Inwestycja mieszkaniowa nadal bardziej opłacalna od lokat i obligacji

Dane dotyczące akcji kredytowej i zakupów gotówkowych wskazują, że zakup pod rynek najmu nadal stanowi istotny element generujący popyt na rynku nieruchomości.

Inwestorzy korzystają ze stabilnych cen mieszkań oraz niskich stóp procentowych. Inwestycja mieszkaniowa (bez liczenia kosztów transakcyjnych) nadal jest krótkookresowo opłacalna.

Przy założeniu średniej wysokości możliwego do uzyskania czynszu, rentowność inwestycji mieszkaniowej jest wyższa niż oprocentowanie lokaty bankowej, rentowność 10-letnich obligacji skarbowych oraz podobna do uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych.

Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu - napisano we wstępie do raportu banku centralnego.

Relację opłacalności kupna na wynajem w stosunku do instrumentów pokazuje poniższy wykres NBP

Wartości powyżej 1 wskazują na opłacalność inwestycji. Jak widzimy obecnie krótkookresowa opłacalność wynajmu (nie wzięto pod uwagę kosztów transakcyjnych) jest wyższa od wszystkich zestawionych instrumentów. Pozwala też przychodami regulować raty kredytu mieszkaniowego. O wpływie rynku najmu na obecny popyt na mieszkania mówi natomiast inny wykres z raportu NBP.

Jak widzimy - opłacalność najmu stanowi jeden z głównych czynników popytu. W przypadku średniej ważonej czynnik łączny popytu składa się w 30 proc. z opłacalności wynajmu mieszkania, a w 60 z popytu konsumenckiego. A więc poza zakupami na własne cele, najważniejszy czynnik kreujący koniunkturę to rynek najmu.

Kolejna miara, która pośrednio na to wskazuje dotyczy zakupów gotówkowych. Z innych raportów dotyczących akcji kredytowej (m.in. Amron Sarfin) wiemy, że sukcesywnie rośnie portfel kredytów udzielonych z bardzo wysokim wkładem własnym. Rośnie też udział zakupów gotówkowych. Z danych NBP wynika, że w II kw. 2016 stanowił on 60 proc. całości wartości zakupów mieszkaniowych na 7 największych, badanych rynkach. Zakupy z kredytu miały wartość 2,2 mld zł, tymczasem gotówkowe blisko 3,5 mld. W ciągu czterech lat (od drugiego kwartału 2012) wysokość kwartalnych zakupów gotówkowych wzrosła o ponad 130 proc. ( z 1,5 mld zł do blisko 3,5 mld).

Dobra koniunktura w dużej mierze kreowana wysoką rentownością najmu znajduje swoje odbicie w rosnącej akcji kredytowej. Jak informuje NBP: w II kwartale 2016 r. udzielono nowych kredytów o wartości 11,6 mld zł, co oznacza wzrost o 19,7% wobec ub. kwartału oraz wzrost o 9,6% względem II kw. 2015 r. Wysokie wypłaty kredytów w II kwartale 2016 r. wiązały się częściowo ze wzmożonym popytem mieszkaniowym powodowanym wyczerpaniem się puli środków przeznaczonych na dopłaty w ramach programu "Mieszkanie dla młodych" (środki z 2017 r.).

Niestety wg NBP w najbliższym czasie o kredyt może być trudniej: przewodniczący komitetów kredytowych przewidują istotne zaostrzenie polityki kredytowej w segmencie kredytów mieszkaniowych. W konsekwencji oczekują oni istotnego spadku popytu na te kredyty - napisano we wnioskach z raportu.

Monika Prądzyńska

Dział Analiz WGN