Dobrym rozwiązaniem jest instalacja wspólnej stacji do uzupełniania energii elektrycznej dla właścicieli takich samochodów. Mogliby rozliczać się na kilka sposobów, np. ponosząc koszt w ramach zaliczek utrzymania nieruchomości wspólnej. Zdaniem ekspertów, warto też rozważyć zamontowanie kart, chipów czy żetonów lub ustalić abonament dla zainteresowanych lokatorów. A będzie ich coraz więcej. Jeśli zabraknie odpowiedniego systemu na danym osiedlu, to zarządca będzie musiał uregulować zasady korzystania z ogólnodostępnych gniazdek i je egzekwować. Osobom stale czerpiącym energię na koszt innych, grozi odpowiedzialność karna.
Energia za darmo?
Samochody z napędem elektrycznym mają minimalny, ale jednak zauważalny udział w rynku. Już teraz dochodzi do sytuacji ładowania takich pojazdów z dostępnych dla lokalnych mieszkańców źródeł zasilania. Za tę energię korzystający płacą solidarnie w ramach wspólnych kosztów. Według mecenasa Adama Roszyka, adwokata z Kancelarii KSP Legal & Tax Advice, jeżeli gniazdko jest udostępnione dla wszystkich członków wspólnot czy spółdzielni, trudno o naruszenie prawa. Jeśli jednak ma ono służyć zarządcy do zasilania jedynie określonego rodzaju urządzeń, sytuacja jest odmienna.
- Nie spotkałam się z takimi problemami, ale sądzę, że do ogólnodostępnej sieci lokalnej należałoby podłączyć podlicznik mierzący zużycie energii elektrycznej. Z weryfikacją nie powinno być problemu. Można przeprowadzić spis parkujących aut, ustalić ich właścicieli, a następnie zaproponować im abonament lub rozliczenie w zależności od zużycia - komentuje Jolanta Walczak, zarządca nieruchomości z firmy DOMEX - Zarządzanie i Administrowanie Nieruchomościami.
Problemem może być ładowanie aut elektrycznych w budynkach z garażami podziemnymi. Maciej Witczak, właściciel firmy Profess Zarządzanie Nieruchomościami, podkreśla, że określenie "garaż" z prawnego punktu widzenia może mieć dwojaką klasyfikację - stanowić część nieruchomości wspólnej lub wyodrębniony do oddzielnej księgi wieczystej lokal niemieszkalny, w którym poszczególni właściciele posiadają swój udział na zasadach współwłasności ułamkowej.
- Dobrym rozwiązaniem byłaby instalacja wspólnej stacji ładującej dla posiadaczy samochodów elektrycznych. Oczywiście wcześniej trzeba uzyskać zgodę właścicieli, zatwierdzić koszt montażu oraz ustalić sposób rozliczenia - stwierdza Karolina Jurczak, partner w spółce Acresta zarządzającej nieruchomościami.
Takie rozwiązania będą wkrótce wprowadzane, bo wymusi to powiększający się rynek. Agnieszka Stec-Bielak, radca prawny z Kancelarii Proradcy Stec-Bielak&Czubacka-Pędzisz wskazuje, że Ustawa o elektromobilności i paliwach alternatywnych odnosi się do wspólnot mieszkaniowych, jednak wyłącznie w ograniczonym zakresie. Zgodnie z art. 12 budynki mieszkalne wielorodzinne, usytuowane w gminach, o których mowa w art. 60 ust. 1 ustawy, oraz związane z nimi wewnętrzne i zewnętrzne stanowiska postojowe, projektuje się i buduje, zapewniając moc przyłączeniową pozwalającą wyposażyć te stanowiska w punkty ładowania o mocy nie mniejszej niż 3,7 kW. Zatem nowe budynki od samego początku powinny być w pełni przystosowane do potrzeb właścicieli e-pojazdów.
Na koszt mieszkańców
- To, czy ładowanie e-samochodu z udostępnionego mieszkańcom źródła zasilania jest przestępstwem, zależy od okoliczności. Jeśli ładujący skorzystał z ogólnodostępnego gniazdka, będąc członkiem wspólnoty lub spółdzielni, która dokonała jego instalacji - a tym samym ponosi także koszty jego użytkowania - wówczas trudno mówić o naruszeniu prawa. Można domniemywać, że służy ono mieszkańcom, choć już nie osobom trzecim. Ci pierwsi mogą z niego korzystać, o ile zarządca nie podejmie decyzji o wyłączeniu lub ograniczeniu jego wykorzystania - tłumaczy mecenas Adam Roszyk.
