Lokale na rynku wtórnym nadal bez certyfikatów energetycznych
Przepisy Prawa budowlanego regulujące kwestie związane z ustalaniem charakterystyki energetycznej budynków nie przewidują rygoru nieważności umowy prowadzącej do zbycia lub wynajmu lokalu czy budynku na rynku wtórnym w przypadku braku certyfikatu energetycznego. Obowiązek sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej dotyczy wyłącznie budynków i lokali oddawanych do użytkowania.
Obowiązek certyfikacji
Począwszy od 1 stycznia 2009 r. dla budynku oddawanego do użytkowania oraz dla budynku, lokalu mieszkalnego, a także części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową, w przypadku ich zbycia lub wynajmu, dokonuje się oceny charakterystyki energetycznej. Powinno to nastąpić w formie tzw. świadectwa charakterystyki energetycznej zawierającego:
- określenie wielkości energii w kWh/m2/rok niezbędnej do zaspokojenia różnych potrzeb związanych z użytkowaniem budynku, a także
- wskazanie możliwych do realizacji robót budowlanych, mogących poprawić pod względem opłacalności ich charakterystykę energetyczną.
Sposób sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej budynków, ich części oraz lokali mieszkalnych, a także wzory certyfikatów i metodologię obliczania wspomnianej charakterystyki określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury (Dz. U. z 2008 r. nr 201, poz. 1240). Taki certyfikat ważny jest przez okres 10 lat.
Wdrożenie obowiązku certyfikacji energetycznej budynków i lokali nałożyła na państwa członkowskie Dyrektywa 2002/91/WE Parlamentu Europejskiego i Rady w sprawie charakterystyki energetycznej budynków, która wpisuje się w politykę Wspólnoty ograniczania zużycia energii. Dyrektywa ta została wdrożona, zresztą z opóźnieniem, w Prawie budowlanym, zwłaszcza w przepisach art. 5.
Bez sankcji za brak świadectwa
Formalnie ustawodawca nakłada obowiązek wydania certyfikatu energetycznego w przypadku umów, na podstawie których następuje:
- przeniesienie własności budynku, lokalu mieszkalnego (z wyjątkiem przeniesienia własności lokalu na podstawie umowy zawartej między osobą, której przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu, a spółdzielnią mieszkaniową) lub będącej nieruchomością części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową,
- zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
- powstanie stosunku najmu budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową.
W ustawie nie ma jednak określenia konsekwencji na wypadek nieprzedstawienia świadectwa energetycznego przez sprzedawcę czy wynajmującego w tego rodzaju wypadkach. Notariusze nie mogą więc uzależniać sporządzenia aktu przenoszącego własność budynku bądź lokalu na rynku wtórnym od okazania przez sprzedawcę i udostępnienia kupującemu odpowiedniego świadectwa charakterystyki energetycznej. Ostatnia nowelizacja przepisów Prawa budowlanego, która weszła w życie z początkiem bieżącego roku, nic nowego w tej materii nie wniosła. To może być uznane za uchybienie w procesie wdrażana dyrektywy 2002/91/WE, za co Komisja Europejska może nałożyć na państwo polskie karę finansową.
Treść świadectwa
Certyfikat energetyczny zawiera informacje na temat: charakterystyki techniczno‑użytkowej budynku, zapotrzebowania na energię, ogrzewanie i wentylację, ciepłą wodę czy urządzenia pomocnicze łącznie z chłodzeniem pomieszczeń. Informacje te pozwolą zainteresowanym dokonać porównania energooszczędności nabywanych czy najmowanych budynków bądź lokali. Są również pomocne przy ocenie wysokości przyszłych rachunków za prąd i gaz.
Certyfikaty energetyczne mają jednak służyć nie tylko potencjalnym nabywcom i najemcom budynków czy lokali. Sporo miejsca w świadectwie zabierają adresowane do właścicieli (a przy okazji zarządców) uwagi dotyczące możliwości zmniejszenia zapotrzebowania na energię. Owe zalecenia służące poprawie charakterystyki energetycznej budynku/lokalu pod względem opłacalności są odpowiednio pogrupowane na możliwe zmiany w zakresie osłony zewnętrznej budynku, w zakresie techniki instalacyjnej i źródła energii, ograniczające zapotrzebowanie na energię końcową w czasie eksploatacji budynku czy związane z korzystaniem z ciepłej wody użytkowej.
Co nowego w 2010 r.?
W dniu 1 stycznia 2010 r. weszła w życie nowelizacja przepisów dotyczących certyfikacji energetycznej lokali i budynków. Ustawodawca postanowił, że w przypadku wymienionych wcześniej umów (prowadzących do zbycia lub wynajmu) świadectwo charakterystyki energetycznej nie może być sporządzone przez właściciela budynku, lokalu lub części budynku oraz osobę, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Nowe przepisy precyzują także obowiązek certyfikacji w budynkach zasilanych z sieci ciepłowniczej oraz w budynkach z instalacją centralnego ogrzewania. Mianowicie świadectwo charakterystyki energetycznej lokalu mieszkalnego może być opracowane na podstawie certyfikatu dotyczącego budynku. Nie dotyczy to jednak lokali z własną instalacją grzewczą. Właściciel lub zarządca takiego budynku ma obowiązek uzyskania świadectwa charakterystyki energetycznej budynku i nieodpłatnego przekazania jego kopii właścicielowi lokalu w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia przez niego wniosku w tej sprawie.
Obowiązek ubezpieczenia OC
Z początkiem br. osoby dokonujące ocen charakterystyki energetycznej podlegają obowiązkowi ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku ze sporządzaniem świadectw. Obowiązek ubezpieczenia OC powstaje nie później niż w dniu poprzedzającym dzień rozpoczęcia wykonywania czynności związanych ze sporządzaniem świadectwa charakterystyki energetycznej. Minimalna suma gwarancyjna ubezpieczenia OC, w odniesieniu do jednego zdarzenia, którego skutki są objęte tego rodzaju polisą, wynosi równowartość w złotych 25 tys. euro.
Podstawa prawna: ustawa z dnia 7.07.1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118 ze zm.).
autor: Tomasz Konieczny
Gazeta Podatkowa Nr 630 z dnia 2010-01-21