Nowy trend inwestycyjny na polskim rynku - mikoapartamenty
W ofercie polskich deweloperów pojawiają się tzw. mikroapartamenty. Cieszą się one coraz większym zainteresowaniem, głównie inwestorów, którzy, zachęceni niską ceną, a więc niskim progiem wejścia, kupują je chętnie pod inwestycje na wynajem.
W efekcie pierwotna idea powstawania mikroapartamentów trochę się zatraciła. Bowiem pierwsze miniaturowe mieszkania zaczęły powstawać w Nowym Jorku, na Manhattanie, a następnie w centrach dużych europejskich miast wciąż przyciągających amatorów wielkomiejskiego życia, a jednocześnie odpychających zaporowymi, stale rosnącymi cenami mieszkań.
Zaczęto więc wykorzystywać coraz to mniejsze lokale, niekoniecznie mieszkalne, przystosowując je do jak najwygodniejszego użytkowania. Prawdopodobnie najmniejszy mikroapartament znajduje się w Rzymie - włoski architekt Marco Pierazzi na powierzchni 7 m kw. zaprojektował kuchnię, sypialnię i łazienkę. Wszystko funkcjonalne, wielozadaniowe i urządzone zgodnie z wysmakowanym włoskim wzornictwem.
W Polsce pierwsza tego typu inwestycja na większą skalę pojawiła się w 2013 roku we Wrocławiu. W wyniku przebudowy Domu Asystenta, hotelu akademickiego pochodzącego z lat 60 tych XX wieku, powstała inwestycja o nazwie Starter, mieszcząca prawie 150 kawalerek o powierzchni od 12 do 27 metrów kwadratowych. Pomysłowi sprzyjała na pewno lokalizacja, ponieważ budynek znajduje się w bezpośredniej bliskości Uniwersytetu Technicznego i Uniwersytetu Przyrodniczego, stąd pomysł, że jej klientami będą w pierwszej kolejności studenci i młodzi pracownicy uczelni zaraz po studiach, na dorobku.
Starter początkowo wywołał duże kontrowersje, jednak finalnie okazał się strzałem w dziesiątkę, a w ślad za nim w następnych latach zaczęły powstawać kolejne tego typu inwestycje. Inwestor Startera, spółka Dolnośląskie Inwestycje w niespełna rok sprzedał wszystkie mieszkania - ceny mieściły się w przedziale od około 90 tys. zł do 220 tys. zł netto.
Mikroapartamenty okazały się dobrą inwestycją. Rynek ten od kilku lat prężnie się rozwija w wielu miastach w Polsce, m.in. w Warszawie, Poznaniu, Opolu i Krakowie. Mimo że ceny tych mieszkań są atrakcyjne, to w przeliczeniu na metr kwadratowy okazują się wysokie w porównaniu do cen większych lokali.
Według deweloperów, wynika to faktu, że w cenę mieszkania wliczone są między innymi koszty infrastruktury i części wspólnych, specjalistycznego wykończenia pod klucz oraz wysoki VAT nałożony na takie lokale. Bowiem w świetle prawa mikroapartament nie jest mieszkaniem, gdyż nie spełnia norm powierzchniowych, jest więc sprzedawany jako lokal użytkowy, za co nabywca musi zapłacić 23 proc. VAT zamiast 15 proc., tak jak przy zakupie mieszkania.
Istotne przy mikroaparatach jest to, że oferują wykończenie pod klucz według starannie opracowanego projektu wnętrza. Tu każdy centymetr kwadratowy powinien być maksymalnie wykorzystany, a dedykowane sprzęty i meble są wielofunkcyjne i zapewniają wygodę i funkcjonalność. Lokal tego typu musi stanowić niezależną jednostkę mieszkaniową, posiadać aneks kuchenny, łazienkę, przestrzeń do spania i przestrzeń dzienną.
Popyt na tego typu mieszkania stale rośnie, sprzyja temu niska cena kupna oraz dogodna lokalizacja w centrach miast. Rzeczywistość pokazuje, że lokatorami mikropartamentów mogą być zarówno studenci, jak i turyści, pracownicy dużych korporacji, czy przyjezdni biznesmeni, traktujący lokal jako minihotel na krótki czas. Ale przede wszystkim jest to rozwiązanie dla osób, które żyją aktywnie, mało czasu spędzają w mieszkaniu lub potrzebują na początek nieruchomości do zamieszkania, a z różnych względów nie chcą wynajmować ze współlokatorami. Dopóki przepisy prawa będą sprzyjające takim rozwiązaniom, trend ten będzie się rozwijał, a kolejne inwestycje z minimieszkaniami będą znajdować swoich odbiorców.
Małgorzata Battek
Analityk WGN i Redaktor naczelna Property Journal
