"Trzęsienie ziemi na rynku najmu". Kolejne dane potwierdzają, że sytuacja się odwraca

Jak niedawno pisaliśmy w Interii Biznes, na rynku najmu sytuacja się odwraca. To właściciele lokali czekają na chętnych. Jest coraz więcej wolnych mieszkań na wynajem, a stawki przestały rosnąć. Wskazywały na to dane serwisu Otodom. Teraz zmianę potwierdza kolejny raport podsumowujący to, co dzieje się w tym segmencie. 

W dużej mierze może to być efekt pojawienia się mieszkań kupowanych inwestycyjnie w okresie boomu, czyli w latach 2020-2021, kiedy około 80-100 tys. osób rocznie kupowało je w tym celu, w dużej części pod wynajem. 

Analitycy Expandera i Rentier.io w najnowszym raporcie piszą nawet o "Trzęsieniu ziemi na rynku najmu". Jak podają, w lutym spadły stawki najmu aż w 14 z 17 badanych miast. Przeciętne koszty najmu spadły w ciągu jednego miesiąca o rekordowe 2 proc. Te spadki w połączeniu z wzrostem cen zakupu mieszkań spowodowały spadek rentowności inwestycji w mieszkania na wynajem.

- Dotychczas sytuacja na rynku najmu była dość stabilna. Wręcz można mówić o niewielkiej przewadze wzrostów. W lutym sytuacja wyraźnie się jednak zmieniła. Po raz pierwszy, odkąd publikujemy nasze raporty (od marca 2019 r.), spadki stawek najmu pojawiły się aż w 14 miastach - podkreślają autorzy raportu.

W lutym, w porównaniu do stycznia, najmocniej spadły koszty najmu w Częstochowie (-6,8 proc.), Radomiu (-6 proc.) oraz Toruniu (-5 proc.). Jedyne miasta, gdzie obeszło się bez spadków, to Katowice, Łódź i Sosnowiec. Średnia miesięczna zmiana wyniosła natomiast -1,9 proc. i był to największy miesięczny spadek w historii raportów obu tych firm.

Pomimo wspominanych miesięcznych spadków w większości miast (w 12 z 17), koszty najmu są wciąż wyższe niż przed rokiem. Zmiany roczne przeważnie nie są jednak zbyt duże. Jak zaznaczają eksperci na razie za wcześnie, żeby jednoznacznie ocenić w którą stronę pójdzie dalej rynek. Natomiast zmiana jest znacząca.  

- Lutowe spadki są imponujące, ale jest jeszcze za wcześnie, aby ocenić, czy to początek trendu spadkowego. Przypomnijmy, że z podobną sytuacją mieliśmy do czynienia we wrześniu i październiku 2023 r. Wtedy przewaga spadków utrzymała się jednak tylko 2 miesiące. Niepewności dodaje fakt, że lutowym spadkom nie towarzyszył wzrost liczby nowych ofert wynajmu - oceniają analitycy.

Jak zaznaczają, spadki stawek najmu w połączeniu z wzrostem cen mieszkań przełożyły się na spadek rentowności nowych inwestycji w mieszkania na wynajem. 

- W przypadku zakupu bez udziału kredytu i przy założeniu, że mieszkanie jest wynajęte przez pełne 12 miesięcy w roku, w lutym było to 4,75 proc. netto, co jest odpowiednikiem oprocentowania lokaty na 5,87 proc. Dla porównania jeszcze w styczniu było to 4,98 proc. netto, czyli odpowiednik stawki 6,05 proc. - wyliczają. Kalkulacja uwzględnia koszty takie jak prowizja pośrednika (3 proc.), PCC (2 proc.) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksę notarialną i wypisy. Analiza obejmuje również odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5 proc.).

- Oczywiście należy pamiętać o pewnych zastrzeżeniach. Podane rentowności dotyczą zakupu dokonywanego w lutym br. Ci, którzy zainwestowali kilka lat temu, zyskali dużo więcej. Po pierwsze dzięki wzrostowi wartości nieruchomości. Dla przykładu, wartość mieszkania kupionego 4 lata temu w Krakowie wzrosła o 79 proc., we Wrocławiu o 61 proc., a w Warszawie o 58 proc. Po drugie, jeśli uwzględnimy obecne stawki otrzymywane z wynajmu i odniesiemy je do kwoty wydanej za mieszkanie np. 4 lata temu, to procentowa zyskowność najmu okaże się znacznie wyższa. Jeśli ktoś podpisał roczną umowę wynajmu dla takiego mieszkania po stawkach z lutego, to przez 12 miesięcy od tego momentu będzie zarabiał średnio 7 proc. netto rocznie, co jest odpowiednikiem 8,64 proc. brutto na lokacie bankowej - wyjaśniają autorzy najnowszego raportu.

Jak niedawno pisaliśmy, eksperci rynku mieszkaniowego oceniają, że wchodzimy w fazę, kiedy zakończyliśmy okres boomu cenowego na rynku najmu, co obserwujemy mniej więcej od 1-2 kwartałów. Wynika to z kilku czynników.

Po pierwsze, to efekt częściowego odpływu uchodźców z Ukrainy, co wprawdzie następuje powoli, ale jednak przekłada się na sytuację na rynku najmu. Po drugie mamy znaczący wzrost podaży mieszkań na wynajem i ma to związek z dużą skalą zakupów inwestycyjnych przez osoby prywatne w latach 2020-2021. W tej chwili te mieszkania trafiają do użytku i na rynek najmu.

Czy część tych mieszkań wróci do sprzedaży, ze względu na zmniejszającą się rentowność najmu i brak pewności, że będą chętni najemcy? Na razie za wcześnie by wyciągać takie wnioski, ale w porównaniu z okresem boomu udział mieszkań kupowanych inwestycyjnie spada. 

Według danych NBP, w 2023 roku 35 proc. transakcji to było kupowanie mieszkań w celach inwestycyjnych, w tym 31 proc. na wynajem, a 4 proc. z zamiarem odsprzedaży z zyskiem w korzystnym okresie.

Monika Krześniak-Sajewicz