Kto i kiedy dostanie kredyt na budowę domu na działce rolnej?

W ostatnich latach działki rolne cieszyły się dużym zainteresowaniem, szczególnie wśród osób szukających tańszych gruntów pod budowę domu. Ponadto łatwość uzyskania pozwolenia na budowę na działce rolnej, dla której gmina wydała warunki zabudowy lub została ujęta w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego jako teren z przeznaczeniem mieszkaniowym sprawiła, że indywidualni inwestorzy marzący o budowie własnego domu traktowali je jak typowe działki budowlane.

Z dniem 30 kwietnia 2016 r., oprócz czasochłonnych procedur związanych z przekształceniem gruntu, pojawiły się również dodatkowe ograniczenia związane z otrzymaniem kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości rolnych. Rząd wprowadził w życie ustawę z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2016 r. poz. 585), wprowadzającą również zmiany w zakresie ustanawiania hipoteki na nieruchomościach rolnych co negatywnie wpłynęło na dostępność kredytów za zakup tych gruntów.

Przedmiotowa ustawa wzbudzała wiele emocji związanych przede wszystkim z ograniczaniem prawa zakupu, ale nie wszyscy brali pod uwagę fakt, iż ograniczy ona również możliwość uzyskania kredytu na zakup działek rolnych czy budowy domu na tych gruntach. Wspomniana ustawa wprowadziła bowiem zmiany m. in. w ustawie o księgach wieczystych i hipotece, kodeksie cywilnym oraz w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego co przełożyło się bezpośrednio na politykę kredytową banków dotyczącą nieruchomości rolnych.

W wyniku braku praktyk rynkowych i narastających wątpliwości na początku maja 2016 r. większość banków wstrzymała wydane decyzje kredytowe dot. kredytowania działek rolnych do czasu wypracowania jednolitego stanowiska i dostosowania procedur udzielania kredytów do obowiązującej ustawy. Część banków odmówiła przyznania kredytu ze względu na rodzaj nieruchomości pod zabezpieczenie.

W ostatnim miesiącu podstawowym problemem, który zaskoczył nie tylko Kredytobiorców, ale również banki i sądy wieczysto-księgowe była zmiana wytycznych dot. zasad ustanawiania hipoteki, która jest obligatoryjnym zabezpieczeniem banku przy udzielaniu kredytów mieszkaniowych.

W przypadku, gdy mamy do czynienia z nieruchomością, która w Księdze Wieczystej, w ewidencji gruntów lub w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego ma przeznaczenie rolne, zgodnie z wprowadzoną ustawą bank może ustanowić hipotekę wyłącznie do wysokości wartości działki stanowiącą przedmiot zabezpieczenia. Wartość działki rolnej będzie określana na podstawie operatu szacunkowego, który powinien zostać obowiązkowo złożony do sądu wraz z wnioskiem o wpis hipoteki.

Niestety, wysokość hipoteki ustanawianej przez banki w Polsce jako zabezpieczenie kredytu wynosi od 150 proc. do 200 proc. wartości kredytu. - W praktyce oznacza to, że bank może sfinansować transakcję na kwotę nie przekraczającą 50-66 proc. wartości rynkowej działki rolnej pod warunkiem, iż całkowicie nie zrezygnował z zabezpieczania się na tego typu nieruchomościach. Planując dodatkowo budowę domu na nieprzekształconej działce rolnej powinniśmy liczyć się z odmową przyznania kredytu, ze względu na brak możliwości ustanowienia hipoteki w wymaganej wysokości - mówi Magdalena Mrozowska, Feniks Finanse Sp. z o.o.

W przypadku braku spełnienia wymogów dot. udzielenia kredytu na działkę rolną czy budowę domu część banków dopuszcza obecnie możliwość ustanowienia zabezpieczenia na innej nieruchomości Kredytobiorcy. Nie każdy z nas dysponuje jednak wymaganą gotówką czy dodatkową nieruchomością pod zabezpieczenie kredytu, dlatego właściciele działek rolnych muszą liczyć się z ich przekształceniem przed sprzedażą.

