Nowe mieszkania w dużych miastach zaczęły tanieć
W drugim kwartale bieżącego roku spadły ceny mieszkań na rynku pierwotnym, najmocniej w Warszawie. Stało się tak mimo tego, że deweloperzy usiłowali je sprzedawać dużo drożej, ograniczając podaż. W kolejnych kwartałach ceny staną w miejscu lub lekko spadną.
Pandemia i związane z nią restrykcje ograniczyły aktywność również na rynku nieruchomości, a jednocześnie obserwowano spadek średnich, transakcyjnych cen mieszkań na rynku pierwotnym.
Z najnowszego raportu NBP wynika, że rosły ceny ofertowe, czyli takie po których wystawiano nowo wprowadzane mieszkania na rynku pierwotnym. Jednocześnie deweloperzy ograniczyli ich podaż, licząc na podwyższenie lub utrzymanie cen rynkowych - wynika z najnowszego raportu NBP. Jednak rzeczywistość zweryfikowała zakusy deweloperów i ceny transakcyjne na rynku pierwotnym w dużych miastach zaczęły spadać.
Analizując 10 największych miast łącznie ceny spadły o 1,2 proc. Najmocniej w Warszawie, bo aż o 3,9 proc., ponad 3-proc. spadki zanotowano też we Wrocławiu (-3,8 proc.) i w Gdyni (-3,4 proc.). W przeciwnym kierunku ceny poszły tylko w Krakowie, bo tam wzrosły o 4,3 proc. - wynika z danych opublikowanych przez NBP.
Sektor deweloperski nadal jest w dobrej sytuacji. - Szacowana stopa zwrotu z kapitału własnego deweloperów mieszkaniowych z projektów inwestycyjnych nieznacznie zmniejszyła się i wyniosła w drugim kwartale 2020 roku ok. 19 proc. Nadal na tle innych branż pozostaje ona na wysokim poziomie. Było to skutkiem wysokich cen transakcyjnych, pokrywających koszty producentów mieszkań - podkreślają autorzy raportu. Zauważają jednocześnie, że problemem deweloperów, pomimo wysokich kapitałów własnych (wypłacalność), może okazać się płynność. Jest to skutkiem finansowania projektów w znacznej mierze z zobowiązań wobec kontrahentów.
Jak będzie wyglądać sytuacja w kolejnych kwartałach? Eksperci Pekao uważają, że utrzymają się w obecnych "rejonach".
- Jeśli chodzi o ceny mieszkań to raczej nie spodziewałbym się dalszych spadków, ale też nie zakładałbym dużych wzrostów cen. Pomimo trudniejszego dostępu do kredytów, popyt na mieszkania - zwłaszcza w centrach dużych miast - generowany jest w znacznym stopniu przez inwestorów zasobnych w gotówkę, a inwestycje w nieruchomości pomimo widocznych trudności np. rynku wynajmu pozostają opcją o atrakcyjnym zwrocie z kapitału. Oczywiście mówimy tu o bazowym scenariuszu, bo istotnym czynnikiem jest sytuacja związana z rozwojem pandemii i jej przełożenie na gospodarkę - mówi Krzysztof Mrówczyński, kierownik zespołu analiz sektorowych w Departamencie Analiz Makroekonomicznych Banku Pekao.
Podkreśla jednocześnie, że kondycja deweloperów jest relatywnie dobra - rynek zachował się lepiej niż oczekiwano tego jeszcze kilka miesięcy temu, a ich sytuacja finansowa jest dużo korzystniejsza niż w czasie poprzedniego kryzysu, który wygenerował dużo większy nawis sprzedażowy. - Dotyczy to zwłaszcza dużych graczy w tej branży, którzy operują na wysokich marżach przy bezpiecznym poziomie zadłużenia, ciesząc się generalnie większym zaufaniem i zainteresowaniem nabywców mieszkań niż mniejsze podmioty. W kontekście cen nieruchomości ważnym elementem są również koszty - zwłaszcza w dużych miastach, gdzie jest spory problem z ograniczoną dostępnością gruntów pod budowę i znacznym wzrostem kosztów ich zakupu w ostatnich latach. To jest jeden z głównych czynników blokujących spadek cen od strony podażowej - mówi Mrówczyński.
Z kolei Karol Pogorzelski, ekonomista ING Banku Śląskiego spodziewa się spadku cen nieruchomości o około 5 proc. w perspektywie połowy przyszłego roku, a będzie to jego zdaniem wynikiem między innymi spadku czynszów najmu, co przekłada się na obniżenie stopy zwrotu z kupna mieszkań na wynajem.
Inaczej niż na rynku pierwotnym zachowywały się ceny na rynku wtórnym.
Ceny transakcyjne czyli takie po jakich zostały ostatecznie sprzedane mieszkań na rynkach wtórnych rosły we wszystkich grupach miast, jednak dynamika tego wzrostu spowolniła. - Pewna bezwładność rynku wtórnego wobec pierwotnego jest typowym zjawiskiem, gdyż rynek wtórny tworzą indywidualni sprzedający, którzy nie są skłonni do obniżania cen i często mogą przełożyć transakcję w czasie. Rosły też ceny korygowane hedonicznie, co oznacza, że podobne mieszkania sprzedawane były drożej niż miało to miejsce kwartał wcześniej - piszą eksperci NBP w kwartalnym raporcie.
Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w dużych miastach (bazujący na przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) wyniósł 0,78 m kw., a to oznacza, że nieznacznie zmniejszył się względem poprzedniego kwartału. Jednak porównując historycznie nadal był wyższy względem minimum notowanego w trzecim kwartale 2007 roku o 0,30 mkw. (tj. o ok. 62 proc.).
Monika Krześniak-Sajewicz
