Mieszkanie pełne usterek? Nie jesteś bezbronny

Kupujący może skorzystać z rękojmi. Należy koniecznie podkreślić, że - jeśli stroną transakcji jest konsument - przepisy rękojmi obowiązują niezależnie od zapisów umownych.

Rękojmia daje możliwość żądania od dewelopera (lub przy cesji także na rynku wtórnym) naprawy usterek (wad fizycznych) oraz wad prawnych nieruchomości. Klient może również odstąpić od umowy lub żądać pokrycia finansowego za wady. Jeśli nabywca domaga się naprawy rzeczy zamiast np. jej wymiany, sprzedający może odmówić takiego rozwiązania, w sytuacji kiedy koszty naprawy przewyższą wartość towaru.

Jak podkreślają Analitycy WGN, oprócz strony formalnej, o której później, ważne są dwie sprawy - wady muszą być istotne, czyli takie, które w znacznym stopniu uniemożliwiają korzystanie z rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem oraz obniżają jej wartość. W polskim prawie co prawda nie ma definicji wady istotnej, ale przyjmuje się, że jest to defekt, który wyłącza normalne korzystanie z rzeczy zgodnie z celem umowy, odbiega w sposób zasadniczy od cech funkcjonalnych, estetycznych właściwych danemu dziełu, znacznie obniża wartość, albo polega na znacznym odstępstwie od zamówienia.

Druga sprawa, o której należy pamiętać, to gradacja żądań z tytułu rękojmi. Klient, któremu dostarczono wadliwy towar w pierwszej kolejności może wezwać sprzedawcę do usunięcia wady powstałej w lokalu. Jeśli tak się nie stanie, wtedy ma prawo odstąpić od umowy, albo żądać obniżki ceny. Jeśli jednak sprzedający niezwłocznie naprawi bądź wymieni wadliwą rzecz, kupujący nie może zerwać umowy, chyba, że jej przedmiot był już wcześniej naprawiany i znów wystąpiła wada.

By rękojmia została uwzględniona wada musi być spowodowana na etapie przed odbiorem mieszkania i nabywca nie może o niej wiedzieć wcześniej. Co ważne - jeżeli wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania mieszkania, przyjmuje się, że istniała w chwili przejścia własności na kupującego.

Przepisy umożliwiają też kupującym dochodzenie swoich praw w razie wadliwego zamontowania rzeczy. Jeżeli rzecz wadliwie została zamontowana, kupujący może żądać od sprzedawcy demontażu i ponownego zamontowania po dokonaniu wymiany na wolną od wad lub usunięciu wady. W razie niewykonania tego obowiązku przez sprzedawcę kupujący może dokonać tych czynności na koszt sprzedawcy. Sprzedawca może odmówić demontażu i ponownego zamontowania, jeżeli koszt tych czynności przewyższa cenę rzeczy sprzedanej. W takiej sytuacji nabywca mieszkania ma obowiązek pokryć cześć kosztów ponownego montażu rzeczy - które przewyższają jej wartość.

Najważniejsza z punktu widzenia konsumenta sprawa, to fakt, że rękojmia zarówno za wady prawne, jak i fizyczne, obowiązuje niezależnie od zapisów umownych i w przypadku transakcji z konsumentami nie może zostać ani ograniczona, ani wyłączona. Warto mieć tego świadomość, bowiem deweloperzy niestety często próbują - niezgodnie z prawem - ograniczać naszą możliwość wykorzystywania rękojmi.

Na taki stan rzeczy zwrócił uwagę Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów - w raporcie za 2014 rok. Wśród zapisów umownych, które miały ograniczyć lub zlikwidować prawo rękojmi były m.in. wyłączenie prawa do odstąpienia od umowy (w razie ujawnienia istotnych wad), uzależnienie odpowiedzialności z tytułu rękojmi od niedokonywania przez konsumenta jakichkolwiek prac remontowo-adaptacyjnych w nabytym przez niego budynku, modyfikacja terminu rozpoczęcia biegu terminu rękojmi; wyłączenie bądź też istotne ograniczenie możliwości reklamowania ujawnionych wad poprzez wprowadzenie skróconego terminu rękojmi lub selektywne określenie wad, do usunięcia których jest zobowiązany deweloper. Część deweloperów próbuje też w umowach dokonywać podziału na roboty budowlane i dostawę materiałów, stosując dla nich różne terminy rękojmi. Spotyka się też zapisy rygorystycznie określające wymogi dotyczące zgłaszania wad nieruchomości oraz takie, które próbują zmieniać, redefiniować pojęcie wad fizycznych budynków. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów podkreśla, że wszelkie tego typu zapisy są niezgodne z prawem.

Monika Prądzyńska WGN Nieruchomości