Brak przejrzystych zapisów ustawy powoduje również, iż nie ma obecnie jednolitego stanowiska określającego, które nieruchomości powinniśmy traktować jako rolne podlegające ustawie. W związku z tym możemy się z spotkać z odmiennymi stanowiskami banków dot. definicji gruntów rolnych. Ubiegając się o kredyt na zakup działki lub dodatkowo pod zabudowę bank w pierwszej kolejności poprosi o przedstawienie: Miejscowego Planu Zagospodarowania (jeżeli został uchwalony) oraz Wypisu z ewidencji gruntów. Teoretycznie powinniśmy przyjąć, że działki wyłączone z ustawy, które możemy traktować jako budowalne, to grunty dla których:

1) do dnia 30 kwietnia 2016 r. została wydana ostateczna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w której działka przeznaczona jest na cele inne niż rolne,

2) lub z planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że działka położona jest na terenach mieszkaniowych, (w większości gmin brak jest planów zagospodarowania przestrzennego, co oznacza, że podstawą do określenia przeznaczenia gruntów będzie wydana przez gminę decyzja o warunkach zabudowy).

W praktyce jednak pojawia się wiele wątpliwości, zarówno ze strony sektora bankowego, jak również sądów wieczysto-księgowych. Nieustannie pojawiają się nowe interpretacje a banki wprowadzają przejściowe kryteria udzielania kredytów na nieruchomościach rolnych do czasu wypracowania jednolitego stanowiska przez wszystkie powiązane instytucje tj. Ministerstwo Rolnictwa, sądy, notariuszy.

- Od 30 kwietnia 2016 r. planując zakup działki pod budowę domu powinniśmy w pierwszej kolejności przeanalizować dokumentację nieruchomości tzn. należy ustalić jakie przeznaczenie ma działka w ewidencji gruntów oraz Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Jeżeli dany teren przeznaczony jest pod budownictwo mieszkaniowe, bank nie powinien mieć problemów z zabezpieczeniem się na działce chociaż może wymagać uporządkowania informacji w Księdze Wieczystej - mówi Adam Gawin, doradca kredytowy Feniks Finanse.

Jeżeli jednak gmina nie posiada Miejscowego Planu Zagospodarowania lub nasza działka widnieje w nim jako grunt rolny, powinniśmy wziąć pod uwagę czasochłonny proces przekształcenia gruntu i szereg formalności z tym związanych. Ponadto, pamiętajmy, że bank będzie wymagał od nas wniesienia wyższego wkładu własnego niż w przypadku działek budowalnych oraz nie sfinansuje on budowy domu na nieruchomości rolnej ze względu na ograniczenia dotyczące wysokości ustanawianej hipoteki. - Co ciekawe, ograniczenie dotyczy nie tylko samych działek, ale również tych zabudowanych oraz domów w trakcie budowy. Wymagania stawiane przez banki, są takie same jak w przypadku gruntów niezabudowanych - komentuje Adam Gawin.

Warto również wspomnieć, iż poza największymi miastami Polski, działki rolne stanowią istotną część sprzedawanych gruntów, a znaczna część gmin nie posiada Miejscowych Planów Zagospodarowania, z których wynika czy na danym terenie możemy wybudować dom.

Przyjęta przez rząd ustawa ogranicza w istotny sposób możliwość finansowania popularnych w ostatnich latach nieruchomości rolnych, które dla wielu z nas kojarzyły się głównie z terenami wiejskimi, a przecież dotyczą wielu polskich miast. Obecnie obserwujemy pozytywne sygnały z Ministerstwa Rolnictwa dot. możliwości nowelizacji niekorzystnych zapisów ustawy. Cały proces może jednak potrwać kilka miesięcy.

Źródło: Feniks Finanse Sp. z o.o.