Umowa przedwstępna. Na co uważać, co musi zawierać, kiedy jest nieważna

Umowa przedwstępna to najprościej rzecz ujmując dokument, w którym jedna lub obie strony zobowiązują się, że w przyszłości zawrą tak zwaną przyrzeczoną lub inaczej właściwą. Jej dokładną definicję określa artykuł 389 Kodeks Cywilnego. 

Umowa przedwstępna to idealne rozwiązanie dla tych, którzy w chwili jej zawierania nie chcą lub nie mogą zawrzeć wspomnianej umowy przyrzeczonej. Warto zaznaczyć, że umowa przedwstępna nie czyni z nas właściciela nieruchomości. 

Ten rodzaj dokumentu wykorzystywany jest często podczas kupna mieszkania. Umowa przedwstępna przydaje się, zanim zostanie wydany ostateczny akt notarialny poświadczający fakt przeniesienia prawa własności do nieruchomości na nabywców. To oznacza, że najczęściej umowa przedwstępna jest podpisywana przez osoby, które decydują się na kredyt hipoteczny, bo banki wymagają przedstawienia jego kopii.

Rozwiewając wszelkie wątpliwości, czy umowa przedwstępna musi być podpisana u notariusza, już na wstępie warto podkreślić, że jego obecność nie jest obowiązkowa. 

Zakładając kupno lub sprzedaż nieruchomości umowa przedwstępna, zawarta w formie pisemnej bez notariusza, ma moc wiążącą. Mimo to warto zastanowić się, czy warto podejmować ryzyko podpisania takiego dokumentu.

Umowa przedwstępna bez notariusza to przede wszystkim znacznie mniejsze możliwości manewru. Szczególnie w momencie, gdyby któraś ze stron uchylała się od zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. W momencie, gdy na przykład właściciel nieruchomości rozmyśli się i odmówi sprzedaży mieszkania, umowa przedwstępna jej sprzedaży w formie aktu notarialnego daje możliwość zmuszenia go do sprzedaży na drodze sądowej.

Umowa przedwstępna bez notariusza sprawia, że jest to niemożliwe. Podobnie zresztą, gdy właściciel nieruchomości otrzymał lepszą ofertę. Brak aktu notarialnego praktycznie uniemożliwia zablokowanie sprzedaży nieruchomości innemu kupującemu. Umowa przedwstępna bez notariusza nie zmusza drugiej strony do tego, aby wywiązała się z umowy przyrzeczonej i sprzedała nieruchomość. W takim przypadku można jedynie żądać odszkodowania.

W umowie przedwstępnej muszą znaleźć się informacje, kto jest sprzedającym, a kto kupującym. Jeżeli dotyczy osób prawnych, należy podać siedzibę firmy, numer NIP oraz osoby reprezentujące. W przypadku osób fizycznych umowa przedwstępna powinna zawierać imię i nazwisko, adres zamieszkania, numer dowodu tożsamości oraz PESEL.

W umowie przedwstępnej kupna nieruchomości musi też znaleźć się ostateczna cena obiektu. Podobnie jak adres mieszkania i takie dane jak: metraż, dodatkowe powierzchnie jak piwnica czy miejsce postojowe. Co jeszcze powinna zawierać umowa przedwstępna? Obok aktu notarialnego, który potwierdzi prawo własności sprzedającego, ten powinien złożyć oświadczenie, że nieruchomość nie jest obciążona prawami rzeczowymi i roszczeniami osób trzecich.

Nie należy zapominać o jeszcze jednej ważnej rzeczy, która uchroni przed ewentualnym wycofaniem się z podpisania właściwej umowy. Zaleca się, by każda umowa przedwstępna zawierała termin jej stworzenia. Warto więc, by wyznaczyć albo konkretną datę, albo czas, po którym zostanie stworzona umowa właściwa. Wiele osób w umowie przedwstępnej określa, że umowa właściwa zostanie zawarta na przykład dwa lub trzy tygodnie po otrzymaniu pozytywnej decyzji kredytowej.

Na koszty umowy przedwstępnej u notariusza składają się: taksa notarialna oraz opłata sądowa. Ta druga to wydatek rzędu 150 złotych i pobierana jest tylko w momencie, kiedy strony decydują się na ujawnienie w księdze wieczystej roszczeń o zawarcie umowy przyrzeczonej. Taksa notarialna to opłata 7,38 zł brutto za wypisy aktu za każdą rozpoczętą stronę plus taksa notarialna ustalana indywidualnie przez notariusza.

Nie należy również zapominać, że umowa przedwstępna kupna nieruchomości wiąże się z wpłaceniem zadatku lub zaliczki, która jest gwarancją finalizacji transakcji. Choć dla niektórych są to słowa zamienne, w polskim prawie to dwa różne instrumenty, którymi można się posłużyć w przypadku rozwiązania umowy, dlatego należy na to zwrócić szczególną uwagę. 

Jak zostało wspomniane, umowa przedwstępna może zostać sporządzona w formie pisemnej, kiedy to strony określają jej warunki i składają podpisy, co wiąże się jednak z odpowiednimi konsekwencjami. Stworzenie takiej umowy można również zlecić prawnikowi, który będzie czuwał nad jej poprawnością i bezpieczeństwem.

Najczęściej jednak umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zostaje zawarta przed notariuszem w formie aktu notarialnego.

Rozwiązanie umowy przedwstępnej nie jest łatwe i wszystko zależy od zawartych w niej zapisów. Umowa przedwstępna chroni zarówno kupującego, jak i sprzedającego nieruchomość. Konsekwencje jej rozwiązania mogą być bardzo dotkliwe, gdy umowa przedwstępna została sporządzona w formie aktu notarialnego. Równie ważny jest zapis, czy przedpłata zapisana została jako zaliczka czy zadatek oraz czy pojawił się zapis zabezpieczenia na wypadek niewykonania umowy, na przykład kary umownej.

Jeżeli to sprzedawca nieruchomości dąży do anulowania dokumentu, musi zwrócić zadatek w podwójnej jej wysokości. Jeżeli w umowie przedwstępnej przedpłata określona jest jako zaliczka, sprzedawca nieruchomości musi zwrócić kupującemu całą jej wysokość. 

W sytuacji, gdy to kupujący chce rozwiązać umowę przedwstępną, w przypadku zadatku należy liczyć się z tym, że zadatek przepada na rzecz sprzedającego. W przypadku zaliczki wpłacona kwota wróci na konto kupującego. Zwrot zaliczki może być jednak pomniejszony o koszty, które poniósł sprzedający.

Zdecydowanie trudniej jest rozwiązać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. Jeżeli chce ją anulować sprzedający nieruchomość, kupujący może zwrócić się z pomocą do sądu, który może zmusić sprzedawcę do zawarcia właściwej umowy na warunkach, które zostały określone w umowie przedwstępnej. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.