Mieszkania w Polsce wśród najdroższych w Europie

Ceny mieszkań w największych polskich miastach spadły od końca 2007 roku o 12 proc. - wynika z danych Open Finance i Home Broker. W Wiedniu, w tym samym czasie, mieszkania zdrożały o przeszło jedną czwartą, a w Szwajcarii o jedną dziesiątą. Ponadto warto zauważyć, że podczas gdy w stolicy Austrii uderzenie kryzysu miało przełożenie na okresową korektę cen, to w przypadku Szwajcarii widoczny jest stabilny trend wzrostowy. Na tę ścieżkę powróciła też Francja. Zgodnie z danymi publikowanymi przez Global Property Guide w ostatnim roku ceny nieruchomości wzrosły tam o 4,5 proc. W samym Paryżu dynamika zmian była jednak znacznie wyższa. W minionym roku ceny nieruchomości poszły tam w górę o blisko 16 proc., do rekordowych 7,6 tys. euro za m kw. Dla porównania, zgodnie z danymi Home Broker, w Warszawie przeciętna cena transakcyjna mieszkania wynosi obecnie około 8,3 tys. zł za metr. W kwietniu OECD ostrzegła Francję przed bańką na stołecznym rynku mieszkaniowym.

Znaczna przecena dotknęła natomiast rynki w Irlandii i Bułgarii. Od końca 2007 r. do początku tego roku przeceny sięgnęły tam odpowiednio 38 proc. i 24 proc. Zachodzące zmiany są bardzo dynamiczne, bowiem tylko wciągu ostatniego roku korekta osiągnęła poziom 11 proc. w Irlandii i blisko 6 proc. w Bułgarii.

Dziwić może fakt relatywnie niewielkich przecen w Grecji czy Hiszpanii. Medialne doniesienia sugerują bowiem znacznie gorszą sytuację rynku nieruchomości, niż wynika to ze statystyk. Może to jednak być czynnik, który objawi się dopiero w przyszłości. Zgodnie bowiem z badaniami rozwiniętych rynków nieruchomości, zmiana poziomu produktu narodowego brutto przekłada się na ceny nieruchomości w horyzoncie trzech lat. Potężne cięcia budżetowe w Grecji bez wątpienia będą zaś mieć negatywny wpływ na poziom PKB.

W Hiszpanii dane o przecenie, która nie przekracza 15 proc. w perspektywie ostatnich 3 lat dotyczą całego kraju. Nawet z kilkakrotnie większą korektą musieli się jednak liczyć właściciele nieruchomości w regionach turystycznych, gdzie w okresie prosperity nowe osiedla rosły błyskawicznie. W efekcie hiszpański rząd szacuje nadpodaż nieruchomości na około milion sztuk.

Oceniając sytuację na poszczególnych rynkach nieruchomości należy też uwzględnić ważny czynnik, jakim są możliwości zakupowe obywateli. Aby zapewnić jak największą wiarygodność danych należy porównać informacje o dochodach netto przeciętnego mieszkańca danego kraju z obowiązującym na danym rynku poziomem cen, tu: informacje o cenach apartamentów w centrach miast. Średnia dla całego rynku może być bowiem zaburzona różnym udziałem poszczególnych segmentów budownictwa (popularnego, podwyższonego i luksusowego). Dane o dochodach udostępnia Eurostat, ceny apartamentów publikuje natomiast portal GPG. Wyniki, choć częściowo abstrakcyjne - osoba zarabiająca średnią krajową prawdopodobnie nie będzie kupować apartamentu w centrum - pokazują poziom cen w badanych krajach.

Z informacji tych wynika, że obywatel RP za roczną pensję netto byłby w stanie kupić zaledwie 2 m kw. apartamentu w centrum Warszawy. Gorszy wynik zanotowano jedynie w Wielkiej Brytanii. Wiązać to należy jednak z horrendalnie wysokimi cenami apartamentów w finansowym centrum Europy - Londynie.

Podobny wynik zanotowały w 2009 roku Bułgaria i Rumunia. Eurostat nie opublikował jeszcze danych o poziomie wynagrodzeń w tych krajach za 2010 rok, co uniemożliwia uwzględnienie ich w zestawieniu. Relatywny poziom cen nieruchomości w Polsce jest więc wysoki, co należy wiązać z ciągle niezaspokojonymi potrzebami mieszkaniowymi Polaków. Zgodnie z rządowymi szacunkami w kraju brakuje około 1,5 miliona mieszkań.

Na drugim biegunie znajdą się takie kraje jak: Dania, Niemcy czy Belgia. Za przeciętną roczną pensję można w tam kupić przeszło 7 m kw. apartamentu w centrach stolic. Dochody w tych krajach są kilkukrotnie wyższe niż w Polsce, a ceny apartamentów w stolicach często znacznie niższe niż w Warszawie.

* * apartament w centrum stolicy

^{Źródło Eurostat, GPG}

O wysokich cenach rodzimych nieruchomości może także świadczyć również to, że Polacy wybierają mniejsze mieszkania. W Polsce trzyosobowa rodzina ma do dyspozycji średnio 2,7 pokoju. Podobnie jest w Bułgarii, na Łotwie, Litwie i w Rumunii. Gorzej jest jedynie na Węgrzech. Na drugim biegunie uplasowały się Malta, Cypr, Irlandia i Belgia. W krajach tych rodzina z jednym dzieckiem ma do dyspozycji przynajmniej dwukrotnie większe domy i mieszkania niż w Polsce.

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL

Jak pokazują dane Eurostatu o strukturze wydatków konsumpcyjnych, przeciętna trzyosobowa rodzina wydaje pokaźną część dochodu na utrzymanie lokum.

Odsetek ten wynosi w Polsce aż 15,8 proc. wydatków konsumpcyjnych, mimo że nie uwzględnia czynszów najmu lub kosztu spłaty rat kredytu hipotecznego (uwzględnia wydatki na remonty, wodę, ścieki, śmieci, zarządzanie, elektryczność, gaz itp.) Utrzymanie nieruchomości pochłania większą część budżetu domowego jedynie na Węgrzech i Słowacji. Trzykrotnie mniejszą część wydatków konsumpcyjnych trzeba zarezerwować na utrzymanie nieruchomości w przypadku Cypru, Finlandii, Grecji, Hiszpanii, Portugalii i Wielkiej Brytanii. Wyniki takie należy wiązać z wyższym poziomem zarobków lub łagodniejszym klimatem tych krajów.

Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości w Home Broker