O ile spadły ceny mieszkań? Dane NBP mogą nie być miarodajne

Ceny mieszkań ostatnio wyhamowały, a w niektórych miastach spadły. Nadal jest jednak duży problem z uzyskaniem informacji o danych transakcyjnych, a dane NBP nie dość, że ukazują się z dużym poślizgiem czasowym, to mogą nie być miarodajne. Tak może być z ostatnimi podawanymi przez bank centralny.

Kiedy NBP ogłosił swoje dane cenowe z IV kw. 2024 r. komentatorzy i eksperci zwrócili uwagę na sześcioprocentowy kwartalny spadek średniej transakcyjnej ceny 1 m kw. ze stołecznego rynku wtórnego. 

- To nie była jedyna intrygująca zmiana. Przykładowo, w Rzeszowie NBP odnotował aż czternastoprocentowy kwartalny wzrost średniej stawki za 1 m kw. z rynku pierwotnego. Takie duże zmiany cenowe mogą występować np. przy niewielkiej puli badanych transakcji. Nie wiemy, ile mieszkań sprzedanych przez rzeszowskich deweloperów wziął pod uwagę NBP. Po niedawnej publikacji raportu NBP z IV kw. 2024 r. dowiedzieliśmy się natomiast, że w przypadku warszawskiego rynku wtórnego przeanalizowano tylko 1125 transakcji sprzedaży używanych "M". Kwartał wcześniej (w III kw. 2024 r.) było to 3280 transakcji. Dla porównania, na stołecznym rynku pierwotnym, NBP przeanalizował 2571 sprzedanych w IV kw. mieszkań. Jeżeli zatem NBP, na skutek napływu kolejnych danych, przeprowadzi korektę średniej ceny używanych warszawskich mieszkań z IV kw. 2024 r., to ostateczny wynik może być różny od wspomnianego sześcioprocentowego spadku - mówi Andrzej Prajsnar, główny analityk Rynekpierwotny.pl.

Dla wyjaśnienia, najpierw NBP podaje same dane o zmianach cen, a potem szersze tabele i dopiero z nich widać, na jakiej próbie zostały policzone. W tym przypadku same dane cenowe za czwarty kwartał 2024 były upublicznione w połowie lutego, a pełny raport był opublikowany 27 marca. Trzeba też pamiętać, że dane, mimo że podawane za dany kwartał, odzwierciedlają trochę inny wycinek czasowy, np. za czwarty kwartał to tak naprawdę dane za wrzesień, październik, listopad.     

Zapytaliśmy bank centralny, z czego wynika tak mała próba ankietowa i czy te dane można uznać za miarodajne. Do samych danych bank centralny się nie odniósł, ale tłumaczy w jaki sposób je pozyskuje.

- W ramach przeprowadzanego kwartalnie badania cen nieruchomości mieszkaniowych, gruntowych i komercyjnych Narodowy Bank Polski pobiera dane od szeregu podmiotów działających na rynku oraz z oficjalnych rejestrów. Zbieranie danych jednostkowych w ramach określonych terminami notowań wiąże się z ryzykiem opóźnień dostarczania danych przez respondentów. Dotyczy to również prowadzonego przez NBP badania cen nieruchomości, gdzie dane, m.in. te z oficjalnych rejestrów są wprowadzane do systemów, a następnie dostarczane nam z dużymi opóźnieniami. Na bieżąco, dla danego kwartału dysponujemy próbami o mniejszej liczebności i w związku z tym niższej reprezentatywności. Aby zapewnić jak najlepszą reprezentatywność próbki, czyli pokrycie transakcji wolnorynkowych zawieranych w miastach wojewódzkich, statystyki są rewidowane i aktualizowane w miarę napływu danych w kolejnych kwartałach. Działania te podejmowane są po to, aby dane ostatecznie prezentowane na stronie NBP były wiarygodne i jak najlepiej odzwierciedlały sytuację rynkową - odpowiedziało nam biuro prasowe NBP.  I jak dodano "informacje na temat rewizji danych znajdują się na stronie Narodowego Banku Polskiego oraz w publikowanych danych i raportach dotyczących rynku nieruchomości".

- Pragniemy również zaznaczyć, że wszelkie materiały dotyczące rynku nieruchomości, które publikujemy, nie powinny stanowić podstawy do podejmowania decyzji inwestycyjnych - zastrzega bank centralny.

Taki sposób zbierania i podawania danych funkcjonuje od wielu lat i analitycy często pochodzą do nich z rezerwą. Na razie jednak dla rynku wtórnego lepszych zbiorczych źródeł nie ma.

- Mechanizm ankietowy wybrany przez NBP ma swoje zalety, bo pozwala na zbieranie szczegółowych informacji, których nie znajdziemy w aktach notarialnych. NBP w swoich ankietach kierowanych do deweloperów i pośredników z rynku wtórnego pyta nawet o takie szczegółowe kwestie jak np. technologia wzniesienia budynku, w którym znajduje się lokal. Wydaje się jednak, że taki sposób badania rynku jest pracochłonny z punktu widzenia raportujących instytucji i prawdopodobnie również dla samego NBP. Poza tym, jeśli chodzi o ceny transakcyjne metrażu, to od dawna potrzebne są statystyki dotyczące od razu całego rynku, a nie tylko ankietowanego wycinka - uważa Prajsnar.

Tymczasem lepszych oficjalnych statystyk nie ma. Jak już pisała Interia na razie zapowiadany Portal Cen Mieszkań (Portal DOM) szybko nie powstanie, bo prace się przeciągają i nie ma nawet gotowego projektu ustawy. Choć zdaniem wielu ekspertów jest potrzebny i pokazywałby dane dla całego rynku, także w bardzo lokalnym ujęciu, co umożliwiałoby porównywalność cen według lokalizacji, typu budownictwa, metrażu itp.

Jak niedawno podaliśmy, przy okazji obecnie prowadzonych prac nad wprowadzeniem dla deweloperów obowiązku podawania cen ofertowych i przekazywania ich do rządowego portalu dane.gov.pl, pojawiły się postulaty lepszego wykorzystania funkcjonującego Rejestru Cen Nieruchomości i poprawienia jakości tych danych.

Prof. Waldemar Izdebski z Wydziału Geodezji i Kartografii Politechniki Warszawskiej, wcześniej Główny Geodeta Kraju proponuje, że zanim powstanie portal DOM, trzeba upublicznić to co już jest, przede wszystkim chodzi o uwolnienie danych, prowadzonego przez powiaty, Rejestru Cen Nieruchomości (RCN). Do rejestru wpływa ok. 700 tys. transakcji rocznie.

Wiceminister cyfryzacji zapowiedział w Interii, że oprócz planów uwolnienia bazy danych EGIB, ten postulat trafi na listę zadań.

Monika Krześniak-Sajewicz