Odrolnienie działki a budowa domu. Czy można wybudować się na gruntach rolnych?
Masz działkę rolną, ale niekoniecznie chcesz na niej uprawiać ziemię czy hodować bydło? W takiej sytuacji możesz zawnioskować o zmianę przeznaczenia gruntu na budowlany. Jeśli to się uda, na parceli postawisz dom lub przedsiębiorstwo. Wcześniej jednak musisz przejść przez kilkuetapową procedurę, która zaczyna się od sprawdzenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.
Odrolnienie działki to proces administracyjny, który polega na zmianie przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany. Jest to niezbędne, jeśli planujesz budowę domu lub innej nieruchomości na działce, która według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) jest przeznaczona do celów rolnych.
Aby móc zrealizować swoje inwestycyjne plany, musisz też postarać się o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej.
Krok 1: Sprawdzenie MPZP
Pierwszym krokiem jest sprawdzenie, czy dla danego obszaru istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Można to zrobić w urzędzie gminy lub na jego stronie internetowej. MPZP określa, jakie przeznaczenie mają poszczególne tereny w gminie. Jeśli działka znajduje się na obszarze przewidzianym do zabudowy, proces odrolnienia będzie łatwiejszy. W przeciwnym razie konieczna będzie zmiana MPZP lub ubieganie się o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.
Krok 2: Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy
W przypadku braku MPZP konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Wniosek o wydanie decyzji składa się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Należy dołączyć mapę sytuacyjno-wysokościową, opis planowanej inwestycji oraz inne wymagane dokumenty.
Krok 3. Złożenie wniosku o zmianę przeznaczenia gruntu
Jeśli MPZP nie przewiduje zmiany przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany, należy złożyć wniosek o jego zmianę. Wniosek składa się do rady gminy, która podejmuje decyzję o przystąpieniu do zmiany MPZP. Do wniosku trzeba dołączyć załączniki, które obejmują m.in. decyzję o WZ, wypisy z rejestru gruntów, dokument potwierdzający prawa do działki i jej rynkową wartość, projekt zagospodarowania działki oraz uzasadnienie potrzeby zmiany jej przeznaczenia.
Krok 4: Uzyskanie zgody Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi
Po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy, należy uzyskać opinię izby rolniczej oraz zgodę Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi na odrolnienie gruntu. Podstawą prawną jest zapis:
"Zmiana przeznaczenia gruntów stanowiących użytki rolne klas I-III wymaga zgody Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi (wniosek składa wójt/burmistrz/prezydent miasta za pośrednictwem marszałka województwa, a marszałek ma obowiązek przedstawić swoją opinię w tym zakresie),
Zmiana przeznaczenia gruntów leśnych, nie stanowiących własności Skarbu Państwa wymaga zgody marszałka województwa wyrażanej po uzyskaniu opinii izby rolniczej."
Krok 5: Decyzja o odrolnieniu
Ostatecznym krokiem jest uzyskanie decyzji o odrolnieniu gruntu, którą wydaje starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu. Czas oczekiwania to zazwyczaj miesiąc. Jeśli wydłuża się do dwóch miesięcy, zostaniesz o tym poinformowany.
Koszt odrolnienia działki zależy głównie od wielkości działki i od tego, na jaki cel przeznaczasz ziemię. Koszt rozbija się na opłatę jednorazową i cykliczną, którą ponosisz raz do roku przez 10 lat, a która stanowi równowartość 10 proc. opłaty jednorazowej.
Kwoty są regulowane prawnie przez ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych art. 12 ust 7. Stawki są podawane za 1 hektar, a różnią się w zależności od klasy gleby - 437 175 zł warte są grunty orne i sady, pod budynkami i urządzeniami wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi) klasy I, a tylko 87 435 zł klasy VI.
Powyższe opłaty nie dotyczą osób, które decydują się na odrolnienie działki w celach mieszkaniowych (zamierzają na niej wybudować dom jednorodzinny lub wielorodzinny z podziałem na lokale). Dotyczy to jednak ograniczonej powierzchni, wynoszącej:
- maksymalnie 0,05 ha - dla domu jednorodzinnego,
- maksymalnie 0,02 ha - na każdy lokal mieszkalny - dla budowy budynku wielorodzinnego.
Odrolnienie działki to podstawa, gdy myślisz o tym, aby wybudować na niej dom zgodnie z przepisami prawa. Nie zawsze musi to być trudne, choć czasem jest niemożliwe ze względów formalnych.
Przeczytaj także:
Jak przepisać ziemię? Tylko jeden sposób jest darmowy
Szykują się wywłaszczenia pod budowę bunkrów? Nowy pomysł zakłada 200-proc. odszkodowania
Mówi się o likwidacjach, a w tym mieście powstają nowe ROD. Można już wnioskować o działki
