Nowy program mieszkaniowy rządu. Kto skorzysta? Znaków zapytania jest wiele

- Słuchając założeń nowego programu, pierwsze skojarzenie miałem takie, że MRiT stara się odciąć od posądzeń, że sprzyja deweloperom i tego, że to pod nich robione są nowe dopłaty. Stąd ograniczenie do rynku wtórnego, a więc odwrotna sytuacja do MdM, gdzie na początku był tylko rynek pierwotny, a dopiero z czasem można było też kredytować nieruchomości z rynku wtórnego. Czy tak rozwinie się nowy program? Czas pokaże - komentuje Łukasz Sroczyński, pośrednik kredytowy z Poznania.

Minister Paszyk prezentację programu zaczął od 2,5 mld zł, jakie mają w tym roku trafić na budownictwo komunalne i społeczne w porównaniu do 1 mld zł w 2024. - Dzięki temu, w 2025 roku może zostać sfinansowanych do 15 tys. mieszkań komunalnych oraz tych budowanych przez społeczne inicjatywy mieszkaniowe i społeczne towarzystwa budownictwa społecznego - mówił.

Choć kwota jest wyższa, to nadal kropla w morzu potrzeb, co spotkało się z dość uszczypliwymi komentarzami na platformie X.

Minister zapowiedział też, że po ogłoszeniu programu będzie szybko procedowany projektu ustawy zwiększającej formalny limit kwoty na ten cel w ramach Funduszu Dopłat, która była na długo zblokowana. Gminy, mimo złożenia wniosków, nie mogły dostać większej puli pieniędzy na czas. Po prezentacji programu mają wreszcie ruszyć prace.

Największe zainteresowanie dotyczyło jednak tego, jak będzie wyglądał program dopłat do kredytów.

Choć z wypowiedzi polityków PSL wynikało, że dopłaty będą, ale z limitem cen i nawiązaniem do dawnego programu MdM, to konstrukcja przedstawionego programu jednak zaskoczyła. Niezależnie od tego, czy mamy do czynienia z mieszkaniem czy domem, założenia programu wykluczają kupno nieruchomości na rynku pierwotnym. Wprowadzony ma zostać  limit ceny metra kwadratowego - do 10 tys. zł (w przypadku Warszawy, Gdańska, Krakowa, Poznania i Wrocławia do 11 tys. zł). Gminy będą miały także możliwość samodzielnego wyznaczania limitu cenowego.

- Zaskoczenie to chyba nie jest przesadne określenie tego, co usłyszeliśmy. Nie spodziewaliśmy się niczego odbiegającego od poprzednich rozwiązań. A nie mamy ani kredytu 0 procent ani "dopłat dla deweloperów". Rynek pierwotny w formie, którą najczęściej znamy, został z zasad programu wyłączony. Oczywiście, część sprzedających w programie "Pierwsze Klucze" kupi kolejne mieszkanie u dewelopera, ale to zupełnie inna skala niż w przypadku możliwości bezpośredniego finansowania takiego zakupu przez kredytobiorców - mówi Krzysztof Bontal, pośrednik kredytowy Proferto.

Jak przyznaje, uwzględniono część postulatów przeciwników dopłat, bo dołożono limity cen metra kwadratowego, które poprzednio nie wchodziły w grę. Jest tu jednak duży znak zapytania.

 - Nie wiadomo, ile faktycznie będą one wynosiły ze względu na wolną rękę gmin w ich ustalaniu (wyjściowy poziom to 10-11 tys. zł w pierwszym roku działania rozwiązania), więc są jeszcze nie wiadomą - ocenia. Jego zdaniem ciekawym rozwiązaniem jest natomiast wymóg posiadania przez sprzedającego nieruchomości od co najmniej 3 lat, choć, jak zauważa, na konferencji minister Paszyk podał, że wymóg ten miał wynosić co najmniej 5 lat, a w przesłanym potem komunikacie prasowym jest to 3 lata. To ma ukrócić działalność tzw. flipperów.

Minister Paszyk zapewniał, że żadna złotówka z tego programu nie popłynie do deweloperów, ale wcale to nie oznacza to, że na programie nie skorzysta też rynek pierwotny, bo przecież i tu, i tu sprzedaje się ten sam towar - zaznaczają specjaliści.

- Wspomniane ograniczenie ma dość teoretyczny charakter, ponieważ rynek pierwotny oraz rynek wtórny lokali wzajemnie na siebie wpływają. Trudno się dziwić, skoro na obydwu tych rynkach są oferowane podobne dobra - mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Jak dodaje, największe "produktowe" powiązanie dotyczy używanych mieszkań oraz lokali deweloperskich już ukończonych lub posiadających niedługi termin oddania do użytku.

- Jeśli zatem na rynku wtórnym wzrośnie popyt na skutek rządowego programu, to część potencjalnych nabywców (nieuczestniczących w nowym systemie dopłat) mocniej zainteresuje się lokalami z rynku pierwotnego - w największym stopniu tymi ukończonymi lub bliskimi ukończenia - tłumaczy.

Odnosząc się natomiast do określenia limitu ceny metra kwadratowego, zaznacza, że nie znamy szczegółowych zasad tego rozwiązania, ale można przypuszczać, że jego wprowadzenie skutkowałoby sporym zróżnicowaniem odsetka lokali kwalifikujących się do dopłat na terenie poszczególnych gmin - większym nawet niż w przypadku zastosowania limitów opartych o wskaźniki odtworzeniowe.

- Rodzi się pytanie, czy lepszym pomysłem (poza ewentualną korektą limitów bazujących na wskaźnikach odtworzeniowych) nie byłoby np. ustalenie ograniczeń cenowych w oparciu o średnie ceny transakcyjne 1 mkw. z rynku wtórnego podawane przez GUS. Mamy takie regionalne informacje z 2023 r. dotyczące mieszkań na terenie 380 miast i powiatów. Być może udałoby się je skorygować o wstępne notarialne dane na temat transakcji w 2024 r. - mówi Prajsnar.    

Jest jeden wyjątek. Mianowicie mieszkania sprzedawane przez spółdzielnie mieszkaniowe, TBS-y i SIM-y to jedyny przypadek, w którym beneficjenci rządowego wsparcia będą mogli skorzystać z oferty rynku pierwotnego. Jak podaje ministerstwo, cena tych mieszkań będzie przystępna - marża wyniesie maksymalnie 25 proc., a wybór nabywców dokonywany będzie wyłącznie spośród osób nie posiadających mieszkania, na transparentnych i sprawiedliwych zasadach. Rozwiązanie oparto o dotychczasowe doświadczenia współpracy z TBS-ami i spółdzielniami mieszkaniowymi, które niejednokrotnie już realizowały inwestycje własnościowe.

Decydując się na sprzedaż mieszkań w ramach "Inwestycji Pierwsze klucze", inwestor będzie musiał wykazać się zrealizowaniem adekwatnej liczby innych inwestycji na tani wynajem (lub spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego). W zamian przez 10 lat zyska prawo do zarządzania częścią wspólną powstałych wspólnot mieszkaniowych.

Tu też jest zaskoczenie. - Zaliczenie SIM (i TBS), a także spółdzielni mieszkaniowych do "rynku pierwotnego" wydaję się bardzo szerokim potraktowaniem roli tych podmiotów, które ogólnie budują albo na wynajem (TBS i SIM), albo dla swoich członków, bez marży (spółdzielnie mieszkaniowe). Kilka TBS-ów w Polsce rzeczywiście buduje na sprzedaż, ale w zasadach ustawowych jest konieczność przekazywania wszelkich zysków na działalność podstawową - budowę mieszkań na wynajem, o dostępnym czynszu. Wydaje się, że przy zwiększonych środkach na działalność podstawową tych podmiotów tworzenie nacisku i ścieżki kupowania mieszkań od podmiotów zajmujących się mieszkalnictwem społecznym to tworzenie bardzo dużej presji zwiększenia skali działalności przez takie przedsiębiorstwa - mówi z kolei Hanna Milewska-Wilk, specjalistka ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów.

Jak tłumaczy, podmioty te nie będą w stanie odpowiedzieć na zapotrzebowanie. Konieczny będzie wybór: czy budują na wynajem społeczny czy na sprzedaż, co jest bardzo kuszące, bo potem będzie praca przy zarządzaniu - i mniejsze ryzyko niż przy wynajmowaniu, bo to sprzedaż.

Program wsparcia zakupu mieszkań lub domów na własność ma być dostępny wyłącznie dla osób, które nie miały i nie posiadają własnego mieszkania bądź domu. Będą one musiały też spełnić określone ustawą kryteria dochodowe. Tu są spore znaki zapytania.

- Kluczem do popularności programu będzie liczenie zdolności. Jak będzie podobnie do tego, co (miało miejsce - red.) w Bezpiecznym Kredycie 2 proc., zapewne znajdą się osoby chętne do skorzystania z pierwszych kluczy. Zobaczymy, jak sama zapowiedz wpłynie na ceny nieruchomości. W ostatnich miesiącach była mała korekta, ale teraz po zapowiedziach sprzedający mogą chcieć zaczekać i negocjacje mogą być trudniejsze - ocenia Łukasz Sroczyński.

- Jest jeszcze wiele spraw, o których nie mówiono na konferencji, a które wyjaśnią się po zaprezentowaniu projektu ustawy. Jak będą wyglądać limity dochodowe, czy będą kwartalne limity ilości składanych wniosków? - mówi z kolei Krzysztof Bontal i dodaje, że na szczegóły i wiele wyjaśnień przyjdzie nam jeszcze jednak poczekać. - Jak pamiętamy konferencje w sprawie Bezpiecznego Kredytu 2 proc., to to, co podczas nich słyszeliśmy, często nie miało pokrycia w przedstawianych regulacjach - komentuje. 

Monika Krześniak-Sajewicz