Mieszkać jak król

Na rynku nieruchomości mieszkaniowych istnieje pokaźna grupa nabywców, gotowych zapłacić duże pieniądze za apartament znajdujący się nieopodal starego miasta, a najlepiej z widokiem na starówkę. W krajach Europy Zachodniej lokalizacja taka często jest jednym z kryteriów definicji klasycznego apartamentowca.

Mieszkanie w takim miejscu jest powodem do dumy i wyznacznikiem prestiżu. W Polsce zaczyna być podobnie, chociaż cena za metr kwadratowy, mimo że lokale te mają minimum 100 mkw., dochodzi do 40 tys. zł.

Czy jednak ktoś, kogo nie stać na zakup mieszkania w tak drogim apartamentowcu, ma szansę na realizację marzeń o zamieszkaniu w historycznej dzielnicy?

Okazało się, że potencjalni nabywcy, ceniący sobie unikatowość starego miasta, napotykają na sprzedających, którzy wyceniają swoje wielowiekowe dziedzictwo bardzo wysoko. Na obszarze bowiem historycznej dzielnicy cena za metr kwadratowy nie odbiega znacząco od ceny za metr apartamentowca z widokiem na starówkę, a nierzadko nawet przewyższa go, jeśli lokalizacja mieszkania jest naprawdę wyjątkowa. Przykładowo: w Krakowie jest to ok. 25 tys. zł/mkw. mieszkania przy ul. Floriańskiej, a w Warszawie niemal 44,5 tys zł/mkw. mieszkania przy Placu Zamkowym.

Nic zatem dziwnego, że mieszkań tych nie kupują głównie przeciętne rodziny z dziećmi. Są to przede wszystkim osoby, które zakup lokalu na warszawskiej Starówce traktują jako lokatę kapitału. Jeszcze inni chcą zarobić na wynajmie: kilkudniowe lub dwutygodniowe użyczanie lokalu turystom w okresie wakacyjnym może wynieść tyle, co całoroczny wynajem np. studentom. Bo to, co zwykłemu najemcy będzie przeszkadzać - poddaszowe lokum, skosy, wąskie okna, dla przyjezdnych będzie pożądanym elementem, tworzącym klimat miejsca. Pamiętać też należy o Polonusach, którym bardzo imponuje posiadanie stałej kwatery w zabytkowej części Warszawy lub Krakowa.

Oto ceny mieszkań na starówkach w kolejności od najdroższych po najtańsze.

Najmłodsza i najdroższa

Starówka warszawska, mimo że odbudowana od podstaw po wojennym zniszczeniu, jest w tym zakresie absolutnym liderem cenowym. Powód? Warszawa jest miastem stołecznym, a średnia cena metra mieszkania na tutejszym rynku nieruchomości oscyluje wokół 9 000 zł/mkw.

Ceny mieszkań na Starówce są zróżnicowane - od 13 tys. do ponad 44 tys. zł za mkw., a średnia cena metra kwadratowego wynosi 19 137 zł.

Najtańsze mieszkanie oferowane w Warszawie do sprzedaży można było kupić na Rynku Nowego Miasta w cenie 320 tys. zł (20 metrów, 16 tys. za mkw.). Najdroższe mieszkanie kosztowało 3 mln 175 tys zł. W tej cenie można było zakupić 116-metrowe mieszkanie przy ul. Świętojańskiej.

Magia Krakowa

W Krakowie znajduje się duża część polskich dzieł sztuki. W obrębie Starego Miasta pełno tu zabytkowych kamieniczek z ozdobnymi detalami, wkomponowanych w jeden z najciekawszych zespołów architektonicznych w Europie. Tworzą one magię tego miejsca, nad którym góruje Wawel - dawna siedziba polskich królów.

Ceny, jakie tu obowiązują, kształtują się proporcjonalnie do niezwykłości tego miejsca. Za 109-metrowe, 3-pokojowe mieszkanie przy ul. Floriańskiej trzeba zapłacić 2 718 000 zł, tj. prawie 25 tys. zł/mkw. Najtańszą ofertą było 26-metrowe mieszkanie przy ul. Brzozowej, w cenie 270 tys. zł (10 384 zł/mkw.). Średnia cena metra na Starówce krakowskiej wyniosła 12 165 zł/mkw., zaś najniższa zaobserwowana - niewiele ponad 8 tys.zł. Najwyższa cena za metr kwadratowy wyniosła prawie 25 tys. zł.

Miejsce, które nie zasypia

Wrocław, z jego tętniącym do późnych godzin nocnych życiem, z przepięknym, XIII-wiecznym Rynkiem, otoczonym interesującymi kamieniczkami, uplasował się na trzeciej pozycji w zestawieniu cen mieszkań na polskich starówkach. Tutaj najdroższe są apartamenty, mieszczące się w nowych budynkach na obszarze Starego Miasta (z racji wolnego terenu powstałego po przejściu armii radzieckiej wiosną 1945 r.). Te jednak nie były brane pod uwagę, jako nie oddające ducha klasycznej starówki.

Najniższa cena metra na Starówce wynosi we Wrocławiu nieco ponad 5 tys., a najwyższa - ponad 18 tys. zł. Średnia cena oferowanego mieszkania kształtuje się na poziomie 10 812 zł. Ofertą najtańszą byłby zakup 19-metrowej kawalerki przy Placu Muzealnym za 167 tys. zł (prawie 9 tys. zł/mkw.). Najwyżej wycenione zostało 87-metrowe mieszkanie przy ul. Ofiar Oświęcimskich; tu cena całości wyniosła 1,6 mln zł.

Mówiąc o gdańskim Starym Mieście, mamy tak naprawdę na myśli odbudowane po wojnie Główne Miasto, zwane również Nowym. Stare nigdy nie zostało odbudowane - na jego terenie można dziś podziwiać tylko Wielki Młyn (największą manufakturę średniowiecznej Europy), Ratusz Staromiejski oraz kościoły: św. Katarzyny i św. Brygidy. Reszta została spalona przez armię radziecką w 1945 roku.

Najtańsze mieszkanie można było tu kupić w cenie 315 tys. zł. Za tę kwotę można było nabyć 35-metrową kawalerkę przy ul. Złotników. Najdroższa oferta z gdańskiej Starówki opiewała na kwotę 1,4 mln zł za 150 mkw. przy ulicy Szerokiej.

Średnia cena mieszkania w opisywanym obrębie kształtowała się na poziomie 10 451 zł/mkw. Za najniższa cena metra kwadratowego wynosiła niespełna 9 tys. zł, a najwyższa - 17 tys. zł.

Koziołki walczą o umiar

Gwar do późnych nocnych godzin jest najlepszą wizytówką starej części Poznania, jednej z najpiękniejszych w Polsce. Wprawdzie ucierpiała ona podczas działań wojennych, jednak odbudowana została z poznańską pieczołowitością.

Ceny są tu bardziej przyjazne niż na poprzednio opisanych starówkach. Najwyżej wycenione mieszkanie możemy nabyć za 750 tys. zł - są to 73 mkw. przy ul. Masztalerskiej. Najtańszą znalezioną ofertą było 2-pokojowe mieszkanie przy ul. Św. Marcina za 240 tys. zł.

Sędziwy i tani

"Bogaty jak Gdańsk, warowny jak Elbląg, piękny jak Toruń" - mawiali średniowieczni ludzie na Pomorzu Gdańskim. I mieli rację - kto choć raz tutaj zawitał, przyjeżdżać będzie stale. 700 zabytków kultury mieszczańskiej, z największą świecką budowlą w obrębie basenu Morza Bałtyckiego - toruńskim Ratuszem, cudem uniknęło zniszczeń podczas ostatnich wojen światowych (mimo że Toruń był również potężną twierdzą wojskową). Nic dziwnego, że tutejsze Stare Miasto w połowie lat 90. znalazło się na Liście Światowego Dziedzictwa UNESCO.

Tu ceny są dużo niższe niż w pozostałych miastach. Najdroższe mieszkanie kosztowałoby nas 640 tys. zł. W tej cenie moglibyśmy nabyć 160 mkw. przy ul. Łaziennej. Najtańsza napotkana oferta to 188 tys. zł za 2-pokojowe, 52-metrowe mieszkanie przy ul. Prostej.

We wszystkich miastach obowiązuje ta sama tendencja: im bliżej staromiejskiego rynku, tym drożej. Różnice cen pomiędzy opisanymi starówkami wynikają z poziomu cen mieszkań w danym ośrodku miejskim, a nie z faktu wartości historycznej miasta czy klasy posiadanych przez nie zabytków. Stąd też najdrożej kosztowałoby nas mieszkanie na Starówce warszawskiej, która dla miłośnika zabytków nie przedstawia aż tak dużej wartości.

Dodajmy, że w powyższym opracowaniu uwzględniono oferty z rynku wtórnego, takie bowiem mieszkania położone są w obrębie starówek. Sam zaś obszar zawężono do ścisłego centrum staromiejskiej zabudowy - w Warszawie np. nie uwzględniono Mariensztatu, a w Krakowie dzielnicy Kazimierz.

Obiektem zainteresowania były starówki pięciu największych miast, skupiających 2/3 rynku budowlanego w Polsce, w których ceny "zwykłych" mieszkań są najwyższe w kraju, oraz toruńskie Stare Miasto, ze względu na jego wyjątkowość.

Na koniec warto by jeszcze zaznaczyć, że to, co zwykło się nazywać starym miastem, jest w wydaniu polskim zabudowanym obszarem w centrum miasta, gdzie przed kilkuset laty budowano renesansowe kamienice, w miejscu wcześniejszej gotyckiej zabudowy lub po jej przebudowie.

To, co możemy podziwiać obecnie, z powodu zniszczeń wojennych stanowi zazwyczaj rekonstrukcję, dokonaną na podstawie obrazów lub zdjęć - wyjątek to Stare Miasta Krakowa i Torunia. Są tacy, którzy uważają, że z powyższych powodów tylko dwa ostatnie miasta zasługują na to, aby ich historyczne centra nazywać "starym miastem". Inni twierdzą, że mówienie o krakowskim Starym Mieście to nieporozumienie, ponieważ w odróżnieniu od Torunia, Warszawy lub Gdańska nigdy nie było tam Nowego Miasta.

Te problemy nie mają wpływu na wartość mieszkań na polskich starówkach dla nabywców. Jeśli porównamy ceny metra kwadratowego, okaże się, że za możliwość zamieszkania w obrębie, jakkolwiek by to nazywać, "starego miasta", "nowego miasta" lub "starówki", gotowi jesteśmy zapłacić tyle, ile za apartament z widokiem na starówkę.

Grzegorz Baciński