Kryzys niestraszny właścicielom mieszkań na wynajem

Ostatni kryzys, którego symbolicznym początkiem był upadek banku inwestycyjnego Lehman Brothers (wrzesień 2008 roku), niesie za sobą ważną lekcję dla inwestorów. Choć doszło do wyraźnego spadku cen nieruchomości w bardzo wielu krajach, to osoby, które podchodziły do inwestowania w sposób zachowawczy, mogły przejść ten kryzys suchą stopą. To potwierdza, że nieruchomości potrafią być defensywnymi aktywami szczególnie docenianymi w niepewnych czasach.

Okazuje się bowiem, że na przykład w wyniku załamania na rynku kredytów w Stanach doszło do wyraźnego spadku cen domów, ale czynsze najmu wrosły. W latach 2007-2011 ceny domów w największych miastach spadły bowiem o prawie 23%, a czynsze wynajmu, nie zważając na zawirowania rynkowe, statecznie rosły - łącznie o ponad 8 proc. Powód? Gdy banki zakręcają kurki z kredytami, a na rynku pracy sytuacja się pogarsza, to dla coraz większego grona osób właśnie najem staje się rozwiązaniem pierwszego wyboru. I tak we wspomnianym okresie liczba wynajmowanych nieruchomości wzrosła w USA z 36 milionów do prawie 43 milionów.

W Polsce aż tak obszerne dane nie są niestety dostępne. Nie zmienia to jednak faktu, że na przykład Eurostat w interesujących nas latach pokazywał bardzo duży wzrost liczby najemców. Jeszcze w 2009 roku z najmu na zasadach rynkowych korzystało tylko 2,2% Polaków, ale już w trzy lata później było to prawie dwa razy więcej (4 proc. społeczeństwa).

Warto przy tym podkreślić też relatywną stabilność poziomu czynszów zarówno w okresie wzrostów - przed kryzysem, jak i spadków w jego trakcie. I tak na przykład w Warszawie ostatnie spowolnienia na rynku mieszkaniowym możemy łączyć z chwilowym 10-15-proc. spadkiem czynszów wynajmu mieszkań, który zaczął się  po tej korekcie mieliśmy do czynienia z sezonowymi podwyżkami czynszów, a mniej więcej pod koniec 2012 roku wrócił wyraźny trend wzrostowy - wynika z danych banku centralnego.

Dla porównania w wyniku ostatniego spowolnienia średnia wartość stołecznego mieszkania spadła ze szczytowego poziomu pod koniec 2007 roku o około 20 proc., a spadki trwały prawie sześć lat (do połowy 2013 roku) - wynika z indeksu hedonicznego, w którym bank centralny uwzględnia nie tylko ceny transakcyjne, ale też jakość sprzedawanych lokali. Czynsze w okresie kryzysowym spadały w mniejszym zakresie i znacznie szybciej zaczęły rosnąć niż ceny mieszkań. Tak przynajmniej wynika z krótkiej kilkunastoletniej historii danych zbieranych przez rodzimy bank centralny.

Oczywiście wspomniane mechanizmy mogą cieszyć inwestorów długoterminowych. Gorzej jest z osobami, które kupują mieszkania z nadmiernym wykorzystaniem kredytu hipotecznego w sposób spekulacyjny - krótkoterminowy. Nawet w czasie kryzysu dobra kondycja rynku najmu nie chroni przed spadkami cen mieszkań. Jeśli więc ktoś w niespokojnych czasach będzie zmuszony zrezygnować ze stabilnych dochodów z wynajmu i zdecyduje się na sprzedaż nieruchomości, to może otrzymać za mieszkanie mniej niż na nie wydał. Między innymi dlatego inwestowanie w lokale na wynajem jest w miarę bezpieczne jedynie bez nadmiernego korzystania z kredytów hipotecznych i przy założeniu inwestycji co najmniej na pięć lat.

Dla porządku należy też dodać, że dostępne dane pokazują, że w historii USA jeden kryzys był na tyle druzgocący w skutkach, że źle wspominają go nawet właściciele mieszkań na wynajem. Był to wielki kryzys lat 30. Wtedy w latach 1929-1933 ceny mieszkań spadły o ponad 30 proc., a fatalna sytuacja finansowa gospodarstw domowych (ponad 30-proc. bezrobocia, podobny spadek dochodów rozporządzalnych i spadek produkcji przemysłowej o połowę) doprowadził również do spadku poziomu czynszów w badanym okresie o 35 proc. - wynika z danych rezerwy federalnej i indeksu Case Shiller. W obu przypadkach mówimy o danych w ujęciu nominalnym, a więc bez korekty o indeksy zmian cen (w tamtym czasie mieliśmy w USA do czynienia z deflacją).

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments