie magazynowe, hotele, szpitale, centra logistyczne, kompleksy rekreacyjne, parkingi podziemne itp. Powierzchnie mieszkalne pod wynajem, choć są również elementem znaczącym w zasobach REIT-ów, to jednak zazwyczaj zajmują pozycję drugoplanową.

Od dawna normą jest notowanie spółek REIT na największych parkietach giełdowych świata. Stanowi to nie tylko o zaawansowanej przejrzystości tego segmentu globalnego rynku kapitałowego, ale i o rosnącym jego znaczeniu. Poza tym doskonale ułatwia ocenę jego kondycji, a przez to wybór optymalnego terminu zajęcia lub zamknięcia pozycji.

Specjalnie dla spółek REIT stworzone zostały osobne indeksy giełdowe, obrazujące ich stan koniunktury. Do najbardziej znanych należą amerykański FTSE NAREITS US Real Estate Index, japoński Tokyo Stock Exchange REIT Index (TSEREIT), czy europejski European Public Real Estate Index (EPRA).

Największą zaletą REIT-ów jest prosty, całkowicie transparentny, a więc zrozumiały przez każdego, nawet najmniej wyedukowanego inwestora, schemat działalności. Spółki REIT za sprzedane udziałowcom akcje gromadzą kapitał, który następnie w sposób możliwie najbardziej efektywny inwestują na rynku nieruchomości. Te, które inwestują bezpośrednio w obiekty komercyjne lub mieszkaniowe, w następnej kolejności podejmują się ich profesjonalnego zarządzania, które stanowi źródło długoterminowych,

regularnych i pewnych przychodów z czynszu. Osiągnięty w ten sposób zysk prawie w całości wypłacany jest akcjonariuszom w formie dywidendy, która nie jest obciążona podatkiem na poziomie korporacyjnym. Oprócz tego na wartość akcji wpływa wzrost wartości posiadanych nieruchomości. Oczywiście przywileje podatkowe i środowiska legislacyjne spółek REIT w eurolandzie wciąż nie są jednolite i podlegają modyfikacjom, ale ich unifikacja na poziomie UE jest na dziś dzień mocno zaawansowana.

REIT-y w sposób absolutnie bezkonkurencyjny, zwłaszcza w odniesieniu do zamkniętych funduszy nieruchomościowych, ułatwiają dostęp do szeroko rozumianego pod względem rodzajowym rynku nieruchomości, zarówno przez inwestorów indywidualnych (nie wyłączając tych drobnych), jak i instytucjonalnych, ze szczególnym uwzględnieniem funduszy emerytalnych. Bardzo istotne w tym miejscu jest podkreślenie niskich kosztów transakcyjnych, niewielkich wymagań kapitałowych oraz łatwości wejścia i wyjścia z inwestycji w dowolnym momencie. W ten sposób pośrednie inwestycje w nieruchomości zyskują widoczną przewagę nad inwestycjami bezpośrednimi, które tych cech są zupełnie pozbawione.

REIT-y gromadząc ogromny, liczony w dziesiątkach miliardów dolarów i euro kapitał, którego przeznaczeniem są inwestycje na rynku nieruchomości, stanową już od dawna bardzo istotny podmiot kreowania popytu na globalnym rynku real estate. W ten sposób przyczyniają się w niebagatelnym wymiarze do jego rozwoju, a zwłaszcza do kreowania obowiązującej na nim koniunktury.

Wiele wskazuje też na to, że REIT-y stają się podstawowym standardem alokacji kapitałów na globalnym rynku nieruchomości. Dlatego też kraje, które nie przywiązują wagi do wprowadzenia regulacji prawnych dotyczących REIT-ów, ryzykują ograniczenie dynamiki procesów rozwojowych w obrębie własnych rynków nieruchomościowych. Niestety, do takich krajów wciąż zalicza się Polska.

Za sprawą dotychczasowego braku jakichkolwiek regulacji prawnych dotyczących REIT, trudno jest mówić o tego typu rynku w Polsce. Temat REIT był w naszym kraju kilka lat temu obecny w postaci ofert inwestycyjnych kilku FIZ nieruchomości, których zysk był uzależniony od kursów światowych REIT-ów. W czasach mody na produkty strukturyzowane, jeden z nich również oparty był na zmianach wartości zagranicznych indeksów grupujących spółki REIT. Najstarsi inwestorzy giełdowi mogą też pamiętać spółkę Immoeast AG, austriackiego REIT-a, który przed laty był notowany na GPW. Jak na razie, niestety, na tym koniec.

Wciąż więc spółki REIT są obecne w Polsce wyłącznie jako zagraniczne podmioty inwestujące - z ogromnymi transferowanymi do macierzystych krajów zyskami - setki milionów dolarów i euro w najbardziej atrakcyjne krajowe nieruchomości. Stołeczne Złote Tarasy, Arkadia czy Galeria Mokotów, najbardziej prestiżowe rodzime hotele czy biurowce, to nic innego jak inwestycje portfelowe takich spółek.

W tej sytuacji realna perspektywa wprowadzenia w przewidywalnym terminie REIT do krajowego ustawodawstwa to bardzo dobra wiadomość nie tylko dla inwestorów giełdowych, ale przede wszystkim dla uczestników szeroko pojętego rynku nieruchomości z deweloperami na czele.

Powstanie krajowych REIT-ów oznaczałoby przede wszystkim silny impuls rozwojowy polskiego rynku nieruchomości, poprzez pojawienie się na nim nowych znaczących inwestorów, napływu szerokiego strumienia świeżego kapitału, czy też powstanie zasobnego źródła finansowania inwestycji, zarówno o charakterze komercyjnym jak i mieszkaniowym.

Jak bowiem wiadomo, podstawową misją REIT-ów w światowym systemie gospodarczym jest i zawsze będzie pełnienie roli "złotych wrót" dla globalnego rynku nieruchomości, którymi w jedną stronę płyną coraz większe kapitały silnie wspierające jego rozwój, w przeciwną zaś sowite i pewne zyski inwestorów i akcjonariuszy. Trochę szkoda, że tego rodzaju system, za sprawą wizjonerskich ambicji nowego zarządu GPW, ma szansę zaistnieć w Polsce dopiero teraz, chociaż - jak to się mówi - lepiej późno niż wcale.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl