Kredyt bez wkładu nadal nie wszędzie dostępny mimo wyższych limitów

Biznes INTERIA.PL na Twitterze. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze

Chociaż nadal czekamy na wejście w życie programu kredytów bez wkładu własnego, to można dziś oszacować jak dużą popularnością może się on cieszyć. Jak się bowiem okazuje, jeśli program działałby dziś to na mapie miast wojewódzkich znajdziemy takie miasta, w których bardzo trudno byłoby zaciągnąć preferencyjny kredyt na zakup mieszkania. Dzieje się tak, ponieważ w tych miejscach mielibyśmy relatywnie niskie limity cen, które kwalifikowałyby do rządowego programu. Mogą być one za niskie w porównaniu do cen obowiązujących na danym terenie.

Mowa tu o miastach takich jak Szczecin, Kraków czy Lublin, w których bardzo mała część ofert może być potencjalnie kwalifikowana do wsparcia - zaledwie od kilku do kilkunastu procent. Najgorzej jest w tej kwestii w stolicy Małopolski. Gdyby program działał dziś, to do wsparcia zakwalifikowałoby się tam jedynie 2 proc. mieszkań z rynku wtórnego. Wyraźnie lepiej jest w przypadku ofert od deweloperów. Gdyby program gwarancji kredytowych ruszył dziś to warunki określone w programie spełniłoby 14 proc. lokali. Wynik lepszy, ale też nie pozwalałby na swobodny wybór mieszkań.

Co ciekawe, wyniki te i tak uległy poprawie i są lepsze od tych, które można było oszacować wtedy, kiedy Rada Ministrów przyjęła rządowy projekt uchwały o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym (wrzesień 2021). W tamtym czasie potencjalne limity cen były jeszcze niższe. Na szczęście przy okazji ostatniej półrocznej aktualizacji limitów (od października) wojewodowie spowodowali, że np. w Krakowie do programu mogłyby być zakwalifikowane mieszkania, których cena za metr nie przekroczyłaby 7,3 tys. zł dla mieszkań używanych oraz 7,9 tys. zł dla mieszkań od deweloperów. We wrześniu było to o 800 zł mniej w przypadku rynku wtórnego i 865 zł mniej na rynku pierwotnym. Mimo tych ruchów w górę dostępność ofert spełniających kryteria cenowe nadal nie jest wysoka. Wciąż można mieć jednak nadzieję, że na przełomie marca i kwietnia wojewodowie zaktualizują limity cen tak, by w większym stopniu były one zbieżne z cenami rynkowymi. Jest więc szansa, że w dniu wejścia w życie programu kredytów bez wkładu własnego (końcówka maja) z mapy Polski znikną miasta, których mieszkańcy nie mieliby zbyt dużych szans na zaciągnięcie takiego długu.

Przy tej okazji warto powiedzieć, w jaki sposób wyliczane są limity cen. Dla miast wojewódzkich brane są pod uwagę dwa ostatnie obwieszczenia na temat kosztu budowy metra kwadratowego oddawanych właśnie do użytkowania nowych mieszkań. Średnia z dwóch ostatnich obwieszczeń jest następnie podnoszona o 20 proc., aby ustalić limit kwalifikujący do programu w przypadku zakupu mieszkań używanych. Natomiast jeżeli w grę wchodzą mieszkania nowe, to limit jest wyższy. W tym przypadku średni koszt stworzenia nowego mieszkania podnosi się o 30 proc. W związku z tym, że brane są tu pod uwagę koszty kończonych obecnie budów, to są to dane wyraźnie opóźnione względem obecnej sytuacji rynkowej. Przecież w przypadku osiedli, do których dziś oddawane są klucze, koszty budowy czy ceny zakupu działek były ustalane rok, dwa, czy nawet kilka lat wcześniej.

Nie wszędzie jest jednak tak źle z dostępnością ofert kwalifikujących się do programu kredytu bez wkładu własnego. Do grona szczęśliwców, którzy raczej bez problemu znajdą nieruchomość nadającą się do preferencyjnego kredytowania, należą mieszkańcy Gorzowa Wielkopolskiego, Bydgoszczy czy Olsztyna. W miastach tych zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym ponad połowa ofert spełnia określone limity cenowe. Nieco mniej korzystnie, ale również bardzo dobrze sytuacja kreuje się w Zielonej Górze. Tu do rządowego programu zalicza się 41 proc. mieszkań używanych i 46 proc. od deweloperów.