Według Macieja Witczaka, jeśli współwłaściciel lokalu garażowego podłączy się do źródła w nim zamontowanego, za zużyty przez niego prąd w związku z ładowaniem e-samochodu winien zapłacić we własnym zakresie. Pozostaje wiec pytanie, jak rozliczyć taki pobór, jeśli licznik jest wspólny i nie ma miejsc przeznaczonych do zasilania pojazdów. Warto też zauważyć, że sprzedaż energii elektrycznej nie pozostaje w gestii wspólnoty, która pośredniczy jedynie w rozliczeniach między dostawcą energii a właścicielami lokali.
- Jeśli stacja ładowania jest zamontowana na potrzeby mieszkańców i nie będzie ogólnodostępna, mamy aż kilka rozwiązań rozliczeń. To np. ponoszenie kosztu w ramach zaliczek utrzymania nieruchomości wspólnej, zamontowanie kart, chipów czy żetonów ładujących lub ustalenie abonamentu dla zainteresowanego lokatora - mówi Karolina Jurczak.
Dostępne gniazdka zwykle znajdują się w garażach i parkingach wspólnot mieszkaniowych czy spółdzielni. Mecenas Stec-Bielak informuje, że jeśli jest to część nieruchomości wspólnej, o sposobach rozliczeń związanych z korzystaniem z tego pomieszczenia decyduje wspólnota. Jednak w przypadku, gdy lokal garażowy jest odrębną nieruchomością, rozliczenia winny być dokonywane między współwłaścicielami. Choć jest "administrowany" przez wspólnotę, ta nie jest władna do decydowania o jego losach.
Rozliczenia i odpowiedzialność
- Zarządca nieruchomości obowiązany jest sprawować zarząd w interesie ogółu mieszkańców. W mojej ocenie, oznacza to, że jeżeli dowie się o poborze energii przez posiadaczy samochodów elektrycznych, powinien zastosować środki zapobiegawcze, jeśli takie działanie jest niedopuszczalne na mocy regulacji wewnętrznych. Gdy we wspólnocie lub spółdzielni brakuje rozwiązań, zarządca powinien uregulować zasady korzystania z ogólnodostępnych gniazdek i je egzekwować. Zaniechania mogą być kwalifikowane jako nienależyte wykonywanie obowiązków - uważa adwokat KSP Legal & Tax Advice.
Partner zarządzająca w firmie Acresta nie widzi potrzeby zabezpieczania wspólnot mieszkaniowych przed stacjami ładowania ani ograniczania tego typu działań. Twierdzi, że należy ocenić możliwości, jakie ma dany budynek w zakresie miejsca na montaż tego typu instalacji, środków na taki cel, a także rozważyć zapotrzebowanie i priorytety dla danego obiektu.
- Na administratorach nieruchomości ciąży trud rozwiązania problemów związanych z nowym zjawiskiem. Energia pobrana z zamontowanego w lokalu garażowym gniazdka nie może stanowić kosztu rozkładanego na wszystkich współwłaścicieli, gdyż nie wiąże się to z postojem auta. Ewentualny montaż wspomnianych podliczników pozwoli na szczegółowe rozliczenie zużycia danego użytkownika, bez obciążania innych osób - twierdzi Maciej Witczak.
Pobór energii elektrycznej z sieci to kwota zwykle kilkunastu złotych. Ale nawet te niewielkie pieniądze w jednorazowym przypadku nie zmieniają istotnie sytuacji osób nielegalnie korzystających z energii elektrycznej. Mogą to być np. członkowie danej wspólnoty mieszkaniowej, którzy naruszają jej wewnętrzne ustalenia, korzystając z gniazdka nieprzeznaczonego do ładowania e-pojazdu. Jak wyjaśnia Adam Roszyk, polskie prawo karne przewiduje instytucję tzw. ciągu przestępstw i czynu ciągłego. W takim przypadku regularnie dokonywane ładowania oceniane będą łącznie i marginalny koszt pojedynczego zasilania nie ma znaczenia. Zresztą koszt pobranej energii ma co do zasady znaczenie drugorzędne. W tym przypadku bowiem nie obowiązują kwotowe progi odpowiedzialności karnej.
