Jak sprzedać mieszkanie z kredytem?
Życie bywa przewrotne. Czasami chwilę po decyzji podejmowanej na dekady nieprzewidziane sytuacje zmuszają nas do zmiany planów. Jednym z przykładów może być konieczność "przedterminowej" sprzedaży mieszkania kupionego na kredyt. Prawnie nie ma tutaj żadnych przeszkód, pozostaje jednak pytanie - czy takie działanie może nam się opłacić? Okazuje się, że tak. Wszystko zależy jednak od konkretnych zapisów umowy i ceny, jaką uda nam się wynegocjować.
Zazwyczaj kupując mieszkanie na kredyt, nie planujemy szybko się go pozbywać. Jeżeli już kupiliśmy je w celach zarobkowych, to zapewne chcieliśmy je wynajmować. W życiu zdarzają się różne sytuacje - czasami nowy członek rodziny zmusza do poszukania lokum o większym metrażu, czasami wręcz przeciwnie - po rozwodzie żadne z małżonków nie chce zatrzymać kupionego wspólnie mieszkania.
Co do opłacalności, jeśli kupiliśmy nieruchomość kilka lat temu lub trafiliśmy na bardzo korzystną ofertę całkiem niedawno, jest szansa, żeby zarobić na sprzedaży nawet mimo hipoteki. Największe szanse na zysk mają ci, których umowy kredytowe nie zawierają zapisów o prowizji za wcześniejszą spłatę zadłużenia. Oczywiście kluczowa jest cena, na jaką uda nam się znaleźć kupca.
Wbrew pozorom sprzedaż mieszkania na kredyt nie jest wcale przesadnie skomplikowana. Wymaga co prawda dopełnienia kilku dodatkowych warunków, jednak zasadniczo nie ma żadnych prawnych przeciwwskazań do rozporządzania swoją własnością, nawet jeśli jest obciążona hipoteką.
Kupiec
Przechodząc do konkretów, w pierwszej kolejności musimy oczywiście znaleźć kupca. Nie warto ukrywać faktu, że mieszkanie jest na kredyt - dla kupującego nie ma to większego znaczenia, a w przypadku ujawnienia zatajonych informacji na pewno stracimy na wiarygodności. Po znalezieniu osoby zainteresowanej naszym mieszkaniem należy udać się do banku.
Bank
W banku interesują nas dwie rzeczy:
- uzyskanie zaświadczenia o pozostałej do spłaty kwocie zadłużenia;
- uzyskanie promesy z obietnicą wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej po spłacie kredytu.
Przy okazji możemy też poprosić o dokładne informacje dotyczące wcześniejszej spłaty - kwestii odsetek i ewentualnej opłaty za przedwczesne uregulowanie całości zadłużenia. Promesa jest ważna przez 30 dni i w tym czasie powinniśmy podpisać umowę przedwstępną.
Umowa przedwstępna
Po uzyskaniu wymaganych dokumentów możemy przejść do spisania umowy przedwstępnej z nabywcą. Może się to odbyć w obecności notariusza, ale przy tej umowie nie ma jeszcze takiego obowiązku. Dokładne informacje dot. umów przedwstępnych i tego, co muszą zawierać, znajdziesz w tym artykule. O ile kupujący nie płaci gotówką, to po podpisaniu dokumentu powinien udać się do swojego banku żeby zaciągnąć kredyt.
Notariusz i płatność
Właściwą umowę sprzedaży musi już potwierdzić notariusz - bez tego nie ma ona żadnej mocy prawnej. Po otrzymaniu swojej kopii umowy nabywca udaje się z nią do swojego banku, który realizuje dwa przelewy (o ile wartość sprzedaży przekracza pozostały do spłaty kredyt). Część pieniędzy trafia bezpośrednio do banku, który pożyczał nam pieniądze, ewentualna nadwyżka trafia na nasz rachunek.
Jeśli nasz kontrahent kupuje mieszkanie za gotówkę, to udziału w transakcji nie bierze bank - pieniądze przelewa bezpośrednio kupujący.
Wydział ksiąg wieczystych
Po załatwieniu wszystkich kwestii finansowych należy udać się do właściwego sądu rejonowego. Tam możemy złożyć wniosek o wykreślenie z ksiąg zapisów o naszym zadłużeniu i ewentualnie o wprowadzenie nowych (jeśli nabywca także kupował na kredyt). Po uzyskaniu odpowiedniego zaświadczenia przekazujemy je nowemu właścicielowi nieruchomości.
Na koniec należy jeszcze wyjaśnić jedną sprawę - czy sprzedający mieszkanie z hipoteką musi najpierw uzyskać zgodę na taką transakcję od swojego banku. Przepisy są w tej kwestii jasne i jeżeli kredytobiorca wywiązuje się ze swoich zobowiązań, to prawo do zbycia nie jest w żaden sposób ograniczone. Nie musimy wtedy prosić nikogo o zgodę, a jedynie poinformować o zamiarze sprzedaży.
Inaczej jest w przypadku, kiedy na kredycie widnieją zaległości - wtedy musimy liczyć się z dokładnym prześwietleniem całej transakcji, a bank może zgodnie z prawem ingerować w proces, np. negatywnie rozpatrując wniosek o wydanie opisywanej wcześniej promesy. Zwykle jednak finalnie udaje się uzyskać wszystkie wymagane dokumenty - w końcu kredytodawcy zależy na odzyskaniu pożyczonych pieniędzy.
Czytaj także:
Mieszkania będą dalej drożeć. Ekonomiści PKO BP policzyli, o ile
Ile kosztuje metr mieszkania w bloku? Oto najdroższe i najtańsze województwa
Mieszkania do 400 tys. zł znikają z rynku. Szybko kurczy się oferta w dużych miastach
Zobacz też:
