Nowe mieszkanie pozostanie tylko w sferze marzeń?

Kredyt zaciągamy na wiele lat, dlatego jest to decyzja brzemienna w skutki. Aby dobrze przygotować się do wizyty w banku lub u pośrednika kredytowego, zapoznajmy się ofertami sprzedaży mieszkań.

Zdecydujmy, jaka lokalizacja nas interesuje. Proces szukania nieruchomości oraz zaciągania kredytu, warto rozpocząć również od informacji o średnich cenach na rynku i zbadania zdolności kredytowej.

Przed wizytą w banku

Warto dokładnie przeanalizować oferty różnych banków (kredyty hipoteczne oferuje już blisko 30 banków na rynku) zarówno pod względem oprocentowania jak i innych parametrów. Niestety, nie jest to zadanie łatwe i nie każdy musi czuć się na siłach, by samodzielnie porównywać oferty. Dlatego warto skorzystać z wiedzy profesjonalnych doradców finansowych.

U doradcy możemy otrzymać informacje dotyczące tego, jakie dokumenty musimy skompletować, ile szacunkowo trwa procedura kredytowa, o ile mogą wzrosnąć koszty notarialne, sądowe i okołokredytowe.

Pamiętajmy, że w celu złożenia wniosku kredytowego, potrzebny jest nam zestaw dokumentów. Banki różnią się między sobą wymaganiami i ubieganie się o decyzję kredytową w kilku miejscach przynosi konieczność skompletowania znacznie większej liczby dokumentów. Z drugiej strony daje to jednak większą szansę uzyskania kredytu.

Przed wizytą w banku lub u pośrednika przygotujmy następujące informacje: wysokość dochodów netto/brutto, z jakiego tytułu osiągane są dochody (umowa o pracę, zlecenie itd.), limity kredytowe, inne kredyty, karty kredytowe (zmniejszają zdolność kredytową!).

Na tym etapie najważniejszą kwestią jest kompletność wniosku kredytowego. Przy tak dużej liczbie aplikacji kredytowych, w praktyce do analizy trafiają tylko pełne wnioski.

- Oznacza to, że pozostałe czekają na uzupełnienie braków - mówi Aleksandra Łukasiewicz, dyrektor ds. produktów bankowych w Open Finance. - Jeżeli potrzebne jest uzupełnienie jakiegoś dokumentu, warto zrobić to jak najszybciej. Od tego zależy jak szybko otrzymamy decyzję.

W praktyce czas oczekiwania zależy od obciążenia procesu w danym banku. Może to trwać od kilku dni, nawet do ponad miesiąca.

Uwaga na oprocentowanie

Kredyt mieszkaniowy to cała linia kosztów. Najważniejszymi z nich są odsetki. Dlatego warto przyjrzeć się zasadom na jakich banki konstruują oprocentowanie naszych kredytów.

Zdecydowana większość kredytobiorców w Polsce wybiera zmienne oprocentowanie kredytów mieszkaniowych. Wynika to m.in. stąd, że oferta naszych banków, jeśli chodzi o kredyty ze stałym oprocentowaniem, jest bardzo wąska.

Skoro wybieramy stopy zmienne, warto poznać zasady na jakich mogą się one zmieniać. Bank ustala oprocentowanie, doliczając swoją marżę (stałą w całym okresie kredytowania) do rynkowej stopy procentowej. Jeśli stopa rynkowa wynosi np. 5 proc., a marża 1,5 proc., to oprocentowanie kredytu wyniesie 6,5 proc.

- W większości umów bankowych istnieją zapisy gwarantujące, że marża nie zmienia się w całym okresie kredytowania - informuje Paweł Majtkowski, analityk Expandera. - Zastrzegają sobie czasem możliwość jej podwyższenia na wypadek wyjątkowych okoliczności.

Rynkowe stopy procentowe zmieniają się codziennie. W przeciwieństwie do oprocentowania kredytów mieszkaniowych, które aktualizowane jest co kwartał lub co pół roku.

I tu kryje się kolejna pułapka dla osób, które chcą porównać ceny kredytów mieszkaniowych na dany dzień. Przykładowo, w połowie czerwca w jednym banku mogą obowiązywać stopy rynkowe z poprzedniego kwartału. Inny poda nam oprocentowanie wyliczone na bazie aktualnej stopy.

- W efekcie, jeśli przez dwa, trzy miesiące na rynku nastąpiły spore zmiany, wówczas - ponownie przy tej samej marży - mamy kredyty w dwóch różnych cenach - komentuje Paweł Majtkowski z Expandera.

Dodatkowe wydatki

W przypadku kredytów walutowych, kredytobiorcy ponoszą dodatkowe koszty wynikające z niekorzystnych przeliczeń kursowych, tzw. spreadu. Wypłata kredytu odbywa się po kursie kupna danej waluty, a spłata po kursie sprzedaży. W efekcie, pożyczając np. 100 tys. zł we frankach szwajcarskich, już na drugi dzień po zaciągnięciu kredytu mamy do spłaty 104-105 tys. zł.

Koszt zakupu nieruchomości to jednak nie tylko koszt kredytu. Trzeba też uwzględnić sumę wydaną na honorarium notariusza, pośrednika, opłacenie ubezpieczenia na życie, ubezpieczenia kredytu do czasu wpisu do hipoteki itp.

- Nie wszystkie koszty można pokryć z kredytu. Pamiętajmy, że mieszkanie to nie tylko nagie ściany - przypomina Jakub Nowakowski z Xeliona.

Przez cały okres spłaty kredytu musimy także opłacać ubezpieczenie nieruchomości od ognia i zdarzeń losowych. - Można je traktować jako koszt, bo bank zmusza nas do jego wykupienia - mówi Paweł Majtkowski z Expandera. - Z drugiej strony jednak taka polisa ma określoną wartość i każdy posiadacz mieszkania powinien ją mieć, podobnie jak ubezpieczenie na wypadek włamania.

Pozostałe koszty ponoszone są jednorazowo przy zaciągnięciu kredytu i, w porównaniu z tym co pożycza nam bank, nie są to wysokie kwoty. Ubezpieczenie pomostowe to wydatek rzędu kilkuset złotych. Płacimy je do momentu uzyskania wpisu do hipoteki. Dziś trwa to średnio 2-3 miesiące.

Największym problemem dla młodego człowieka nie jest wybór odpowiedniej nieruchomości, ale zdobycie na nią środków. Krótko mówiąc, chodzi o brak zdolności kredytowej. - Na szczęście na rynku kredytów hipotecznych, w przeciwieństwie do rynku nieruchomości, konkurencja jest ogromna, a banki rywalizują między sobą bardzo agresywnie - uspokaja Jakub Nowakowski z Xeliona. - Dlatego należy się spodziewać dalszej ewolucji kredytów i zdobywania nowych, dotychczas mało ciekawych segmentów rynku.

Rynek nieruchomości - kupować czy czekać?

Komentarze:

Paweł Majtkowski, Expander

"Taniej raczej nie będzie"

Szybki wzrost cen mieszkań pojawił się w Warszawie i później przenosił się do coraz mniejszych miast. W Warszawie i pozostałych największych miastach ceny już się ustabilizowały. Nie znaczy to, że ceny zaczną spadać.

Przewidujemy, że nawet w okresie stabilizacji ceny mieszkań będą rosnąć rocznie o ok. 8 - 10 proc. Wydaje się zatem, że decyzji o zakupie mieszkania nie powinniśmy odkładać w czasie. Taniej raczej na pewno nie będzie.

Emil Szweda, Open Finance

"Dobry okres do transakcji"

Zastój na rynku nieruchomości - dotyczący cen jak i liczby transakcji - to z punktu widzenia kupującego dobry okres do dokonywania transakcji. Zarówno deweloperzy jak i właściciele pojedynczych mieszkań, zniecierpliwieni tą sytuacją, są skłonni do pewnych ustępstw, dotyczących zarówno cen (osoby fizyczne) jak i warunków finansowania inwestycji (deweloperzy). To dość komfortowa sytuacja dla kupujących - mieszkania można wybierać, a nie kupować to co jest wolne.

A więc można dokonać transakcji z rozmysłem, bez szkodliwej zwykle presji czasowej. Zatem jeśli ktoś myśli o kupnie mieszkania, to właśnie najbliższe miesiące będą do tego dobrą okazją. Szczególnie końcówka roku i początek nowego, kiedy tradycyjnie mieszkania sprzedają się słabiej, będą dobrym okresem do dokonania transakcji.

W dłuższym terminie - mając na uwadze wzrost cen materiałów budowlanych - rosnące koszty robocizny oraz jej spadającą jakość (coraz więcej robotników budowlanych ma krótkie doświadczenie w tym fachu), ceny mieszkań czy domów - zwłaszcza tych wybudowanych z należytą starannością - będą jednak rosły, choć w umiarkowanym tempie. Dlatego mimo wszystko - biorąc pod uwagę możliwy wzrost kosztów obsługi kredytów, który obniży zdolność kredytową kupujących - bezpieczniej nie zwlekać z taką decyzją dłużej niż kilka miesięcy.

Jakub Nowakowski, Xelion

"Możliwy niepokój na rynku"

Inwestycje w nieruchomości nie są dziś tak atrakcyjne jak jeszcze dwa lata temu. Cykl inwestycyjny w tej branży, przy sprzyjających uregulowaniach prawnych i małej biurokracji, trwa ok. 5 lat. Dlatego należy podejrzewać, że popyt długo nie będzie zrównoważony.

Jednakże w dużych aglomeracjach (np. Kraków, Warszawa, Poznań) sytuacja w cenowej dżungli powoli się normalizuje. Każda lokalizacja wyceniana jest inaczej. Ważny stał się standard wykończenia oraz kiedy i z czego zbudowana jest nieruchomość. Co prawda te czynniki zawsze odgrywały ważną rolę, ale różnice cenowe były rozmyte. W dużych aglomeracjach buduje się coraz więcej, dlatego popyt może być szybciej zrównoważony. Większy potencjał cen mogą mieć mniejsze miasta.

Na pewno ciekawa będzie sytuacja, gdy część inwestorów spekulacyjnych w jednym czasie wystawi mieszkania na sprzedaż. Może to doprowadzić do chwilowego niepokoju na rynku.

Jaka rada dla kupujących? Jeśli nieruchomość ma służyć jako miejsce do mieszkania, nie warto zbytnio zwlekać. Jeżeli natomiast ma być potraktowana inwestycyjnie, trzeba dobrze poszukać, bo nie każda będzie strzałem w "dziesiątkę".

Arkadiusz Błaszczyk

Współpraca: Michał Dudziński, Marcin Zabrzeski-Bicz