Jak pozbyć się lokatora?

Właścicielem mieszkania oddawanego w najem okazjonalny będą mogły być tylko osoby fizyczne. - Umowy najmu będzie można zawierać na czas określony, maksymalnie na dziesięć lat - wyjaśnił wiceminister Piotr Styczeń podczas II Konferencji Rynku Zarządzania Nieruchomości, która odbyła się pod koniec kwietnia w Warszawie. Wystąpienie wiceministra otwierało spotkanie przeszło trzystu zarządców nieruchomości i innych uczestników rynku gospodarki nieruchomościami. - Zaletą przygotowywanych zmian ma być to, że łatwo będzie można eksmitować niechcianego lokatora. Wystarczy wystąpić z wnioskiem w tej sprawie do sądu, który nada mu klauzulę wykonalności. Nie będzie obowiązku dostarczenia najemcy lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego. Komornik przymusowo wyprowadzi go na adres, który wskaże w umowie najmu. Przy czym nie musi on mieć tytułu prawnego do wskazanego lokalu, może to być mieszkanie dalszej lub bliższej rodziny, byleby była do umowy najmu dołączona ich zgoda.

Umowa najmu okazjonalnego zawierana byłaby notarialnie. Najemca składałby oświadczenie dotyczące miejsca ewentualnej eksmisji w przypadkach zalegania z czynszem. W ramach tej nowelizacji stawka opodatkowania najmu zostanie ujednolicona (obniżona dla umów powyżej dotychczasowego limitu 4000 euro). Interesy obu stron zabezpieczałaby rejestracja umowy w Urzędzie Skarbowym dokonywana w określonym czasie, co będzie warunkiem dla tego trybu najmu.

Zmiany w ustawie mają zabezpieczać interesy wynajmujących lokale mieszkalne, ale też obligować ich do przestrzegania przepisów, m.in. do płacenia podatków. - Najem okazjonalny będzie dotyczył tylko mieszkań należących do osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej w tym zakresie - wyjaśnił minister Piotr Styczeń. Dzięki umowie zawartej z najemcą łatwiej będzie się można pozbyć np. uciążliwego czy nieuczciwego lokatora, bo zamiast eksmisji zostanie wprowadzona instytucja dobrowolnej egzekucji, na którą najemca musi wyrazić zgodę w specjalnym notarialnym oświadczeniu dołączonym do umowy.

Fakt, że najemca będzie musiał podać adres, pod który może zostać przymusowo wykwaterowany, ograniczy zapewne liczbę przypadków, kiedy to wynajmujący ponosi straty z tytułu np. nieuregulowanych należności za wynajem, czy opłat za media. Jeżeli najemca nie będzie miał tytułu prawnego do innego mieszkania, musi dołączyć do umowy oświadczenie osoby, która zgadza się przyjąć go pod swój dach (poświadczone notarialnie). - W tej chwili pozbycie się najemcy trwa często latami - wyjaśnił minister Styczeń - a dzięki instytucji dobrowolnej egzekucji wynajmujący nie będzie musiał czekać na wyrok eksmisyjny.

Zmiany w ustawie obligują też właścicieli wynajmowanych mieszkań do zarejestrowania umowy najmu w urzędzie skarbowym i płacenia podatku. Gdyby właściciel nie dopełnił tego obowiązku, to w przypadku kłopotów z najemcą nie będzie mógł skorzystać z instytucji dobrowolnego poddania się egzekucji i jedyną możliwością dochodzenia swoich praw będzie wystąpienie o eksmisję lokatora.

Przepis w sprawie podatku ma wejść w życie od 1 stycznia 2010 r. Projekt ministerstwa jest już komentowany przez fachowców z rynku nieruchomości. Uwagi dotyczą głównie wskazania przez najemcę adresu, pod który można go będzie wyprowadzić w razie ewentualnej egzekucji. Osoby wynajmujące mieszkania przecież najczęściej nie mają możliwości zamieszkiwania gdzie indziej. Komentatorzy zastanawiają się wobec tego, czy nie byłoby lepiej, gdyby najemca składał w umowie oświadczenie, że dobrowolnie wyprowadzi się np. do noclegowni. Zmiany w ustawie wydają się najkorzystniejsze dla wynajmującego, któremu łatwiej będzie się pozbyć lokatora. Jednak czy zmiana zasad najmu nie ograniczy tego rynku w sposób drastyczny dla wynajmujących? (D.ORL.)