Nie mają na co narzekać również mieszkańcy Rzeszowa, Białegostoku i Katowic. W miastach tych bowiem limity cen pozwalają zakwalifikować więcej niż 20 proc. mieszkań zarówno z rynku wtórnego, jak i pierwotnego.

W skali całego kraju, gdyby wspomniany rządowy program ruszył już dziś, to w całej Polsce zakwalifikowałoby się do niego 31 proc. mieszkań używanych i tyle samo mieszkań nowych wystawionych na sprzedaż - wynika z szacunków HRE Investments.

Trzeba mieć świadomość, że aby ubiegać się o kredyt bez wkładu własnego trzeba spełnić również inne warunki poza wspomnianym limitem cen. Z programu będzie mógł skorzystać każdy, kto nie ma własnego "M", ale też rodziny, które mieszkają w za małym mieszkaniu. Posiadając zdolność i wiarygodność kredytową oraz pieniądze potrzebne na przeprowadzenie transakcji (prowizje, opłaty, taksa notarialna, podatki), będzie można zaciągnąć kredyt na zakup nieruchomości lub budowę domu bez wkładu własnego lub z niewielkim wkładem.

Maksymalna kwota gwarancji, o którą będzie się można ubiegać to 100 tys. złotych (gwarancja ma stanowić między 10 proc., a 20 proc. wkładu własnego). Co ważne, nie jest to dofinansowanie ze strony rządu, a kwota ta będzie mogła jedynie zastąpić lub uzupełnić wkład własny do kredytu, który dzięki gwarancji będzie mógł sfinansować cały koszt mieszkania lub domu. Kosztem będzie prowizja (1 proc. kwoty gwarancji). Spekuluje się też, że beneficjenci tego programu mogą zaciągać kredyty z trochę wyższą marżą niż w przypadku standardowych kredytów hipotecznych.

Osoby, które skorzystają z tego rodzaju długów i będą miały dzieci, będą ponadto mogły wnioskować o dofinansowanie z budżetu w formie nadpłaty kredytu (20 tysięcy przy drugim dziecku i po 60 tysięcy w przypadku każdego kolejnego).

Wprowadzenie programu gwarancji do kredytów mieszkaniowych, o który od wielu kwartałów postulował HRE Think Tank, ma na celu przede wszystkim umożliwienie zakupu mieszkania rodakom, którzy pomimo posiadania przyzwoitych wynagrodzeń nie są w stanie uzbierać wymaganego przez banki wkładu własnego (np. ponosząc co miesiąc wysokie koszty najmu). W ostatnim czasie utrudniły to dodatkowo dynamicznie rosnące ceny mieszkań. Tak więc efektem programu, jak i jego największym atutem, będzie realne skrócenie drogi do własnego mieszkania o kilka lat. Przeciętnie tak długo zajmuje bowiem parze odkładanie pieniędzy na wymagany przez bank wkład własny.

I choć program powinien działać stymulująco na popyt, to nie powinien mieć znaczącego przełożenia na wzrost cen mieszkań, bowiem nie chodzi tu o to by ofiarować potencjalnym beneficjentom pieniądze za darmo. By stać się beneficjentem trzeba przecież posiadać zdolność kredytową, wiarygodność oraz pieniądze na koszty przeprowadzenia całej transakcji. Ostatecznie każdą pożyczoną złotówkę trzeba będzie oddać z odsetkami i to odsetkami znacznie wyższymi niż jeszcze kilka miesięcy temu ze względu na podwyżki stóp procentowych. Między innymi dlatego nie powinno dojść do pogoni za kredytem bez wkładu, co bez wątpienia częściej zdarzać się mogło, gdy możliwość zadłużenia się oznaczała np. kilkadziesiąt tysięcy złotych budżetowej dotacji jak w przypadku działającego przed laty programu "Mieszkanie dla Młodych".

Warto też przypomnieć, co działo się w Wielkiej Brytanii, gdy podobny program działał na Wyspach. Po kilkunastu miesiącach można było mu przypisać wzrost cen nieruchomości o około 1 proc. W sytuacji, z którą mamy obecnie do czynienia (wzrost cen na poziomie 10-15 proc. w 2021 roku) potencjalny wpływ tego programu na ceny nieruchomości jest pomijalny, za to korzyści społeczne są duże. Przy tym oczywiście powodzenie tego rządowego programu finalnie zależeć będzie w dużej mierze od banków i tego jaką ofertę kredytową przygotują.

Bartosz Turek, Oskar Sękowski, HRE Investments

Zobacz również: