Mieszkania: Miało być tanio?

W efekcie ceny mieszkań sprzedawanych w lutym znów się obniżyły. Spadek wyniósł 1 pkt proc. i na koniec ubiegłego miesiąca średnia cena metra kwadratowego mieszkań sprzedawanych w 7 polskich aglomeracjach wynosiła 6 906 zł. Tymczasem średnia cena m kw. mieszkań oferowanych przez deweloperów wyniosła na koniec lutego 7 785 zł, a więc spadła o 0,4 pkt. proc.

Na kształtowanie się cen coraz większy wpływ mają osoby, które jeszcze przed kryzysem kupiły mieszkania pod inwestycję. Widać, że ożywienie na rynku coraz bardziej skłania inwestorów do wystawienia lokali na sprzedaż - tak wynika ze wspólnego raportu redNet Consulting - firmy monitorującej rynek nieruchomości, i Gold Finance - niezależnego doradcy finansowego.

Osoby zainteresowane zakupem mieszkania i mające kłopoty ze znalezieniem odpowiedniej dla siebie propozycji mają powody do optymizmu, bowiem oczekiwania klientów coraz bardziej przekładają się na nowe projekty deweloperów. Większość najnowszych inwestycji uplasowana jest w segmencie popularnym, a więc charakteryzuje się cenami niższymi od średnich rynkowych.

Dodatkowo, w nowych projektach dominują mieszkania dwupokojowe i trzypokojowe, ale mniejsze metrażowo od tych projektowanych w czasie hossy. A więc tańsze. W rezultacie, z uwagi na dużą liczbę nowych atrakcyjnych projektów oraz znaczną poprawę dostępności kredytów, na wiosnę spodziewamy się wzrostu liczby lokali sprzedawanych na rynku.

Coraz większe znaczenie na rynku zaczynają mieć nowe inwestycje, rozpoczynane w II połowie minionego roku. Ceny mieszkań są w nich zazwyczaj niższe od średniej, a ze względu na wczesny etap ich realizacji, bywają dodatkowo obniżane. Miesięczne zmiany średnich cen na rynku, wahające się w zakresie plus - minus 1proc., świadczą o coraz lepszym dopasowaniu poziomu cenowego oferty deweloperskiej do oczekiwań nabywców.

Porównując średnie ceny oferty ze średnimi cenami lokali, które sprzedają się w poszczególnych miastach, bardzo łatwo zauważyć, jak diametralnie różnią się od siebie poszczególne rynki. W Gdańsku różnica cenowa pomiędzy poziomem oferty, a poziomem lokali sprzedanych przekroczyła w minionych miesiącach 20 proc., we Wrocławiu 13 proc., podczas gdy w Poznaniu czy Warszawie sięgała zaledwie 6-7 proc. Znaczne różnice cenowe na Pomorzu tłumaczy dość silne ożywienie inwestycyjne wśród deweloperów realizujących projekty w segmencie wysokim. Na trójmiejskim rynku mieszkaniowym pojawiła się spora oferta nowych i drogich lokali, która spowodowała wzrost średniej ceny oferty.

W miastach, gdzie średnie ceny mieszkań sprzedanych w mniejszym stopniu odbiegają od średniej ceny oferty, mamy do czynienia ze zdecydowanie lepszym dopasowaniem popytu i podaży. Oznacza to, że nabywcy mają ułatwione zadanie, jeśli chodzi o znalezienie lokali odpowiadających ich potrzebom i możliwościom nabywczym.

Średnia cena oferowanych mieszkań poszła w górę w Gdańsku

Praktycznie we wszystkich miastach zaobserwowano w lutym 2010 spadek średniej ceny dostępnej oferty mieszkaniowej, co wynika z wprowadzania do sprzedaży nowych, tańszych projektów. Spadek ten jest szczególnie widoczny w Poznaniu (o około 5 proc.). Skala rozpoczętych tu w ostatnim miesiącu tańszych inwestycji w relacji do liczby pozostających w ofercie lokali była szczególnie wysoka. Odwrotna sytuacja miała miejsce w Gdańsku, gdzie deweloperzy zachęceni wysokim tempem sprzedaży lokali na rynku zdecydowali się na wprowadzenie do sprzedaży kilku dużych projektów z wysokiego segmentu. A to znacznie wpłynęło na wzrost średniej ceny dostępnej oferty (o ponad 6,5 proc.).

W pozostałych miastach miesięczne zmiany średniej ceny oferty kształtowały się w zakresie -2,2 proc. - 0,5 proc., a więc w zdecydowanie mniejszym stopniu wpłynęły na lokalne rynki. W odniesieniu do ceny mieszkań sprzedanych, która w skali całego kraju obniżyła się o około 1 proc., tylko w przypadku Poznania i Wrocławia odnotowano większe jej zmiany w relacji do ubiegłego miesiąca. W Poznaniu średnia cena mieszkań sprzedanych obniżyła się o ponad 5 proc., na co duży wpływ miały nowe atrakcyjnie wycenione projekty. Natomiast we Wrocławiu odnotowano wzrost średniej ceny mieszkań sprzedanych o prawie 4 proc. Po części wynikało to z coraz węższej oferty najtańszych lokali na rynku. Większa dostępność kredytów mieszkaniowych wraz z prognozowaną ogólną poprawą koniunktury w gospodarce sprawiają, że wiosną spodziewamy się wzrostu liczby sprzedawanych lokali. Klienci nie powinni się jednak obawiać.

Z uwagi na nadal bardzo szeroką ofertę mieszkaniową, popyt nie będzie się jeszcze przekładać na wzrost cen na rynku mieszkaniowym. Zwiększony ruch skłoni deweloperów do rozpoczynania kolejnych projektów, których plany odkładano w minionym roku do szuflady. Wraz z wyższą sprzedażą oraz pojawiającą się szeroką nową ofertą, rynek mieszkaniowy powoli będzie zapominać o kryzysie.

Odchodzący powoli w niepamięć kryzys na rynku nieruchomości w dużej mierze będzie zasługą banków. Instytucje finansowe otworzyły róg obfitości z nowymi ofertami kredytów hipotecznych. Takiego wysypu jak w lutym i pierwszych dniach marca nie było od jesieni 2008 r. W ubiegłym miesiącu i pierwszych dwóch dniach marca nowe oferty przedstawiło niemal 20 banków! Kiedyś instytucje przestraszone kryzysem gremialnie modyfikowały warunki kredytów hipotecznych i robiły to na niekorzyść klienta. Na szczęście dziś sytuacja jest odwrotna, choć są też wyjątki.

Faktem jednak jest, że oferty bardzo szybko się dezaktualizują. Klient, który zastanawia się nad wyborem najkorzystniejszej dla siebie, ma trudne zadanie, bo coraz częściej wpada ze złożonym już wnioskiem w warunki nowej oferty. Ryzyko wzrasta, gdy wniosek trafia na przełom miesięcy lub początek kolejnego. Banki do sprawy podchodzą na dwa sposoby. W części z nich liczy się data decyzji kredytowej (np. Getin Noble Bank i Pekao), w innych zaś data zarejestrowania wniosku (np. w PKO BP, Millennium i Polbanku EFG). Choć zasady te mogą się różnić w jednej instytucji w zależności od kolejnych zmian i rodzaju promocji, w ich warunkach banki zaznaczają w jaki sposób podchodzą do zaakceptowanych już wniosków.

W bankach, w których liczy się decyzja kredytowa, jeśli taka już zapadnie, a następnego dnia bank wprowadzi atrakcyjniejszą ofertę, klient może zabiegać o jej anulowanie i ponowne rozpatrzenie wniosku na nowych warunkach. Na to jednak banki godzą się wyjątkowo rzadko. Natomiast osoby znajdujące się w trakcie procesowania wniosku, czy chcą tego, czy nie, w każdym banku będą traktowane według nowych warunków. Zmiana oferty w trakcie z pewnością wydłuży czas podejmowania decyzji.

Na odświeżaniu ofert kredytowych klient może również stracić. Np. od marca w liberalnym do tej pory Polbanku EFG, dostosowanie się do zasad rekomendacji T spowodowało, że rata kredytu może sięgać jedynie 50 proc. dochodów netto, zamiast wcześniejszych niemal 70 proc. Bank ten obniżył też LTV, czyli maksymalną wartość kredytu w relacji do ceny nieruchomości.Jeśli więc komuś zależy na skorzystaniu z aktualnej oferty kredytowej banku, recepta jest jedna - duży pośpiech w kompletowaniu dokumentów.

Halina Kochalska,

redNet Consulting