Łączny deficyt mieszkań w Polsce wynosi obecnie ok. 1,3 mln lokali, co przekłada się na lukę mieszkaniową wielkości ok. 8,1 proc. w skali całej Polski - szacują ekonomiści Credit Agricole Banku Polska w najnowszej edycji raportu "MAKROmapa". Z problemem luki mieszkaniowej mamy do czynienia na niemal całym obszarze naszego kraju.
Na razie luka mieszkaniowa jest w Polsce realnym problemem
Według wyliczeń ekonomistów, za 33 proc. deficytu mieszkaniowego w Polsce odpowiada 6 największych miast (czyli z liczbą mieszkańców przekraczającą 500 tys.: Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Łódź, Poznań) wraz z przedmieściami.
Eksperci zwracają uwagę, że mimo przyrastającego zasobu mieszkań w naszym kraju, luka mieszkaniowa - rozumiana jako różnica pomiędzy liczbą dostępnych mieszkań a liczbą gospodarstw domowych - pozostaje "istotnym problemem społeczno-ekonomicznym".
Czy w przyszłości ta luka się domknie? Ekonomiści Credit Agricole odpowiadają na to pytanie, przedstawiając swoją prognozę podzieloną na dwa okresy. "W pierwszym okresie popyt (na mieszkania - red.) pozostanie wysoki, ponieważ liczba gospodarstw domowych będzie zbliżona do maksimum. W efekcie, aktywność w budownictwie mieszkaniowym pozostanie wysoka, a deficyt mieszkań będzie szybko spadać" - piszą. Najsilniejsza aktywność w budownictwie oczekiwana jest na przedmieściach największych miast - zgodnie z trendami demograficznymi - a najsłabsza w górnośląskich aglomeracjach, średnich i małych miastach oraz na wsi.
Demografia jest nieubłagana. Już wkrótce liczba gospodarstw domowych zacznie spadać
Sytuacja zmieni się jednak za około 5 lat. Bazując na prognozach GUS dotyczących liczby gospodarstw domowych w Polsce, ekonomiści Credit Agricole wskazują, że chociaż obecnie znajduje się ona w trendzie wzrostowym, to znajduje się już blisko punktu zwrotnego. "Zostanie on najpewniej osiągnięty ok. 2030 r., kiedy rozpocznie się spadek liczby gospodarstw domowych. Będzie on równoznaczny z obniżeniem popytu na mieszkania" - zauważają. Według przywoływanych przez nich prognoz GUS, liczba gospodarstw domowych w Polsce zmaleje o jakieś 2 mln do 2045 r.
Autorzy raportu dodają, że w drugim okresie ich prognozy, za sprawą czynników demograficznych, popyt na lokale mieszkalne będzie szybko spadał, a do tego wyhamuje aktywność w budownictwie oraz powstanie nadwyżka mieszkań. "Innymi słowy lokalna podaż dostępnych mieszkań zacznie przewyższać zapotrzebowanie" - tłumaczą.
"Punkt przegięcia w większości powiatów nastąpi pomiędzy 2032 r. a 2035 r., a w przypadku powiatów o szczególnie dużej luce, niskiej aktywności w budownictwie lub korzystnych perspektywach demograficznych może nastąpić dopiero po 2040 r. Tym samym, pod koniec horyzontu naszej prognozy oczekujemy, że lokalne niedobory mieszkań będą zbliżone do zera, a nadmiarowe pustostany wyniosą ok. 1,7 mln mieszkań (9,5 proc. podaży mieszkań ogółem)" - piszą ekonomiści Credit Agricole.
Dodajmy, że według danych GUS - które zresztą eksperci cytują - w 2021 r. w Polsce pustostanów było ok. 1,8 mln - a zatem w okresie krótszym niż dwie dekady ich liczba ulegnie niemal podwojeniu.
Polska jak wyludniające się regiony Włoch? Przybędzie nadmiarowych pustostanów
Czy zatem krajobraz Polski zdominują gminy, w których "straszyć" będą "miasta-widma"? "Przyszłość tych nadmiarowych pustostanów będzie zależała od ich atrakcyjności i lokalizacji" - odpowiadają ekonomiści Credit Agricole.
Według nich część atrakcyjnych nieruchomości może zostać przekształcona na domy wakacyjne czy nieruchomości na wynajem lub też zamieszkają w nich osoby pracujące w pełni zdalnie.
"Presja na spadek cen w części lokalizacji w warunkach wyludniania się części powiatów, może prowadzić do sytuacji analogicznych jak programy 'domów za 1 euro' w niektórych wyludniających się regionach Włoch, czy też oferowanych za darmo pustostanów na wsi w Japonii" - zauważają autorzy raportu. "Popyt na takie mieszkania będą zgłaszać również osoby, dla których niska cena kompensuje długie dojazdy do pracy i utratę korzyści życia w aglomeracji".
Zarazem jednak - dodają - "wiele nieruchomości o nieatrakcyjnym położeniu, niskim standardzie czy wysokich potencjalnych kosztach remontu może pozostać bez nabywcy i ulegać zniszczeniu, wypadając w ten sposób z zasobu nieruchomości".
W ciągu kolejnych dwudziestu lat podstawowy deficyt mieszkaniowy w Polsce zostanie zatem zaspokojony, a domknięcie luki mieszkaniowej - wskazują ekonomiści Credit Agricole - nastąpi "w pierwszej kolejności na obszarach charakteryzujących się szybkim odpływem populacji, a w ostatniej kolejności na obszarach o jednocześnie niskiej aktywności w budownictwie i wysokiej luce mieszkaniowej".
"W przypadku dużych miast, uważamy, że luka najszybciej zamknie się we Wrocławiu, a najdłużej utrzyma się w Warszawie" - dodają.
Zdaniem ekonomistów, domknięcie luki mieszkaniowej nie będzie równoznaczne z końcem budownictwa mieszkaniowego w Polsce, przejdzie ono jednak przemianę, ponieważ "aktywność w tym sektorze będzie się koncentrować przede wszystkim na nieruchomościach o wysokim standardzie i dobrych lokalizacjach".
"Rynek mieszkaniowy w coraz większym stopniu będzie stawał się rynkiem kupujących niż sprzedających. Tym samym domknięcie luki mieszkaniowej będzie oddziaływać w kierunku poprawy przeciętnej jakości użytkowanych mieszkań (nowe inwestycje będą wypierać z rynku stare, niszczejące mieszkania)" - wyjaśniają. To z kolei będzie sprzyjać zmniejszeniu skali zjawiska tzw. patodeweloperki.
