KNF i UOKiK: Inwestycje w apartamenty mogą być ryzykowne

Na polskim rynku widać wzrost popularności inwestycji w nieruchomości, szczególnie z przeznaczeniem na wynajem krótkoterminowy - apartamenty na wynajem (tzw. "condohotele"/"aparthotele"), domki kempingowe, czy też nieruchomości położone w prezentowanych jako atrakcyjne lokalizacjach na terenie całego kraju.

CZYTAJ RÓWNIEŻ: UOKiK wziął pod lupę obietnice zysków z aparthoteli

- Każdorazowo inwestycje takie wiążą się z ryzykiem utraty zainwestowanych środków finansowych, którego inwestorzy powinni być świadomi. Zakup tego typu nieruchomości lub praw majątkowych z nimi związanych może mieć charakter inwestycyjny, jednak nie dochodzi do niego na rynku podlegającym nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego, co oznacza, że firmy realizujące projekty budowlane i oferujące lokowanie oszczędności w te projekty nie są zazwyczaj nadzorowane przez KNF - napisał nadzór finansowy w komunikacie.

Urząd KNF skierował pismo do firm inwestycyjnych, w którym odniósł się do działań związanych z pośrednictwem podmiotów nadzorowanych w dokonywaniu inwestycji w nieruchomości. Podobne pismo otrzymały banki: nadzór zwraca uwagę na kwestie związane z inwestycjami w nieruchomości, w tym m.in. że: nie jest dozwolone świadczenie przez banki jakichkolwiek usług pośrednictwa czy doradztwa przy transakcjach obrotu nieruchomościami lub innych formach inwestycji w "condohotele"/"aparthotele".

Urząd KNF wskazuje, że inwestycje te mogą przybierać różne formy i mogą wiązać się z różnymi tytułami właścicielskimi dla nabywcy, w tym między innymi z uzyskaniem statusu właściciela nieruchomości, współwłasności nieruchomości czy też z nabyciem udziału w spółce będącej jej właścicielem.

- Komunikaty marketingowe, które promują tego rodzaju inwestycje, zawierają często informacje o bezpieczeństwie lokaty oraz gwarancji osiągnięcia zysków, nawet w przedziale 7-10 proc. w skali roku. Niejednokrotnie skupiają się na obietnicy zysku, nie uwzględniając w swojej treści konieczności poniesienia przez inwestorów kosztów wynikających z posiadania nieruchomości (takich, jak m.in. obciążenia z tytułu podatków, przekształcenia statusu nieruchomości czy kosztów remontów) lub czynników ryzyka (takich jak np. sezonowość najmu czy ryzyko braku najemców) - dodaje UKNF.

Urząd wskazuje, że inwestorzy decydujący się na zakup nieruchomości często posiłkują się kredytami, co dodatkowo naraża ich na ryzyko finansowe. Może się bowiem okazać, że taka inwestycja w rzeczywistości nie tylko nie przyniesie zysków, ale okaże się dodatkowym obciążeniem ze względu na konieczność spłaty odsetek kredytu czy konieczność ponoszenia wydatków na utrzymanie nieruchomości. Warto również zwrócić uwagę na znaczne ryzyko, jakie powstaje w sytuacji, gdy inwestycja jest dopiero na wczesnym etapie planowania lub realizacji. W takim przypadku nie można wykluczyć sytuacji, w której inwestycja budowlana nie zostanie dokończona ze względu na niewystarczające możliwości finansowe podmiotu realizującego projekt (np. upadłość dewelopera).

UKNF zwraca uwagę, że jako nieruchomości inwestycyjne reklamowane są również nieruchomości rolne. Atrakcyjność takich ofert może być determinowana faktem, że dotyczą one często działek położonych w popularnych rejonach wypoczynkowych. Zdarza się, że osoby pośredniczące w sprzedaży gruntów "gwarantują" zmiany statusu nieruchomości na działkę budowlaną, co w rzeczywistości może okazać się niemożliwe. Często powoduje to jedynie zawyżanie ceny gruntu przez sprzedającego.

Urząd KNF zwraca uwagę na konieczność zachowania przez potencjalnych nabywców nieruchomości szczególnej ostrożności i rozwagi w odbiorze przekazów reklamowych. Przed podjęciem decyzji o nabyciu należy w szczególności przeanalizować warunki zakupu, tak aby móc ocenić realność realizacji inwestycji, faktyczne prawdopodobieństwo wypracowywania przez nią zysku oraz możliwość wyjścia z inwestycji. Kupno nieruchomości jest zazwyczaj inwestycją długoterminową, zatem decydując się na zakup należy mieć na uwadze, że sytuacja na rynku nieruchomości jest zmienna i zależy od wielu czynników gospodarczych. Sprzyjająca w momencie zakupu koniunktura nie oznacza, że w przyszłości będzie ona równie korzystna.

KNF zwraca uwagę, że:

- Nie ma czegoś takiego, jak pewny dochód czy gwarantowany zysk. Takie hasła to tylko marketing, aby przyciągnąć twoją uwagę. Każda forma inwestowania wiąże się z ryzykiem.

- Sprawdź kontrahenta. Nie każdy jest specjalistą od inwestycji budowlanych. Zapytaj się o doświadczenie i dotychczasowe inwestycje przedsiębiorcy. Sprawdź sytuację finansową i reputację tego, komu powierzasz swoje pieniądze.

- Zweryfikuj, co kupujesz. Zostaniesz właścicielem apartamentu, pokoju czy działki ? A może współwłaścicielem? A może tak naprawdę poza wniesieniem oszczędności i lukratywnym zyskiem rocznym, nie będziesz miał żadnych praw właścicielskich? Zbadaj jakie będą twoje prawa.

- Przeczytaj, zanim podpiszesz. Zanim zainwestujesz swoje pieniądze dokładnie zapoznaj się z umową. Jeśli nie rozumiesz jej treści - skonsultuj się koniecznie ze specjalistą. Jeśli i on nie potrafi przeanalizować tego dokumentu - lepiej niczego nie podpisywać.

- Zysk 7-10 proc. A koszty? 10 proc. - taki dochód brzmi niezwykle atrakcyjnie. Czy wiesz jednak, jak jest obliczony? Może do jego przedstawienia ktoś przyjął wynajmowanie apartamentu przez 365 dni w roku? A może zysk nie uwzględnia kosztów administracji nieruchomości, podatków czy chociaż drobnych remontów? Zażądaj szczegółowych założeń przyjętych do podania wysokości zysków.

Niepokojące zjawisko wziął pod lupę Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Już w czerwcu prezes UOKiK Marek Niechciał w rozmowie z Interią mówił o intensywnej analizie tego niepokojącego zjawiska, zwłaszcza powiązanego z obiecywaniem gwarantowanego i pewnego zysku. Jak wówczas mówił Interii, prawdopodobnie będą wszczęte postępowania wobec niektórych firm, a po drugie mogą być wnioski natury legislacyjnej lub podobnej.

W czwartek Urząd poinformował, że wysłał ankiety z pytaniami do 80 deweloperów/operatorów i 25 firm pośredniczących w zakupie nieruchomości lub pomagających w finansowaniu zakupu. Urząd zapytał m.in. o obecnie budowane apart- i condohotele w kontekście zabezpieczenia środków wpłaconych przez konsumentów.

- Wyniki tych badań dały podstawę do wszczęcia 9 postępowań wyjaśniających, w których sprawdzamy między innymi sposób zawierania umów z konsumentami i przekazywane im informacje. To wstępny etap naszych działań i będziemy na bieżąco informować o stawianych zarzutach. Wskazujemy też problemy, na które konsumenci powinni zwrócić szczególną uwagę, rozważając inwestycję w tego typu nieruchomości - podał UOKiK.

W szczególności wątpliwości UOKiK budzi ryzykowne finansowanie. Ważne jest to jak deweloper finansuje inwestycję - czy są to jego pieniądze, czy z kredytu bankowego lub z emisji obligacji korporacyjnych, a może korzysta jedynie z wpłat konsumentów? Inwestycje finansowane jedynie z wpłat konsumentów lub ze sprzedaży obligacji są bardziej ryzykowne niż inwestycje finansowane ze środków własnych developera lub z kredytu. W tym przypadku konsument ponosi całe ryzyko niepowodzenia inwestycji. W razie upadłości dewelopera - nabywcy lokali lub jego wierzyciele mogą stracić wszystkie zainwestowane pieniądze, ponieważ zostały one wykorzystane do sfinansowania budowy, której nie udało się ukończyć - przypomina Urząd.

Oczywiście UOKiK zwraca uwagę też na obietnice wysokiego o pewnego zysku. - Reklamy inwestycji w aparthotele często obiecują 7-10 procentowy zysk w skali roku. Tak wysokie stopy zwrotu mogą być jednak nieosiągalne, ponieważ deweloperzy często nie uwzględniają w nich kosztów zarządzania nieruchomością i jej utrzymania. Ponadto, osiągnięcie zysku jest uzależnione od wielu różnych czynników (biznesowych, rynkowych, koniunkturalnych itp.), na które konsument nie ma wpływu, a które mogą ulegać niekorzystnym zmianom. Przykładowo, nie zawsze dany aparthotel będzie w stanie przyciągnąć odpowiednią liczbę gości, aby uzyskać wymagany przychód. Każda lokata środków finansowych obarczona jest ryzykiem wysokości osiąganego dochodu oraz zwrotu wpłaconych środków finansowych. - Kluczowe jest gruntowne zweryfikowanie przedmiotu inwestycji i towarzyszących ryzyk. Trzeba być świadomym, że nie ma gwarantowanych stóp zwrotu-ostrzega UOKiK.

krześ