"Projekt najmu senioralnego w obecnym kształcie wzbudza wątpliwości, a w dłuższej perspektywie czasowej może ujawnić wiele problemów, z którymi będzie musiał mierzyć się zarówno senior, jak też podnajemca lokalu. Problemy te wynikają z faktu powiązania ze sobą trzech stosunków prawnych (dwóch umów najmu lokalu i jednej umowy podnajmu), w których ramach powstaje konflikt interesów i praw seniora oraz podnajemcy lokalu" - napisał w opinii do projektu RPO.
Projekt ustawy jest w trakcie konsultacji. Ma pomóc w rozwiązaniu problemów starszych osób mieszkających na wyższych piętrach bloków, często pozbawionych windy. "Uwolnimy więźniów czwartego piętra. Fundamentem jest prawo wyboru, zachowanie własności i gwarancja bezpieczeństwa, jaką jest gmina, bo z gminą senior będzie podpisywał umowy" - deklarowała odpowiedzialna za politykę senioralną minister Marzena Okła-Drewnowicz, prezentując rządowy projekt.
Najem senioralny. Jak to by miało działać?
Przewidziane w projekcie ustawy rozwiązanie oparto o instytucję mieszkaniowego zasobu gminy. Ma ono umożliwić gminom uruchomienie nowego rodzaju wsparcia dla osób starszych w zakresie poprawy ich warunków mieszkaniowych. Zakłada, że osoby starsze zamieszkujące we własnych mieszkaniach umiejscowionych w budynkach bez windy na co najmniej czwartej kondygnacji naziemnej (czyli co najmniej na 3. piętrze) będą mogły zawrzeć z gminą umowę najmu lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy pod warunkiem jednoczesnego wynajęcia gminie lokalu, w którym dotychczas zamieszkiwały. Z kolei gmina będzie mogła wynajmowany lokal podnajmować na zasadach obowiązujących w mieszkaniowym zasobie gminy osobom oczekującym na najem lokalu komunalnego.
Założenia projektu najmu senioralnego
Lokal wchodzący w skład mieszkaniowego zasobu gminy wynajmowany w ramach umowy najmu senioralnego będzie musiał znajdować się na parterze albo na wyższych piętrach pod warunkiem, że budynek będzie wyposażony w windę.
Projekt jest obecnie w fazie konsultacji. Zdaniem RPO - w obecnym kształcie wzbudza wątpliwości, a w dłuższej perspektywie czasowej może ujawnić wiele problemów, z którymi będzie musiał mierzyć się zarówno senior, jak też podnajemca lokalu.
Szczególną uwagę RPO zwraca na problem z odzyskaniem lokalu przez seniora po rozwiązaniu umowy najmu senioralnego oraz dwóch pozostałych umów (umowy najmu i podnajmu). "Całe ryzyko związane z opróżnieniem lokalu, w przypadku odmowy dobrowolnego opuszczenia lokalu przez podnajemcę, poniesie bowiem senior. Może on znaleźć się w niekorzystanej sytuacji po rozwiązaniu umowy najmu senioralnego. Nie będzie miał bowiem możliwości powrotu do swego lokalu przez bliżej nieokreślony czas trwania procesu o eksmisję podnajemcy, jak też czas oczekiwania podnajemcy na lokal socjalny, jeżeli dostanie takie uprawnienie" - napisał Stanisław Trociuk, zastępca RPO.
RPO przyznaje, że ustawodawca zadbał o to, aby termin rozwiązania umowy najmu senioralnego zbieżny był z terminem rozwiązania umowy najmu lokalu wynajętego gminie, która ma obwiązek podjąć działania w celu rozwiązania umowy podnajmu w odpowiednim czasie. Jednak jego zdaniem to nie jest wystarczające zabezpieczenie od strony prawnej. "Wprawdzie na płaszczyźnie prawnej umowy najmu i podnajmu ulegną rozwiązaniu w jednym czasie, jednak faktyczne objęcie lokalu przez seniora będzie możliwe dopiero po opuszczeniu i opróżnieniu lokalu przez podnajemcę lokalu" - uzasadnia.
Wątpliwości RPO i ryzyka prawne
Z chwilą rozwiązania umowy najmu łączącej seniora z gminą (umowy najmu lokalu stanowiącego własność seniora) gmina traci prawo do dysponowania lokalem, a w konsekwencji również legitymację czynną do domagania się opróżnienia lokalu przez podnajemcę na drodze sądowej. "Gmina nie będzie zatem uprawniona do podejmowania działań w kierunku opróżnienia lokalu seniora, zajmowanego przez byłych podnajemców. Natomiast będzie uprawniona, od chwili rozwiązania umowy najmu senioralnego, do domagania się od seniora opuszczenia lokalu gminnego i żądania odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego" - zauważa RPO.
Wskazuje też, że inną kwestią jest brak jednoznacznego określenia obowiązków finansowych gminy i seniora w trakcie trwania umów najmu. Projekt nie określa, na jakich warunkach finansowych gmina będzie korzystać z lokalu seniora - pozostawia to do ustalenia między seniorem i gminą. Nie uregulowano także zasad odpowiedzialności za ewentualne szkody wyrządzone w lokalu seniora przez podnajemców.
Zastrzeżenia mają też eksperci zajmujący się polityką mieszkaniową, w tym równymi formami rynku najmu. Problemem jest też mały zasób mieszkań komunalnych i kolejka oczekujących.
Głos ekspertów: To nie jest dobry sposób
- Nowa regulacja w zakresie najmu senioralnego nie jest dobrym sposobem na rozwiązanie problemu "więźniów 4. piętra". Obecny projekt pomija interesy osób innych niż senior - w tym najemców gminy i osób oczekujących na najem, osób mieszkających poniżej trzeciej kondygnacji i bez windy. Do tego dochodzą poważne wyzwania w zarządzaniu zasobem komunalnym: niedobór mieszkań dostępnych architektonicznie, wysokie koszty utrzymania i odzyskiwania lokali oraz konieczność finansowania remontów. Podzielam obawy RPO w tych wszystkich punktach. Konieczne jest przystosowywanie istniejących mieszkań, budowa nowych już z udogodnieniami. Gminy mają swoją rolę - w ramach swojego zasobu są już także projekty wsparcia dla seniorów w ramach TBS - specjalne budynki i nawet osiedla uwzględniające potrzeby osób z mniejszą mobilnością, orientacją przestrzenną i innymi formami wsparcia. Największą rolę jednak musi odegrać rynek - własne mieszkania i domy można remontować, przebudowywać, a także sprzedawać i kupować te bardziej odpowiednie do potrzeb - mówi Interii Hanna Milewska-Wilk ekspertka ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów.
Projekt ustawy w połowie września trafił do konsultacji, więc nie jest to jeszcze finalna wersja.
Monika Krześniak-Sajewicz
