Kiedy dojdzie do spadku cen mieszkań? Analitycy prognozują, wskazali datę

"Według naszej modelowej prognozy, biorąc pod uwagę głównie czynniki makroekonomiczne, transakcyjne ceny nieruchomości sprzedawanych na rynku pierwotnym będą jeszcze rosły do I kwartału 2025 r. i mogą osiągnąć średnio poziom 15,4 tys. zł/m kw. To 14 proc. wzrost cen względem obecnych poziomów (13,5 tys. zł w I kwartale 2024)" - napisano w raporcie banku, na który powołuje się PAP.

Zdaniem jego autorów, od II kwartału 2025 r. ceny powinny zacząć nieznacznie spadać. Przyczyną zjawiska mają być ukazujące się z dużym opóźnieniem efekty wysokich realnych stóp procentowych ograniczających popyt na kredyty hipoteczne. Na obniżenie cen mają też wpływać rosnąca podaż mieszkań oraz wygaśnięcie wpływu rządowego programu "Bezpieczny kredyt za 2 proc.". 

Na drodze do większego spadku cen mają stanąć wciąż wysoki popyt napędzany przez poprawiającą się koniunkturę, a także utrzymujący się szybki wzrost wynagrodzeń. Analitycy prognozują, że w ciągu dwóch lat - od 2024 r. do 2025 r. - ceny mieszkań wzrosną o 7 proc. "Patrząc na ujęcie rok do roku szczyt wzrostów osiągniemy w III kwartale 2024 r.” - prognozują. Wtedy, ich zdaniem, cena metra kwadratowego wzrośnie prawie 25 proc. rdr. 

Po takim skoku, w następnych kwartałach dynamika wzrostu będzie coraz mniejsza. “Biorąc pod uwagę efekt bardzo wysokiej bazy, spychając ją nawet poniżej zera pod koniec 2025 r. Model nie pozwala jednak przesądzić o kształcie trendu w długim okresie" - czytamy w raporcie. Analitycy Pekao SA wyliczyli w nim, że program „Bezpieczny kredyt za 2 proc.” w 2023 r. wpłynął na zwiększenie cen nieruchomości o około 5 proc.

Bez względu na wahania cen, w Polsce, w kolejnych latach, utrzyma się popyt na mieszkania. Zdaniem ekonomistów Pekao SA, stanie się tak dzięki niskiemu poziomowi zadłużenia kredytami hipotecznymi. "W 2022 wartość portfela tych kredytów w relacji do łącznego dochodu rozporządzalnego gospodarstw domowych w naszym kraju nie przekraczała 30 proc. Tymczasem średnia unijna ukształtowała się powyżej 70 proc.” - argumentują.   

O 6 pkt. proc. obniżyła się też relacja portfela kredytów hipotecznych do dochodu gospodarstw domowych (lata 2015-22). Spadek ten - wskazują analitycy - wynikał z szybkiego tempa wzrostu płac w tym okresie oraz ze wzrostu stóp procentowych, które wpłynęły na wyższe koszty kredytu i pogorszenie jego dostępności. “Polska wyróżniała się pod tym względem na tle większości krajów unijnych, gdzie przeważały odwrotne trendy" - napisano.

Do chwilowego zmniejszenia różnic między wzrostem cen w większych miastach a mniejszych ośrodkach przyczynia się rządowy program #NaStart. "Wynika to z limitów dochodowych warunkujących wsparcie oraz maksymalnej wysokości dopłaty. Ta druga, siłą rzeczy, pokrywa większą część wydatku mieszkaniowego w przypadku tańszego mieszkania, o które łatwiej poza granicami dużych ośrodków miejskich" - argumentują eksperci Pekao SA. 

Na rynek wrócili też frankowicze pragnący kupić nową nieruchomość. "Warto odnotować, że do marca 2024 r. wolumen hipotek frankowych zmalał niemal trzykrotnie: z 46 mld PLN do zaledwie 18 mld PLN” - wskazują autorzy opracowania. Ich zdaniem pozostałych 235 tys. kredytów wartych 18 mld zł będzie miało ograniczony wpływ na kondycję rynku i poziom cen. “Obserwowane wzrosty cen mieszkań zapewne są przynajmniej w części związane z powrotem frankowiczów do aktywności na rynku nieruchomości" - napisano.

Dodatkowy popyt na mieszkania na wynajem generują zaś imigranci pozostający od dłuższego czasu na terenie Polski. "Obecnie można spodziewać się wyraźniejszego wpływu tego czynnika również na ceny zakupu mieszkań. Bowiem zakładamy, że przeważająca część obecnie pozostających w kraju 400 tys. imigrantów ze Wschodu osiedli się w Polsce na stałe i będzie szukać swojego lokum" - napisano.